文：华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001）
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【地产去库存全面跟踪系列】
全面跟踪系列一：20240423-五问房地产“以旧换新”全面跟踪系列二：20240528-地产去库存：各地抓手、体量与进展全面跟踪系列三：20240702-一个有趣指标看地产企业的“预期”核心观点
4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产…的政策措施”后，各地开始自下而上的积极尝试，我们在5月26日报告《地产去库存：各地抓手、体量与进展》中梳理出4个抓手，目前看，政策或“青睐”收购存量房用作保障房，7月政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。对于“收购存量房用作保障房”，1）5月来已有22城发布实施公告，但鲜有城市提及体量、资金来源问题；2）对于收购定价，6月后发布的公告中均采用“重置成本定价”，即将同地段保障房的“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”作为上限；3）对于收购空间，若收购存量房的目的是用作保障房，则保障房的筹建空间应当为收购量的上限，参照十四五筹建计划，预计2024H2+2025年保障房空间为223.2万套间，按照每套70平估算，为1.6亿平，当然该估算为理论上限。
报告摘要
一、收购存量房用作保障房：进展与变化据不完全统计，5月以来，已有22城发布收购存量房用作保障房的实施公告，我们详细梳理、对比，重点关注6个问题：Q1：收购体量如何？鲜有提及。除杭州市临安区提出“收购房源面积原则不超过10000平方米”外，其余均未提及。Q2：收购进度如何？可能偏慢，以杭州临安为例，其5月14日发布公告，据中国房地产报7月18日的报道，“杭州市临安区方面相关单位人士表示，目前已经完成了委托第三方开展的尽职调查、社会风险评估及价格评估。接下来，评估结果将被提交给临安区政府，以便政府根据评估结果制定具体的实施细则。之后，我们再依据具体细则进行下一步的操作。”Q3：资金来源如何？鲜有提及，推断可能是以国资收购平台自筹为主。例如深圳市安居集团在8月7日的公告中提及“拟收购项目须…满足金融机构的贷款要求”。Q4：收购房屋如何定价？目前发布征集公告的22个城市中，13城提及定价方式，其中，11城以“重置成本”为参考上限，即同地段保障房的“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”；此外，从代表性样本深圳看，其公告中虽未提及定价方式，但据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，“收购价格...可能会低于同区商品房价格的五折。”Q5：对收购房源有何要求？相关限制较多，例如：已建成未出售&整栋整单元&位置处于核心区&周边配套齐全&手续齐全&房源面积小于120平等，详细要求参见梳理部分。Q6：收购的上限空间有多少？如果收购商品房的用途是用作保障房，那么保障房的剩余筹建空间应当为收购规模的上限，我们估算，2024H2+2025年全国剩余保障房筹建规模约为223.2万套间，按照每套70平估算，则为1.6亿平，当然该估算为理论上限，实际值或远小于这一估算值，估算详情，参见正文。二、去库存四个抓手：近况更新我们在5月26日报告《地产去库存：各地抓手、体量与进展——全面跟踪系列二》中梳理出各地去库存的4个抓手，本小节作内容更新。抓手1：收购存量房作为保障房。据不完全统计，5月以来，共有13城表态支持（多为支持、鼓励）；22城发布征集公告，公告内容呈高度一致性（详见正文），此外，鲜有城市提及资金来源、征集体量。抓手2：房地产以旧换新。仍以税费优惠&补贴为主，据不完全统计，6月以来提及国资平台收购的有3城，均未提及量化目标。此前提出量化目标的，如郑州，全年目标5000套，截至6月30日，签订收购协议2637套。抓手3：需求端放松。517新政后，相关放松政策加速出台，包括调降首付、调降贷款利率、放松限购限贷、给予购房补贴等。抓手4：供给端抓手。包括两部分：一是部分城市停止新建各类安置房，将购买商品房用于安置，例如九江、云南楚雄等；二是盘活存量土地，例如江阴提出“根据市场需求优化住宅用地的规模、布局和结构”等。风险提示：政策更新不及时，保障房筹建数量超预期。报告目录
报告正文
4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，此后各地开始自下而上的积极尝试，我们在5月26日报告《地产去库存：各地抓手、体量与进展——全面跟踪系列二》中梳理出各地去库存的4个抓手，目前而言，政策或“青睐”收购商品房用作保障房，7月政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。在此背景下，本文，一则对前期梳理的4个去库存抓手作近况更新，二则，详细分析收购商品房用作保障房的进展与变化。一、收购存量房用作保障房：进展与变化
