2019年，招商领玺1期在前海妈湾开盘，开盘均价10.8万/平，4小时卖光。2021年，领玺2期开盘，毛坯均价10.1万/平，600多人抢200多套房子，同样在当天卖光。

但是，当年买进去的人，看看后面的领玺3期，或者颐城栖湾里、万科臻湾悦，会不会后悔？

2023年10月份，领玺3期开盘均价10.2万/平。同年前海妈湾调整了14宗地块，据称其中就有领玺4期，位于地铁5号线妈湾站、前湾公园中间。

同样是2021年，前海前湾的龙光天境开盘，均价11.2万/平，8小时卖光。

但是，当年买进去的人，看着烂尾的糟心事，会不会后悔？看见后面的深业云海湾，会不会后悔？

最近两三年，颐城栖湾里、万科臻湾悦、深业云海湾相继开盘。未来两三年，那些买房人会不会再次后悔？

前海的定位是深港现代服务业合作区，2021年扩容，由前海三湾延伸到南山蛇口至宝安会展中心。

前海的扩容给楼市带来了什么影响？

最大的影响大概是，福永、沙井一带的楼盘，光明正大地把自己宣传成“前海核心区”，甚至楼盘名字也带着“前海”的标签。

可是大家真正关心的前海，其实仍是前海三湾。

前海三湾的楼盘，大量属于改善盘，既然是改善，就多是拖家带口的家庭：投资、居住和学位，这三点是大部分人需要的。

居住——现在的前海三湾，你先租1个月体验一下。

投资——领玺1期10.8万/平买入的业主，看着领玺3期10.2万/平的新盘，领玺2期10.1万/平买入的业主，大概会看到领玺4期多少钱的新盘？

学位——南山属于学位偏好的板块，但是前海的学校质量怎么样？这是不能说的话题。

未来的前海到底会怎样？

不清楚。

未来的前海房价会怎样？

不明朗。

很多同学受舆论鼓吹的影响，误以为前海好就等于前海房价好，可实际上前海好不好我们不知道，即使前海好也不等于前海的房价一定好。

房地产的不确定性太多了，我们能指望的确定性指标——产业、供求关系、购买力——在前海那里，都仍然存在不确定性。

我不愿意贬低前海，我希望前海好，前海好一定会影响到深圳好，但前海好不一定需要买房买前海，深圳有大把确定性更高、性价比更高的地方，在等着购房者。

前海楼市出现了两个重要趋势。

1，供应量增多，且调规式增多。

比如前面提到的2023年前海妈湾14宗地块调规，从商业用地变更为二类居住用地。

一个班级，有三个老师精心培养、要考好大学的学生，但成绩总不见提高。有一天，老师说，小M，今天的辅导班你别去了，回家早点休息吧。

老师是在放弃小M，还是对小M寄予厚望？

2，前海的部分新盘，开始出现自持物业现象。

这是一个容易被忽视但又极其重要的信号，这意味着前海楼盘存在出现特殊圈层的苗头——偏港澳台，或外国人士。

我们在大陆长大的人，大多融不进那种圈子；我们能融入，我们的父母、孩子也融不进。

再看未来，深圳给前海配置资源，会优先考虑你，还是优先考虑“特殊圈层”？

我对前海的解读，在《一周一课》闭门直播讲过多次。有时候，只说结论，有的同学觉得疑惑，但前海这种话题，公开直播已经不好讲了，闭门直播展开讲，也是有风险的事情。

现在的公开渠道，只能讲好话，不能讲坏话。

可是我希望——至少是我的粉丝，在买房这件事情上，宁愿没碰到好事，也别碰见坏事情。

大家想吃透前海，只听直播是远远不够的，甚至只参加线下的课程也是不够的，一定要亲自去看——而不是别人转述给你。

去看前海的产业，去看前海的产业入驻到了哪个阶段，是否符合你的预期。

去看前海的土地，去看前海的土地在新盖多少新楼盘，未来三五年大约新增多少供应量。

这个过程中，不要相信所谓的“承诺”，不要相信账面的数据，很多企业注册地在前海，但实际办公地点却是遥远的他乡。

也不要相信什么跨海隧道、地铁，也不要相信某某地方建学校、商场的规划。

退一万步说，等到前海真正起来的时候，你再买，也完全来得及。假如你要买房的钱不是一笔小钱，就先把钱放在确定性更高的地方。