刚刚，陕西省公布了首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整情况，最低为LPR-20BP！
昨夜（8月31日）央妈三箭连发，降存量房利率、降首付、降二套房贷利率……一系列利好来袭！
特别是大家期待已久的降存量房利率也即将于9月25日起实施。
01
存量房利率怎么降？
先来说大家最为关心的“存量房利率下调”，政策原文不再赘述，可点击下方小程序查看。
哪些人可以申请降低利率？
根据政策，符合条件的存量首套住房贷款可以申请，包含：
2023年8月31日前金融机构已发放的房贷；
2023年8月31日前已签订合同但未发放的房贷；
借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
划重点，只有符合首套房贷的才可以申请调整。
什么时候可以申请？
个人可以在9月25日后，向贷款银行提出申请用新发放的房贷，置换掉原有的房贷。
或者是与银行协商，直接调整房贷利率。
如何调整，下调多少？
符合了条件，到底能降多少呢？
关于这个标准，昨天的官方发文中有两个说法：
一个是政策原文中：在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
来源：中国人民银行官微
而在另一份答记者问的内容中，又是这么说的：
调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
来源：中国人民银行官微
而刚刚，陕西省公布了首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整情况：
2019年9月20日-2022年5月29日，利率下限为LPR；此后到至今为LPR-20BP。
若是按照第一种，加点幅度不低于当年的政策下限的方式调整：
假设2021年11月买房时，5年期以上LPR为4.65%，加点100BP，最终房贷利率=4.65%+100BP，即5.65%
调整前利率：当前LPR（4.2%）+当时加点100BP＝5.2%
调整后利率：当前LPR（4.2%）+0BP（最低加点）＝4.2%
以贷款100万，30年，等额本息来计算：
房贷利率从5.65%直接降到4.2%，月供可从5772元降至4890元，减少约882元；总利息减少约32万。
若是按照第二种，调整后利率不低于当年的政策下限的方式调整：
假设2021年11月买房时，5年期以上LPR为4.65%，加点100BP，最终房贷利率=4.65%+100BP，即5.65%
调整前利率：当前LPR（4.2%）+当时加点100BP＝5.2%
调整后利率：当前LPR（4.2%）+45BP＝4.65%（即贷款发放时的LPR）
以贷款100万，30年，等额本息来计算：
房贷利率从5.65%降至4.65%，月供可从5772元降至5156元，减少约616元；总利息减少22万。
两者之间月供、利息相差不少。
当然，最终是哪种调整方式，能降多少，怎么降，我们还是静待银行细则吧。毕竟，这也只是政策规定的调整底线（不能低于多少），底线之上银行还有自行发挥的空间。
附上2019年来LPR变动情况：
整体来说，此次存量房利率调整不像2008年那般所有房贷统一打折，但对于前几年买房时，利率动辄几十上百加点的购房者来说，确实能省下不少钱，减轻生活负担。
要不要提前还款？
存量房利率下调的政策出来后，有网友咨询还要不要提前还款。
虽然目前具体下调细则尚未公布，并不确定能降多少。但30年的贷款，利率再怎么调整，利息负担还是不少。提前还款可以优化家庭负债，也能减轻生活负担。在不影响正常生活的情况，可以考虑提前还款。
当然，资金压力紧张的就不建议强行还款，以免影响正常生活。
02
首付比例 二套利率下调
上周我们曾发文，西安下调二套首付比例，降至40%。详情可戳：确认执行！西安二套房贷利率、首付比例下调~
而昨晚（8月31日）央妈直接放大招，下调首套、二套首付比例，二套房贷利率。
老规矩，政策原文不在此赘述，感兴趣的可以点击下方卡片查看。
划重点：
1、首套、二套首付比例降低
不再区分实施"限购"城市和不实施"限购"城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。即【首套房首付2成，二套房首付3成】。
目前，西安限购区公积金贷款首套可做到首付比例20%，商贷首套仍是30%。
若西安根据最新政策执行，商贷首套调整至20%，二套首付调整至30%，对于首付预算有限的刚需、准备改善置业的购房群体来说，可以降低上车门槛。
但在此也提醒大家，降低首付只能说给很多人降低了“购房门槛”，并不是降低了“购房成本”。总价相同情况下，首付少了，月供会增加。
所以，大家买房时一定衡量好自己的资金情况，切勿因首付比例下调而冲动上车。
2、下调二套房贷利率下限
除了降首付外，此次政策也下调了二套房贷利率下限。
这段话不难理解：购买二套房时，房贷利率最低为LPR+20BP。
此前，西安二套房利率基本在4.9%，即4.2%（LPR）+（70基点）。上周有消息说部分银行已下调至4.8%，即4.2%（LPR）+（60基点）。
若后期西安按照央行最新要求调整，二套房利率可降至4.4%，直接少了40BP的加点，利好二套置业改善人群。
整体来说，首套首付比例下调，利好刚需人群；而二套首付比例、房贷利率下调会在一定程度释放改善置业需求。
至于西安何时落地执行，如何执行，我们将持续关注。
如果大家对政策还有什么不理解的，可私信我加入安居客购房者交流群讨论。后续政策出台我们也会第一时间在群里通知。
