今日房产观察

魔都的“巨（鹿）富（民）长（乐）”街区，无人不晓。今年1月，长乐路有住宅动迁失败；到了7月，长乐路传来动迁新闻，北侧沿街不少商铺已关门撤店，年轻人纷纷前往长乐路打卡、留念。这次，长乐路真的要拆了吗？现在的长乐路究竟是怎样的面貌？

一条路跨核心三区

长乐路，“巨富长”之一，是上海为数不多，横跨黄浦、徐汇、静安核心的道路，西边界还与长宁区接壤。

以陕西南路为界，长乐路东段在黄浦区内，西段则切分给静安和徐汇两个区。

长乐路，又是衡复风貌区的北边界。20 世纪上半叶，这里当时称为蒲石路，随后改名为长乐路。与许多城央老马路一样，这条路上保留了不少优秀历史建筑和名人故居。

长乐路实景图

在茂名南路和长乐路的交界处，坐落着上海的第一家五星级饭店——锦江饭店，以及花园饭店等标志性的建筑。

长乐路旁的花园、锦江饭店

迈入2000年，长乐路的业态以各类服装店和鞋店为主。此后受到电商冲击，长乐路上关了很多外贸服饰店，并逐渐成为年轻人的潮流首选之地，各类独立品牌商铺林立。

近年来，长乐路成为夜生活的代名词。随着“酒吧一条街”的兴起，从襄阳北路到富民路这一段的长乐路上，主打“街边喝酒”的年轻人来这里体验杯酒人生，半夜经常人山人海。

可以说，直至今日，长乐路依然充满了情调和故事，无论是喜欢历史文化的游客，还是追求时尚潮流的年轻人，都能在这条路上找到city walk的理由。

同路不同命

上海的城市更新速度之快有目共睹。到2025年，上海将全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。

今年1月，长乐路695弄6、7号征收项目开启，却意外地成为了上海首个拆迁终止的案例。

该地块评估价高达85168元/㎡，总证数48证，截至1月3日24时意愿征询结束，39证同意旧改，9证不同意旧改，签约比例为81.25%，由于签约比例没有达到95%而终止，同意率未达标，区政府将终止旧改，原则上5年内不再纳入旧区改造征收计划。

长乐路695弄6、7号实景图

长乐路的动迁没有因此而止。日前，静安区23街坊、巨鹿路零星旧城区改建项目宣布生效，动迁范围涉及襄阳北路和富民路间长乐路段的大部分区域。

征收范围示意图

前往现场实探，这里的住宅大部分是厨卫公用，老旧程度严重。6月29日，旧改项目二轮签约首日上午即高比例生效，签约率为99.55%。

在682弄现场看到，阳光征收横幅高悬。

弄堂外沿街的底商，却是众多人气商铺的所在地，多以街头酒吧为主，加上各类夜宵排档，组成了热闹的夜市生态。目前，小商铺大多已关门撤店。

襄阳北路路口的早点摊和一排饮食店要一并搬迁，本地居民表现出复杂的情感。一方面，他们迫切地渴望提升生活质量，另一方面，他们对这些小店深感不舍。

当然，长乐路上部分有人气的店铺，移步到了街对面或其他地方，顾客可根据门口的告知书前去新店。不少年轻人趁着最后的时光前来打卡，路边小酌、深夜人潮都将成为过去。

有全新豪宅怀胎

在这条长乐路附近，花园洋房与豪宅林立。比如今年上半年入市的凯德茂名公馆，均价16.8万/㎡，75套房源入市，入围分数达114.72分，开盘45分钟便销售一空。

就在长乐路上，位于凯德茂名公馆东侧，高福里项目正在怀胎，城央开发不易，大企业周转也诸多不易，最后还是不是万科，且走且看。

从现场进度来看，地块内部大多数老建筑犹存，只不过居民早已搬迁。

项目整体容积率2.66，将打造石库门风貌别墅和一栋不超150米的超高层豪宅，此外，地块内还将新建向明中学宿舍+游泳馆以及绿地一处。

住宅建面约1.83万㎡，容积率约1.89，用地性质为普通商品房，100%全装修，但并无中小套型要求。

高福里规划方案示意图

风貌保护方面，长乐路、瑞金一路沿街界面为重要界面，要延续历史空间尺度、立面形制与风格特色，保留过街楼、门头等特色构件，以及连续的沿街商业界面。保护更新规模约为5.28万㎡。

长乐路上，每一栋建筑、每一间店铺背后，都承载着几代人的记忆，老长乐路的故事，不会因为动迁而完结，新的故事，将会用更多时间书写。