八月份快过完了，老铁们颤颤巍巍地等来了一大波政策性利好。

今天允许降房价，明天下调一年期LPR，后天是“认房不认贷”…

唯独下调存量房贷这个事儿，属实有点难产。

明明央妈都已经下场指导一个月了，儿子们仍然是扭扭捏捏、不情不愿…

往大了说，你这属于技师本人和照片严重不符啊！

唉！就在大伙儿纷纷吐槽的节骨眼，事情终于迎来了峰回路转…

近期，不少银行扎堆披露半年报。

已有多家银行在中期业绩会上针对“下调存量房贷”作出回应。

现在有这么几件事基本能确定：

1）不少银行已制定了相应的预案；

2）各家预案已针对存量房贷利率下调而给净息差带来的压力进行了测试或评估；

3）预案将针对不同区域、城市差异性以及利率调整力度显现出差异化。

这跟许多商业银行不久前说的“降了会亏钱、还要等一等、不能一刀切“相比，那简直判若两人！

目前，针对存量房贷利率下调给出回应的主要有五家银行：

招商银行、中信银行、农业银行、建设银行和交通银行。

其中，招行、中信、农行和建行在其半年度业绩会议上做出回应；

交通银行则是确定了即将在8月30日下午召开“个人住房贷款存量利率调整项目启动会议”。

这几家银行的大名往出一写，已经把国有六大行和主要股份制银行代表得差不多了。

剩下的像什么工行、中行以及光大、广发、浦发等等，至少在房贷这个圈儿埋头刨大沟，看带头大哥眼色行事就完事儿了！

从目前各家银行的回应来看，大家发言那是既有内容又耐人寻味——

目前招行高管已承认降低存量房贷利率既是势在必行，又是大概率事件。

本着“逢山开路，遇水搭桥“的优良品质，招行针对乐观情景、中性情景以及不利情景分别作出测算，测算结果总结下来就是总体可控。

中信银行副行长则表示：“对可能发生的业务调整，已经做好了预案。“

中信银行目前按揭房贷规模大约是9500亿，其中存量利率高于新发利率的约为6000亿。

这部分存量贷每降低10个基点，就会影响约0.8个净息差基点，约合6个亿的预期收益。

这样一寻思，也不是要人亲命的那种割肉，不是不能干。

农行高管在半年度业绩会上表示：

相关政策方案明确后将抓紧制定具体的操作细节，尽快完成合同文本的准备、加进系统改造调整等方面的工作。

如此表态不可谓不积极。

房贷大佬——建行的高管的表述则多少有些暧昧，我这儿直接划重点了：

其一，存量房贷利率下调会对后续净息差水平产生影响；

其二，央行第二季度货币政策执行报告里明确说“商业银行需保持合理利润和净息差水平“。

这话咱们翻译一下就是：你要霸王硬上弓我也能配合，但你别指望我主动给你惊喜…

咱们有一说一，建行这个态度我是一点都不意外——

截至上半年末，建设银行个人住房贷款存量约6.41万亿，约占总体房贷规模的1/6。

当家方知柴米贵，没毛病！

这里面还有个埋头办实事的老同志，就是交通银行，咱们得着重提一嘴！

8月29日午后，坊间开始盛传这样一张内部会议通知的截图；

没想到才过了一个多小时就得到了正面回应！

有关后续内容，咱们不妨拭目以待。

盲猜一下，大概率会传出好消息！

回顾过去这一个多月，央妈从喊话到指导，嗓子快喊劈了；

可我就从来没见过儿子们像现在这么不孝顺的！

不服的小伙伴可以自行搜索“七折房贷利率“的典故，此处不再赘述。

我清楚地记得，这个月早些时候，一年期LPR咔咔下调10个BP，五年期LPR分币没动时，好些个老铁还在直呼“看不懂”。

甚至前两天我还在寻思，是不是住房贷款抵押支持证券（简称RMBS）把各大金融机构的利益绑架得太深，到了牵一发而动全身的地步？

现在看来都不是！

首先，降低存量房贷利率有利于稳住银行业净利润基本盘。

8月18日，国家金融监督管理总局发布的数据显示：

至二季度末，我国银行业金融机构本外币资产总额人民币46.2万亿元，同比增长10.4%；

上半年商业银行累计实现净利润1.3万亿元，同比增长2.6%，增速同比下跌4.5个百分点。

造成银行利润增速下滑的最根本原因是存贷利差息差收窄，当前维持利润的主要方式是“以量补价”。

到了2023年7月，新增贷款4636亿，创下了自2014年7月以来的新低；

