我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好！上海买房，个人情况，单身首房首贷，首付170万，工作在外滩，想买房自住，同时考虑未来置换需求。想请教一些问题。1.金杨老破小和唐镇动迁房如何选择2.个人觉得2室未来五年比较容易出手，我这个资金情况能买到适合通勤的2居室吗？3.如果以上思路不对，请帮我指条明路，推荐一些板块，谢谢

沪叔：你好，你的首付170万，目前因为核验价的缘故，要求首付六成左右，根据位置和具体楼盘会有些不一样，您能买到的房子280万左右；

1，金杨属于中环以里，位置不错，板块内多条轨道交通，日常出行便利，因为发展成熟，目前的配套也完善，适合居住，板块内老房子偏多，部分经过美丽家园改造，劣势在于人群比较固化；唐镇动迁位于外环外，房龄会新一些，这边目前有基础生活配套，建议考虑二号线沿线；这两边您的预算买一房比较好买，具体买哪还是得看您对于购房的想法；

2，您的预算可以买到两房，且周边配套还是比较完善的，但是地段在远郊区域：比如松江泗泾等。

提问：沪叔你好，我刚需首套房，有购房资格，预算总价300万买房怎么选？选哪些区域比较好？

沪叔：你好，对于你买房预算在300万左右的来说，房产主要分为适合自住和适合投资的两类。适合自住的楼盘多在地铁站附近，交通便利，周围公交，火车，地铁站都距离较近；而适合投资的楼盘则多在临港板块，规划前景不错，有热度且有升值空间，未来将持续享受政策红利。总之，对于买房自住的朋友来说，交通及基础设施，学校是首要关注因素；而对于买房投资的人士来说，可关注的详见知识星球内部分享。

提问：你好，预算450万，上海浦东地区近地铁的二手房或新房如何选择？首套，社保十年无房外地夫妻考虑给孩子（大学毕业）置业，工作地点暂时在浦西延安西路，可能会调去浦东，想听听大家的意见，期望是电梯二房三房，80-90平方，离地铁一公里内。看过11号线秀沿路动迁房，16号线鹤沙航城，18号线沈梅路动迁房，16号线惠南颐景园，非常纠结怎么选？

沪叔：你好，1.目前上海二手房按“网签价”、“涉税评估价”、“最低核税价”三价取低，影响你买房贷款主要是涉税评估价，涉税评估价大概在真实售价的6成左右，也就是说如果你买450万左右的房子，首套贷款大概=450*0.6*0.65=176万左右，剩下274万要自己负担。按之前直接3.5成首付能贷款450*0.65=293万左右，自己负担157万，现在多出首付117万。

2.如果以上多出100多万的首付不影响你买二手房计划话，16号线鹤沙航城和16号线惠南颐景园，在浦东外环外基本不用考虑，建议选11号线秀沿路动迁房

3.至于新房，你的积分在62以上（未乘社保系数），近期上海新房积分入围比放宽，建议现阶段最好是去打新买新房。

提问：沪叔，你好，预算1100万左右，圣骊名苑和盛世御龙湾这两个小区怎么样？

沪叔：你好，圣骊名苑在东外滩，不远有1所小学，齐齐哈尔路小学（第二梯队）。教育资源处于中等水平，2012年品质次新小区，离12号和18号线都比较近，这个小区在地理位置东外滩规划等级后面会提升，未来房价价值也会高；盛世御龙湾小区户型可以，属于中原板块，在城市副中心核心区，这个小区附近生态和教育资源是比较大优势。

提问：沪叔，你好，看到最近有些房子在降价，明后两年房子还会继续下跌吗？

沪叔：你好，现阶段部分房子降价一方面受政策调控，另一部分是恐慌情绪造成，害怕房子不好卖掉，或者急着用钱，降价出售，再就是现在新房限价，一二手房倒挂，很多人想把房子卖掉去买新房。但是对于购房者而言降价不是普遍现象，未来两年大概率是市场温和期，地段好的品质高的房子降价希望不大，毕竟上海有钱人很多，需求很大。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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