我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算在1200-1300万，主要追求生活品质，请问这个预算在上海哪些板块买比较好呢？

沪叔：你好，这个预算可以考虑碧云板块、古北板块、新江湾板块、大宁板块等，碧云以第二代国际社区著称，居住环境好，教育资源丰富；古北板块房价一直在前列，交通便利，小区品质一直保持上乘；新江湾板块教育资源比较顶端，各项配套居住舒适度高；大宁板块内城市界面好，区域内房龄在05年左右，品质有保障，学区资源有双一梯队学校。

提问：沪叔，你好，嘉定南翔和临港该怎么选买房呢？临港的好学校在哪里？学校配套方面有哪些置业机会？

沪叔：你好，南翔有十一号线的加持，还有嘉定印象城大体量的商业配套，宜居度不言而喻。

而临港的教育聚集了明珠小学双校区，建平临港小学、中学、临港实验中学。而且华师大二附中高中加国际部已经确认了具体区位，这些学校可以说实力都很强。

1.华师大二附中高中加国际，华二的具体区位在奉贤蓝湾板块，学校北侧就是世外国际临港外国语学校，周边也有电建地产泷悦蓝湾、临港城投等项目。

2.明珠小学（茉莉校区）+建平中、小学，除了101片区，102片区是外区客群最值得考虑的一个板块。首先这里已经聚集了较多高品质的社区，滴水湖馨苑、临港首府等社区，形成了较为优质的居住组团，另外这里有着良好教育氛围，居住气息浓厚，临港明珠小学、建平临港小学、中学、临港实验中学都在102片区。

不过这里的新房供应并不是很多，中建御湖澜庭是个不错的选择，距离明珠小学和临港实验中学都是步行

总体而言，远洋红星临港天铂、悦达御珑湾、融创悦城等项目的收官已经去化了不少的3.1人才的真实需求。对于非人才，一百零二片区是个不错的选择，南湾板块的华二落地，也能为板块带来不少热度，中建御湖澜庭，电建泷悦蓝湾等项目都是刚需低总价上车的不错选择。

提问：沪叔你好，我现在现金300+，有首房首贷资格，考虑750以内；中环内；单价9万以上的二手，买房目的是自住+升值，以后会置换。请问是否有推荐的板块或小区呢？

沪叔：你好，首先先明确一下你这边首付资金三价就低对标总价预期的问题。300w+首付资金，如果正常首套按揭，基本对应的首套按揭在250w上下，总价就是550w左右。其次，750w中环以内的二手，宝山大华，闵行金虹桥，徐汇龙华，浦东金杨，北蔡，这些都是可以考虑入手的性价比版块，基本可考虑2居室户型。具体小区选择版块10年次新商品房由于单价较高比较难选择，其他产品基本都可以择优。

提问：沪叔，你好，本人想买二套房，名下有自住房老破小一套，看中水韵华庭，各方面教育资源不错，但是家里人嫌弃房龄偏大，未来增值能力不好，想问一下这个小区是否值得入手。

沪叔：你好，看房子未来增值能力房龄是要考虑的一个因素，但是任何房子都会变老折旧，看它未来升值潜力看地段如何，周边规划建设如何。水韵华庭距离地铁很近，绿化不错，离万里和真如板块比较，有大虹桥规划辐射利好，未来升值空间还是可以期待的。

买二手房，房龄越大，未来出手，下家进行贷款的年限可能会受影响，银行贷款审批原则：房龄+贷款年限＜50（具体以银行实际为准）

二手房市场，房龄在5年内属于次新房，上海楼市房龄在10-12年市场流动性比较强，议价能力强，而房龄超过20年维修成本和物业管理方面都是要考虑。

房龄也是买房参考因素之一，房龄和品质的差异，也会带来房产价值的落差，我们统计过去5年各区不同房龄价格表现，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，在上海想买个预算500万左右的二套房投资，有什么建议

沪叔：你好，五百万预算，有投资价值的区位：中外环之间可以买1995年左右的楼梯一房（有地段优势，加上成熟的配套，可以带来足够的消费力，投资确定性高，比如：闵行金汇金虹桥这边的一房，属于西南财富线，有成熟的配套加持；宝山大场，浦东御桥），外环线附近可以买2000年之后电梯两房（九亭，江桥，周浦康桥，这些板块挨着外环线，到市区便利，目前环线发展往外拓，配套逐步成熟，会配套成熟会带动房价的上涨）。你考虑投资，房子的投资并不是以租金汇报率的高低来看的，毕竟住宅的租金回报率只占1.5-2%，公寓的租金回报率是4-5%，住宅增值更多是看房子本身的涨幅，公寓则是看租金回报率。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。