来自米宅

这个市场就是香港楼市。

大家好，我是大白，本文是我关于香港系列的第三篇文章《香港楼市》。

这其实是一个很大的话题，我们今天就从近期的市场切入。

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目前的香港房地产市场和内地市场完全是两个气氛。

香港是人满为患——

这是香港恒基兆业项目Belgravia Place认购现场，138套房，4400个意向登记。

内地房地产市场是人气低迷，偶有爆款，也是低价走量。具体图片就不放了，大家随便哪个城市，随便进个销售中心一看就知。

造成这一局面比较表面的原因有两个：

第一个是，香港救市政策安排的很到位。

第二个是，香港房地产市场体量“小”，且是面对全球的不限购市场。

先看第一点，香港救市有多到位呢？简单说就是政策超预期。

为何内地各大城市救市政策对市场影响，屡屡是兔子的尾巴长不了，说到底就是政策太平常了，或者太收着了，就怕稍微一用力市场大起大落。

而香港不一样。这一点港媒形容的很生动。

去年10月，香港楼市第一次出救市政策。港媒称之为楼市“减辣”，并调侃市场对此“不激动，大家还在等！”。

今年3月的救市政策，港媒称之为“撤辣”，形容此次政策是“14年来首次零壮举！”。

港媒之所以会有如此评价是因为，从“减辣”到“撤辣”，二者区别是质的飞跃。

比如去年10月的减辣政策是——

1、买家印花税（BSD）由原本的15%减至7.5%；

2、新住宅印花税（NRSD）从15%减至7.5%；

3、额外印花税（SSD）的适用年期，由三年缩短至两年；

关键词是“减”。而今天3月撤辣政策是——

即日起，撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。

也就是说内地人、外国人、公司客等在港购房缴税负担与香港首次置业客户看齐，仅需缴纳从价印花税（AVD），低至100港元。

以一套总价1000万港元的房产为例，“撤辣”前非香港永居人员至少需缴税300万港元，“撤辣”后降至37万港元。

我们知道，香港是没有限购的。区分本地人和外来人的方式是买入时缴纳的印花税税率不同。

因此，香港的“撤辣”就相当于北上深不限购。

你能想象，北京买房不限购，上海买房不看积分，深圳想买随便买之后，楼市要疯的样子吗？

大概就是香港楼市现在的样子。

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再看第二点，香港房地产市场体量“小”。

这一点大家看香港的地形图一目了然。

香港典型的山多平地小。由三部分构成：

一个半岛——九龙

一个大岛——香港岛

九龙北部的陆地及其余262个海岛——新界

虽然有1000多平方公里的区域面积，但750万人口主要集中在200平方公里的平地上。（红圈内，主要集中在九龙半岛、香港岛北部，还有北面的元朗、沙田等地。）

因此，香港城区每平方公里的人口已高达25,684人，是北京的5.9倍，上海的4.6倍，连面积狭小的新加坡，人口密度也不及它的一半。

这样的地形其实并不适合建城。但奈何历史给了香港机会。

在1841年之前，香港是土地私有制。后来在英治时期，香港所有土地都属于英国皇室，称为官地。

早期英国人对香港的定位仅仅是鸦片的中转仓库。但是随着1947年，第二次国共内战爆发，内地大量人口涌入香港。

这就是香港人居紧张根源之一。

当时许多贫苦老百姓选择居住在临时搭建的木质简易房屋里，但这种木屋安全隐患很大。

有香港地方志就记载1953年-1954年，仅一年，木屋区就先后发生五场大火，4.2万人丧失。

于是为平息民怨，1954香港开始兴建安置村落和廉租屋。

在之后的10年，香港逐步形成公屋和商品房5:5的供应制度，一直延续至今。

截止到2023年底，香港一共267万套房子，其中政府公营房屋就有120万多万套，私人住宅只有140万套左右。

朋友们，当我们去年提出“让保障的归保障，让市场的归市场”。其实香港早就已经实现了。

所以香港房地产市场的底色就是双规制。这一点很重要。

因此，香港的房价一定程度上和普通底层人其实是没什么关系的。

在香港有接近50%的人都是居住在政府建设的保障房中，或租公屋或买居屋。

而有钱人、中产，可以买商品房，从10万新界，20万的九龙，50万的半山，以及100万的深水湾、浅水湾，想买哪就买哪。

而真正影响并在乎、关注香港房价的也是这些人。

