房地产的这轮调整是出乎意料的，全国平均房价恐怕得按照30%左右的跌幅来实现了，从上到下出台了一系列“救市措施”，首套房首付比例降低至15%，而山东胶州更是将首付比例最低降至7.5%，首付比例低得史无前例，在以前是完全不可想象的。

而购房贷款利率也一再下降，商业贷款利率下限取消，全国基本跌破4%，甚至某些城市奔着3%去了，而这在以前可是公积金才能享受到都低利率，当前的公积金贷款利率更是跌破3%。

这样宽松的购房条件，在3年前是完全不可想象的，都说买的没有卖的精，即便是房企也是没有料到的，几年前还得摇号买房，如今营销部门想尽各种方法，售楼处都是门可罗雀，去化始终缓慢。

万科是房地产的一哥，两位董事长也曾经发出过“预警”，早在2014年，时任万科董事长的王石就发出过著名论断：房地产行业的黄金时代结束，进入白银时代。回想10年前就能够发出此论断，王石确实是有先见之明的，不愧是一个行业的领导者。

王石发出“房地产白银论”之后仅仅4年，2018年郁亮接任董事长之后，更是发出了“活下去”的警告，当时的房地产还处于上升期（2021年行业才见顶），可谓是如日中天之时，此时作为行业的老大喊着行业巨变到来，“活下去”才是企业追求的目标。

但是可惜的是，两位董事长的远见并未变为企业的战略和执行力，更没有被整个公司认同，从企业实际的表现来看，万科的实际运营并没有按照“活下去”的战略来实施的，公司依然在大量拿地，2019年万科耗资1739亿拿地，平均单月耗资145亿拿地，最高的时候单月拿地金额超过300亿，2019年的拿地金额较2018年还增加了5%，到了2021年拿地金额依然高达1570亿元，此时距离“活下去”已经过去了3年。

一边高喊行业巨变将至，一边却耗费巨资大肆拿地，这就意味着公司在不断加杠杆，负债在急速扩张，万科并没有做到知行合一，2023年万科拿地金额降低至529亿，此时恒大已经处于破产状态，行业整体销售额较2021年的巅峰萎缩了30%左右。

万科真正意识到行业危机，并将“活下去”践行下去应该是2024年，也就是今年，为什么这么说？从拿地这个指标就能看出来，今年1-5月拿地金额分别为9.3亿、0、0、0、2.5亿，五个月时间只耗资11.8亿元，其中3个月时间是“零拿地”，也就是说万科从今年开始，几乎已经停止在土拍市场拿地了，这个架势才是“活下去”，要活下去，就得收缩战线，而非扩张，大幅减少甚至停止拿地支出，将非核心业务或者不盈利的业务和资产尽快出售处理掉，降低负债和杠杆。

2024年距离2018年的“活下去”已经过去6年，距离王石的“白银论”更是过去10年了，这个事情对我触动挺大的，顶级企业家和企业在面对行业巨变的时候可能和普通人也差不了太多，他们可能有更高的认知，但是企业是一个系统，是数万人甚至数十万人组成的，领导人的判断和意志能否让所有人认同并且执行落地才是决定公司发展的关键，而这就是领导力和公司治理以及管理能力的体现。