对于收购存量房用作保障房，5月以来，已有22城发布收购公告，我们详细梳理、对比，重点关注6个问题：第一，收购体量如何？鲜有提及。除杭州市临安区提出“收购房源面积原则不超过10000平方米”外，其余均未提及。第二，收购进度如何？据不完全统计，今年5月以来，共有13个省市表态支持收购存量商品房用作保障房，22个城市已出台具体的收购方案。但落地速度可能偏慢，例如杭州市临安区5月14日发布收购公告，而据中国房地产报7月18日的报道，“杭州市临安区方面相关单位人士表示，目前已经完成了委托第三方开展的尽职调查、社会风险评估及价格评估。接下来，评估结果将被提交给临安区政府，以便政府根据评估结果制定具体的实施细则。之后，我们再依据具体细则进行下一步的操作。”第三，资金来源如何？鲜有提及，推断可能是以国资收购平台自筹为主。例如深圳市安居集团在8月7日的公告中提及“拟收购项目须…满足金融机构的贷款要求”，此前，8月7日该集团公告“我公司拟就…石岩街道领亚地块保障性住房项目申请贷款融资”。第四，收购房屋如何定价？目前发布征集公告的22个城市中，有13个提及定价方式，其中：Ø1）11城以“重置成本”为参考上限，即“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”；Ø2）其余两城，a）杭州临安的“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”；b）重庆的“收益法”定价，即租金现金流折现*60%+周边房源参考价*40%+其他因素调整；Ø3）重点关注深圳，虽然其公告中并未提及定价方式，但据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，“收购价格...可能会低于同区商品房价格的五折。”第五，对收购房源有何要求？相关要求较多，例如：已建成未出售&整栋整单元&位置处于核心区&周边配套齐全&手续齐全&房源面积小于120平等，详细要求参见后文梳理部分。第六，收购的上限空间有多少？如果收购商品房的用途是用作保障房，那么保障房的剩余筹建空间应当为收购规模的上限，分4步看：Ø1）“十四五”保障房筹建总量，据住建部，“‘十四五’期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间”；（考虑到“十四五”期间保障房筹建的重点是保障性租赁住房，此处估算将保障性租赁住房近似等价于保障房）Ø2）2021-2023年筹建了多少？据住建部，2021-2022年全国共建设筹集330万套（间），2023年计划筹建204万套（间），估算2024+2025年剩余体量约为870-330-204=336万套（间）；Ø3）今年筹建进展，据住建部，“2024年，全国计划建设筹集保障性住房170.4万套（间）。截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划的66.2%，完成投资1183亿元。”Ø4）推断剩余空间，站在2024年中时点，“十四五”时期计划的，各地保障房的剩余筹建空间为336-112.8=223.2万套，按照每套70平估算，则为1.6亿平，当然该估算为理论上限，实际值或远小于这一估算值。
二、去库存的四个抓手：近况更新
（一）需求端抓手1——收购存量房作为保障房按照政策类型，分为两部分看：一是表态政策，5月以来，有13城出台，表态多为“支持”、“鼓励”，其中广东省表态相对积极，为“积极稳妥有序推进”。二是发布征集公告，5月以来，有22城出台。其中：1）工作总调，多为“法制化、市场化、自愿原则”；2）征收价格，13城披露相关信息，其中，6月后发布的征集公告中，对定价部分的表述高度一致，均为“收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限（即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润）”。3）房源条件，大多要求：已建成未出售/整栋整单元/位置处于核心区/周边配套齐全/手续齐全/面积小于120平（部分要求70平或65平）。总体而言，5月以来各城市积极响应收购存量房用作保障房，各地的征集公告内容呈高度一致性（详见下表），此外，鲜有城市提及资金来源、征集体量。
具体内容详见华创证券研究所8月14日发布的报告《【华创宏观】地产去库存：各地进展与变化——全面跟踪系列四》。
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20230118-部长专访里重要信息有哪些？——政策观察双周报第50期
20230115-地方国资委负责人会议：三年对比，三个变化
20230103-提振信心”有哪些抓手？——政策观察双周报第49期
【年报&半年报系列】20240530-以“价”定“价”——2024年中期策略报告
20231212-挣脱——2024年展望
20230627-寻找看不见的增长——2023年中期策略报告
20221227-移动靶时代：边开枪，边瞄准——宏观2023年度策略报告
20220516-有形之手突围，中美风景互换——2022年中期策略报告
20211115-赢己赢彼的稳增长——2022年度宏观策略展望
20210510-登顶后的惆怅——2021年中期策略报告
20201123-2021：归途——年度宏观策略展望
20200625-显微镜下的经济复苏——2020年中期策略
20191111-踏边识界，持盾击矛——2020年度策略报告
20181126-来者犹可追--宏观2019年度策略
【投资导航仪系列】
20230815-宏观反诈训练营——千页PPT来袭！
20220815-当宏观可以落地·2022版——16小时千页PPT邀邀约！
20210909-中国政经体系与大类资产配置的指标体系——2021培训系列一
20210910-旧瓶如何出新酒？200页PPT详解中国宏观经济特色分析框架——2021培训系列二
20210911-中美通胀分析框架的共性和差别——2021培训系列三
20210912-流动性之思——2021培训系列四
20210913-财政收支ABC——2021培训系列五
20210914-海外研究的框架：全球数据盲海中的那些“灯”——2021培训系列六法律声明华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队，本资料仅适用于经认可的专业投资者，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料，有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。
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