所以在香港，房东是一个很庞大的政治正确群体，背后是财政和税收。也因此，在香港“救楼市、保房价”是有大义的名分的。

这一点和内地截然不同。

内地的主流舆论是“喊房价下跌”是符合大众口味，是有群众基础的。而呼吁房价上涨则是过街老鼠。

但香港不一样。合力“救市”在香港绝对是政治正确的事情。

这也是香港“撤辣”能一撸到底的根本原因。

其实在香港房地产历史上，这就是常规操作。

也因此，在香港，房东这个群体一定程度上也影响着香港的土地供应。

香港历史上著名的“八万五计划始末”，大家可以网上搜一下，会对香港房地产市场的供应有更直观的认识。（恐涉敏感，不多说了。）

长期以来，香港每年新建都在2万套左右。

以2023年为例，港府的官方统计新房库存为19950户。就是这不足两万户的库存，被港媒渲染的如临大敌。

这就是香港房地产的底层逻辑，也是价值所在。救市也是真救市，供应少是真少。

香港房地产市场的供需基本面——长期谨慎供应。

这也是香港楼市最受诟病的一点。

但如果仅从供需看，香港房地产市场其实比内地一二线城市更安全。

至少香港房地产市场没有天量供应。

对比内地一二线城市，香港750万人聚集在200平方公里的平地上。而内地任何一个一二线城市，随便规划个新区都几十上百平方公里。城市框架东西或者南北能拉五六十公里，动不动就要再造一个新城，拍不完的地王，卖不完的房子。

不仅如此，香港的房地产是高度市场化的，内地资本、国际资本都可以进入香港炒房。

所以，香港的房价是市场决定的，而不是政策。

正常情况下，是真实反映香港的资金量和购买力的。

因此，我调研完香港房地产市场，我的结论反而是，目前在大中华区域值得关注城市是深圳和香港。

而香港和深圳之间，我更倾向香港。

至少香港房地产市场更市场化，抢人是真拉的下脸去抢（目前五种拿身份方式，比北上深广都简单，都省钱，学历低至大专），而轮到救市的时候是真没啥顾虑，一撸到底，直接取消一切枷锁，是真救市！

更何况香港房产还是美元资产，能对冲将来不确定的风险，没遗产没增值税，挺好！

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香港房价高不高，全球第一，确实高。

仅从房价绝对值看，深圳房价只有香港房价的50%。但香港房价算的是套内面积，没公摊。对于国内70%的得房率，深圳同等级地段房价，应该是香港房价的七折。

那么香港的房子值得买吗？

90%不值得。

但作为长线资产配置，10%的香港房子是值得关注的。尤其是对于内地有境内外资产配置需求的朋友。原因有三点：

1、香港资产税率低，税制简单，可贷款。

香港房产持有两年以上，不对增值部分收税。卖出时，无需要缴纳任何税费。

香港房产没有遗产税，只有买入时的印花税，最低是2.25%。

香港房产购买时，可以贷款，最高可以贷九成，一般都能贷6-7成。

2、风险对冲。

香港是美元联席制，所以香港的房产对于内地朋友来说是美元资产，属于海外资产配置，在当下可达到资产对冲的目的。

3、持有成本低。

对比其它海外房产，基本上相当于年1-2月的租金，这个持有成本比国内一线房产的成本还低。

那么如果你去香港买房，有没看房心得或者建议给你呢?

有的。

前面我们提到，香港山多，人密，供应少，所以香港房地产市场的板块是严重固化的。（这一点和内地非常不一样，内地新区新板块不断冲击老核心的地段价值，香港不是）。也因此，香港房价梯度非常明晰，核心区核心价值也是有高度共识的（不需要费心思去判断）。

所以，在香港买房，凡是带有投资、增值目的的，地段肯定是放第一位的。

具体来看——

1、维港两岸是核心，离维港越近越好

2、港岛>九龙>新界

3、港岛中半山>港岛西半山>港岛南区=港岛东半山>赤柱石澳等东部边缘板块。

4、未来10年，政府预计再建40万套公租房，所以，买房不要买刚需房。

5、过去三年这轮下跌周期中，新界跌30%+，所以，不要买新界。

具体港岛买房建议——

1、新房重点关注黄竹坑，两站到金钟。

2、二手房，不建议，太难选，非香港本地人根本没时间和精力。

九龙区买房建议——

1、34和41学区、临维港海景房，重点关注。

2、九龙区原则上不要出界线路。

3、九龙只看九龙塘、启德、何文田、九龙站这四个地方即可。

上面的建议是基于我们米宅团队多批次赴港调研，也基于我们在香港有本地团队。

当然上面的建议还是比较粗糙的，更建议对香港房产感兴趣朋友们能抽空亲自到港看看。