大家好，我是蓝白。

最近都在讨论《经济观察报》的那篇报道，事关保障房的“14号文”，已经下达到了各地，提出了保障房的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策多方面的原则，具体执行办法，还是由各地城市制定。

这篇报道，被《经济观察报》起了一个非常厉害、吸睛、有深意的名字：《中国将推动新一轮“房改”》。

事实上，这是两个月之前的消息，被媒体获悉了更多内容发了出来。

其中不少细节，实际上已经在9月4号在北京开的保障房工作部署电视电话会议上提到了，不是标题上的什么“突发”、“重磅”。

有心人可以发现，今年无论是“低效用地再开发试点”，还是超大特大城市推进城中村改造，楼市的很多政策，都是在为“保障房”这一个主线服务。

今天这一期，想从供需关系的角度跟大家讨论，为什么保障房事关重大？怎么去建？目前所知的细节有哪些？房地产新发展模式会是什么样的？

先聊为什么要把建保障房冠之以“房改”这么大的名头？

报道里披露了“14号文”提出的两大目标：

1，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑。

2，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。

发现了没？这两句话、两大目标，都有一个关键词：“商品住房”。

建保障房的第一个目标，是为了让那些买不起商品房的低收入者，都有房子住。

第二个目标，也是我个人觉得非常重要的一句话：让商品房回归商品属性。

什么是商品属性？

在经济学里，商品有两个属性，是使用价值和价值的统一体。

使用价值，是它能够满足人们的需求，衣服是用来穿的，手机是用来打电话上网的，房子是用来住的。

价值，是凝结在商品中的，无差别的人类劳动。

商品要实现它的价值和使用价值，必须要“交换”，只有交换了，才能实现它的价值。

回到商品房这三个字，既然房子也是一种商品，那天然是可以用来交易的，待售的新房是商品，挂出来卖的二手房也是商品。

从这个意义上来说，就不能对房子进行过多的“交易限制”。

可过去这些年，房子恰恰是所有商品里限制最狠的。

因为我们的住房供应，几乎全都是经过土拍、预售、施工、竣工的商品期房。

想住更好的房子，比如核心地段的、一梯两户的、人车分流的、星级物业的、滨河滨湖的，就需要花更多的钱，背更高的负债。

供给这一端，只有商品房可以提供，而需求这一端，是数亿的农村人口进城。

结果可以想见，那必然是地价和房价螺旋上升，城市建的越来越漂亮，居民部门的杠杆越来越高。

地方为了控房价，只能不断的祭出限购、限价、限售、限贷等等限制“需求端”的政策。

可这么多年我们也看到了，一个城市越是限制，商品房就越稀缺，地价房价反而涨的更凶。

正因为住房供应的渠道太单一，千方百计的限制，越限越离谱，商品房丢失了正常交易的商品属性，反而凝聚了太多投机击鼓传花的金融属性，这才陷入到了“房价-杠杆-调控”的怪圈。

