随着7月重磅会议的临近，部分资金开始博弈政策预期，昨天房地产板块的领涨应该就是基于这样的博弈。

5月17日，央行等部委发布了降低首付比例、取消贷款利率下限等政策（即"517新政"），地方陆续跟进，降首付、降利率、松绑限购成为大势所趋。从武汉、合肥、长沙，到西安、济南、郑州、长沙、昆明、南昌、福州等热点城市，执行 "首套房首付比例降至15%" 新政的城市越来越多。一线城市中，上海（5月27日）、深圳和广州（5月28日）较快跟进落地相关举措。北京则相对较晚，6月26日，北京市发布《关于调整本市公积金个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》及《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》等政策，主要内容包括：下调首付比例、优化多子女家庭首套住房认定标准、组织开展住房“以旧换新”活动等。

从从地产成交高频数据来看，“517”新政后二手房成交同环比均有明显改善，新房降幅在收窄。据Wind统计的30大中城市商品房新房成交面积，24年累计同比-38.0%，一季度同比-42.5%，4月同比-38.9%，5月同比-38.1%，6月前28天同比-21.3%；74城中介二手房成交套数，24年累计同比+3.4%，一季度同比-17.9%，4月同比+16.9%，5月同比+31.8%，6月前27天同比+55.2%。

那么，为何二手房的复苏会显著好于新房呢？锐叔认为，根本原因在于我国房地产市场已经进入存量时代，而在过去房地产市场较为景气的时期，一些个人出于投资风目的，手中又积累了不少“库存”，因此房地产“去库存”和“以价换量”首先导致二手房交易的放量，同时二手房交易的放量又在一定程度上压制了新房的销售。

历经多年城镇化发展，当前市场动能正在切换，二手房交易主导地位逐渐凸显。2023年1-11月，我国重点城市二手房成交面积达到3.2亿平米，同比增长30.1%，全国二手房交易深度（交易量占新房二手房加总成交规模的比重）达到37.1%，预计未来仍将持续提升。分能级看重点城市中一、二线城市的二手房交易深度分别达6成、4成，且2023年来显著提升，更明显地体现了这一趋势。

展望未来，伴随需求政策持续放松与挂牌量提升，存量房成交有望持续放量。根据相关券商研报，预计2027年全国二手房总交易额可达7.8万亿元，对应2022-2027年复合增速11.2%，二手房总交易额占比有望提升至49.0%。行业未来将现三大趋势，即高品质需求支撑服务溢价、头部企业壁垒优势凸显、头部市占率提升，头部企业有望重塑市场格局，迎来黄金发展期。

总的来看，短期二手房市场的景气度已开始呈现显著修复态势；长期二手房交易占比的持续提升将是大概率事件。因此，就资本市场而言，在后续房地产行业景气度修复尚存在一些不确定性的背景下，受益上述短期和长期趋势的房地产中介服务商，应该是在房地产板块中，值得我们优先关注的细分领域。