其中，居民部门中长期贷款新增4773亿，占新增贷款比重高达102%，创历史新高。

居民中长期贷款，大伙儿姑且可以理解为全是房贷——

跟别人横向比显得它很牛逼，但是要跟它自己比那就是个葡萄牙队的中场：B费（必废）！

根据测算，截至2022年末，全国个人住房贷款余额约为38.8万亿；

2023年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿，较去年同期多发放5100多亿。

与此同时，上半年居民提前还贷的规模约为2.5万亿，全年预计可达4-4.8万亿，早偿率高于10个百分点。

这就相当于回报周期长而稳定、违约率和坏账率极低的银行资产正在悄悄缩水。

这还不算完，银行早就将这些优质资产打成了资产包，经评估后卖给了券商、保险、公募基金以及其它金融资产管理机构。

各家金融单位的利益捆绑实在太深，一旦个人住房贷款总体量发生剧烈变化，以此为基底的金融资产也将不可避免地面临空心化、甚至挤兑。

这样一来会发生什么，不用我明说吧？

表面上看，房贷规模占据国有六大行和股份制商业银行总资产包的约20-35%；

你要是把它们兜售的资产包也一起算上，绝对远不止这些。

毕竟这里面涉及到了同一笔资金的重复利用问题。

于是乎，商业银行一合计：还有比稳住房贷基本盘更重要的事儿吗？

与其等老少爷们提前还贷，挤兑我能来钱的资产包，倒不如主动权在我，主动让利给老百姓。

从这个角度来看，适时降低存量房贷利率，绝对是避免系统性金融风险的一招妙棋！

另一方面，降低存量房贷利率对于修复居民部门的家庭资产负债表而言，有着巨大的推动作用。

而修复家庭资产负债表，几乎已经成了当前所有政策性利好的最终归宿。

大伙儿只需要扪心自问俩问题就好——

其一，为什么明明是天量放水周期，资金却在金融机构里空转？

其二，为什么明明出台了那么多促销费、拉楼市的政策，老百姓依然不为所动？

从根本上讲就是一句话：臣妾做不到啊！

所以这才有了那个经典的段子：

天底下最大的误会是我们以为他们还有大招，而他们以为我们还有钱。

七月份，确实出台了不少鼓励和刺激消费的政策性利好——

最典型的就是涉及住房、汽车等恢复和扩大消费的20条措施；

到了八月份，更是真金白银地各种刺激短期信贷：

隔夜、七天、一个月期SLF常备借贷便利下调10个基点；

1年期MLF中期借贷便利下调15个基点；

7天逆回购利率下调10个基点；

1年期LPR下调10个基点…

刺激短期信贷，那当然招招都是奔着刺激和扩大消费去的！

插播两句常识：

在市场经济语境下，一个人的消费就是另一个人的收入；

没有需求，也就根本谈不上会有经济增长。

再想想当前另外两架马车，投资和外贸——

一个趋于阶段性饱和，一个深受外部负面影响。

因此，要完成全年经济增长目标与扩大就业两项宏观目标，消费发力是必须的！

而居民的消费信心，无非是这三大来源：

其一，就业面的长期持续向好；

其二，现金流的相对充裕；

其三，家庭资产负债表得到正向改善。

后面两项的确需要一定的金融链条与产业链条的有效传导，是中长期修复对象；

相比之下，对家庭资产负债表的修复，却几乎可以达到立竿见影的效果。

据测算，当前我国若下调存量房贷约10个BP，则有望释放约4000亿元的资金体量，对于消费的拉动不言而喻。

一旦需求端得到了中长期改善，生产端和供应链才有望在需求不断释放之下得到回血，从而进一步稳固和扩大就业。

如此一来，刚才所说的居民消费信心才能达到更加充分的修复，进而推动宏观循环。

降低存量房贷利率，具有划时代意义。

一方面，它能有效维护系统性金融安全，确保银行优质资产的基本盘保持可控；

另一方面，它所释放的债务压力能有效地给千千万万个家庭资产负债表输送正向反馈。

维护金融安全与服务实体经济是银行的两项天职。

最近，我也听过一些阴阳怪气的说法在讲——

合同上定完的事儿，怎么能说变就变？

去问问银行吧，问问它们愿不愿意拿着一纸固若金汤的合同，去面对不可预知的坏账？

也顺便问问自己，在形式上的“契约精神”与丰衣足食之间二选一，到底该做出什么样的抉择…