2023年，就是打破怪圈的最好时机。

为什么现在的时机最合适？

1，购房者对期房的信任大大降低，中国人的买房信仰遭到前所未有的重创，炒房情结消失，金融属性消退。

2，新房销售、二手房成交、土拍都在下滑，倒逼除京沪深外的几乎所有城市都取消了四限政策。

也就是说，商品房不那么招人稀罕了，没人炒了，买了就是为了住的，放开限制也不会大涨了。

既然再也掀不起大风浪，那么，是时候让它变成真正的商品了。

让市场的归市场，还不够。

为什么？

投机需求确实是没了，农村人口进城速度确实变慢了，存量的15年以上房龄的房子确实越来越多，没电梯高密度老房子的库存是极其惊人的。

但新房的供应，也在变少，可以看看这两年断崖式的土拍。

只要大城市还不断的虹吸低能级城市，只要一个城市还有不想住老房子，想置换改善房的需求，如果我们的供应还是以单一的商品房为主，尴尬的事情发生了：

去售楼部转一圈，房子涨是涨不动了，但还是买不起。

生出来就是商品房这一条腿走路，再壮它还是一条腿，残了只能坐轮椅。

趁着这条腿骨折了刚好住院，把另外一条腿，也就是保障房，别管是钢的铁的塑料的，是时候给接上了。

这就要聊到第二部分，保障房该怎么建的问题。

1，哪些地方会建？

支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。

按七普，城区人口超过300万的城市共35个。

2，保障谁？

住房有困难且收入不高的工薪收入群体和城市引进人才群体。

在各地抢人大战的背景下，这可能就意味着，你想在一个城市住上保障房，就得先落户。

应该会很便宜，提到了“保本微利出售”，覆盖划拨土地和建安成本就行。

极其严格的封闭管理，不准转成商品房，长期闲置、辞职、想转让的，由城市政府回购，不准流入商品房市场。

这个封闭管理，非常重要。

过去的经适房和限价商品房，老是爆出来“开宝马住经适房”，“富人排队抢限价房”之类的事。

原因就是把保障房这样兜底民生的房子、把低于市场价的新商品房上市流通，产生寻租空间，投机的人闻着味就来了。

封闭管理，是房地产“双轨制”的基础。

3，最重要的，地从哪里来？

土地出让方式没有任何悬念，就像以前的经适房和回迁房一样，一定是划拨而不是出让。

划拨土地，就意味着土地成本非常低，只需要支付安置补偿成本，不用交土地出让金，这就从源头决定了房子不会太贵。

土地从哪来呢？

都市村庄的土地是个大头，这也是今年极力推动城中村改造的重要原因。

平安证券测算，21个超大特大城市的合计人口数量2.9亿，城中村改造面积可能会达到13.4亿平，总投资额可能达到8.2万亿元。

比如昨天广州的消息，探索给拆迁户房票安置政策，提出到2035年的目标，城中村要改造155平方公里，要知道天河越秀海珠加起来才200多平方公里，如果真能实现的话，这个改造面积是相当大的。

大城市的城中村寸土寸金，天然就是做保障房的好料子。

还有很重要的几个渠道：已批未建土地、房企破产处置的商品住房和土地、闲置住房，包括闲置低效工业、商业这些非住宅用地变更土地用途。

这就意味着，像皮带阿碧阿创们大量爆掉的民营房企，留下来的巨量土储和待售在建房，还有各地产业新城大量闲置无用的工业商业用地，有了新去处。

上面我们聊到了一个词，叫住房“双轨制”。

改善的大平层大洋房有钱人随便买，兜底的小两房小三居不准投机买卖，

所有人的解读也都是一样的，商品的归商品，保障的归保障，眼瞅着好像新加坡模式马上就能实现了似的。

但蓝白想说一点，这事没有大家想象的那么简单。

把方法、蓝图、规划、路线捋一遍，现在是有了纲领性的指导方向，下面得看不同城市，京沪这样的一线怎么搞？苏州杭州成都南京，和中部的武汉郑州合肥，他们又怎么搞？

城市不一样，人口不一样，产业不一样，财力不一样，在各城市细则没有出，没有大规模动工之前，画出来的饼能吃进嘴多少很难笃定。

所以我们看不管是14号文，广州的城中村改造，都强调了“探索”这两个字。

初期主要还是超大特大城市参与。

土地征拆和盖房子的钱，需要政策性工具贷款、地方财政、社会资金、房票一起“筹集”。

优先的，很可能是本地户籍困难家庭，机关事业单位和高级人才。

原来的保障房分两类，一类是配租房，比如公租房和保租房，一直是封闭无法交易的，但原来的配售房，也就是很多城市都有的“共有产权房”，是可以满足一定条件上市交易的，这就需要“老房老办法、新房新办法”。

这些问题，都很棘手。

但有一点可以确定的是，二次房改迈出了打破怪圈至关重要的一步。

有天时，2023年投机炒房信仰的幻灭。

有地利，城中村改造和大量闲置土地的再利用。

有人和，从顶层设计，到各个城市争夺劳动力人口的强烈冲动。

这可能是房地产行业20年一遇的大机会，也是消除00后、10后们“住房焦虑”的里程碑事件。

以前我没得选，以后我想做个不背房贷的人。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。