今天，住建委下发了一张预售证，即「保利·颐璟和煦」。

下面我们就来看看颐璟和煦到底有什么过人之处？

其实，北京不缺房子，缺的是能“鹤立鸡群”的代表作，而保利·颐璟和煦就是顺义的代表，所造产品皆是惊艳走位。

据了解，这个叠加了“低密洋房、豪华精装、黑科技超高得房率、大阳台”等多重buff项目，值得想在顺义购房的读者抓紧时间前往现场了解

话不多说，直接进入正题：

土拍：

项目是去年12月28号保利以19.9亿元底价竞得，成交楼面价约1.93万/㎡，销售指导价4.3万/㎡。

位置方面，项目位于东北六环外，城市森林公园东侧，鲁能泰山7号别墅东区的南侧，距离首都机场约14公里。

去年12月28日，保利以19.9亿元底价拿下顺义马坡0601、0603等地块，住宅楼面价1.93万/㎡。销售指导价4.3万/平米，首次开盘价有惊喜，预计3.8万左右一平，赠送约8000+/平的豪华装修包

项目位于东北六环外，城市森林公园东侧，鲁能泰山7号别墅东区的南侧，距离首都机场约14公里。距离地铁15号线顺义站6公里

配套方面，项目所在的顺义新城板块属于老牌别墅区，生态环境绝对没的说，项目西侧就是马坡新城城市森林公园，东侧紧邻潮白河，再往东是顺义奥林匹克水上公园，南侧有北京乡村高尔夫球俱乐部。

商业方面，项目周边有金宝park天阶、鲁能美丽汇，3公里内有鲲熙汇LOMO，基本可以满足日常生活所需。

教育医疗方面，项目自带配套幼儿园，周边1公里内有首都师范大学顺义实验小学向阳分校，还有牛栏山一中和马坡小学。2公里内有三甲北京中医院顺义医院。基本配套还算完善，不过，项目比较偏远，周边并没有地铁，距离最近的地铁站是15号线俸伯站离项目也有5公里左右，驾车出行还算方便，可以直接上白马路，地铁出行不太现实。

该项目是潮白别墅区核心板块的项目，属于顺义新城中央公园组团，也是顺义新城中央公园组团内唯一一个在售项目。

颐璟和煦项目占地面积约6.48万㎡，建筑面积约10.37万㎡，分为南北两个地块，容积率分别是1.2和1.7，非常低密。

产品

颐璟和煦分为南北两个地块，共规划15栋楼，总户数746户。

其中北侧地块规划11栋住宅楼，为9-11层的电梯洋房，全部为一梯两户的设计，容积率1.7。

南侧地块共规划4栋楼住宅楼，全部为为6层的洋房，也是一梯两户的设计，容积率1.2。户型面积为120㎡、143㎡、150㎡和170㎡的三至四居。

项目共计15栋住宅，打造6-11层的洋房产品，总户数746户，做建面约120-170㎡的三至四居洋房，指导价4.3万元/㎡。

最关键的是，项目得房率基本在105%-107%左右，精装修交付。

120㎡三居，南向三面宽，全明格局，户型方正，主卧套房设计，LDK一体化设计。

首先是120㎡的三室两厅两卫，南向三面宽格局，客厅面宽做到了4.4米，南向总面宽长达11.2米。主卧套间设计，赠送与进深等长的飘窗，入口处拥有独立衣帽间。不得不说这个尺寸，真的很有吸引力了。

143㎡四居，LDK+X空间格局，5.8米大客厅，南侧双套房设计，隐私性与通透性兼具。

150㎡四居，南向四面宽，主卧做星级套房设计，270°景观视野，全明格局。

150㎡的四室两厅三卫，绝对的王炸四面宽格局，在北京最早南向四面宽的户型还是在中海望京府。颐璟和煦的150户型做到了南向四面宽约16.2米，客厅拥有5米面宽非常宽敞，而且3个卧室和客厅朝南，动静分离的设计，互不干扰，这款户型可以说兼顾了性价比+舒适度。

170㎡四居，私密入户玄关，客厅面宽约6米，南向三个卧室一个客厅，面宽达到16.2米，主卧套房设计也加上了观景浴缸。

最后是顶配170㎡四居大平层，同样是王炸四面宽格局，只不过尺度进一步放大，总面宽约16.2米已经超过一个篮球场的宽度。客厅面宽达到6米，餐厅摆放下6人桌+西厨岛台仍有余裕。主卫升级为双台盆+三分离卫浴+观景浴缸外立面采用简约线条搭配通透大玻璃，明显的现代简约风，整个建筑显得很是大气。

另外，在园林上社区内围绕双轴打造了“五进九幕”多场景园林，全龄段业主都能找到适合自己的场景。

主入口打造了超30米的连续界面，相当气派。渐进式的奢石景墙，很有归家仪式感。据说内部还有1100㎡私享会所。

那么该项目的相关配套又怎么样呢？

交通：京密快速路离项目很近。地铁有远期规划。

商业：有约10.5万平金宝park天阶+5.1万平鲁能美丽汇，不远处还有刚建成的北京鲲熙汇LOMO。未来在颐璟和煦旁还有近30万平的商业+产业空间

医疗：顺义最大的三甲医院北京中医医院，就在项目西南方向3公里的距离。

教育：幼儿园（规划中）、首都师范大学附属顺义实验小学向阳分校隔路为邻，已于2022年9月投入使用，此外还有牛栏山一中实验学校、马坡小学等重点学校在板块内。

总体来说，项目优势非常明显，首先就是逆天的超高得房率，要知道之前大家一直吐槽的买房“公摊面积”，这次在颐璟和煦全都不存在了，直接给你来个超100%的得房率，你就说谁看了不说句真香。

其次，作为顺义老牌别墅区里的项目，生态环境真的是非常棒，紧邻潮白河，西侧就是城市森林公园，这样的配置在北京可并不多见。而且项目容积率只有1.2-1.7，居住舒适度非常高。

不过，缺点大家也都有目共睹，那就是作为顺义新城板块，目前并没有地铁，规划中的地铁20号线马坡站，暂时还没有具体运营时间，公共交通出行还是不方便，另外就是商业配套也略显一般，毕竟没有老城区繁华。

最后，说一下价格，项目周边在售新房较少，二手房维持在3万元/㎡左右，如金宝花园3.3万/㎡，合景香悦四季二手房3.7万/㎡，马坡花园2.7万/㎡。虽说不是同一类型的产品，但是毕竟在同一板块内。

所以，香菜预测颐璟和煦4.3万/㎡销售指导价开盘估计还是有可能会再低一些的，毕竟1.9万/㎡的楼面价，开发商的空间还是很大的。

总结来看，项目的火爆确实是有一定的优势和亮点的，还是适合本地养老或改善选择的。