最近一段时间我们很明显地感觉到各大新城区正在面临的一些困局，新城区突然不香了，导致这种局面的原因有很多，个人觉得有这么几点。

目前的情况是全国总体人口已经进入到了增量放缓甚至是负增长的局面，2023年的人口自然增长率已经降到了-1.48‰，总和生育率更是只有1.0左右，在全球主要经济体中位居倒数第二，人口形势和很多年前相比走向了另外一个极端。

但是南京各大新城的规划基本都是前几年的事情，依托的是当时相对乐观的人口数据和未来的发展趋势，虽然南京作为新一线，人口形势相对全国来说还是要好一些的，但依旧不及预期。显然人口的形势变化超出了很多人的预料，这也是现在各大新城尤其是远郊发展出现困局的一个很大原因，当初的规划和现在的人口形势不匹配。

另外就是产业层面，过去中美还只是贸易战，存在相互拉扯的情况，但如今情况已经较为清晰，中美基本已经处于硬脱钩的阶段，所以后面我们面临的问题有两个，一个是生产力大量过剩，另一个是高端科技的封锁。相当于以前中低端产品的销路变窄，高端的短时间内未必能够全部突破，相对来说就有些前后为难了。

包括这次欧美车企统一放弃电动车计划，看起来可能是因为电动汽车存在一些问题，导致他们回到内燃机或走向氢燃料汽车路线。但其实更多可能是想要断了中国车企在国外市场的销路，阻击中国企业出海，毕竟如果欧美决定放弃电动车路线，那么那些国家就不需要继续加大对于充电桩的建设，缺少充电设施的配套，中国电动车造得再好，出口到欧美也会因为缺少当地的硬件配套支持而变得非常不方便。

所以盲目的扩大普通制造业项目其实是不太明智的选择，既然下不去，那就只有硬着头皮向上冲击高端领域，几乎没有退路，南京未来的产业必须走中高端路线才有一线生机。相应的这就要求过去包括城建和产业类的规划适当地进行调整，这是很有必要的。

另外城市的成本控制非常重要，很多时候我们要善于将复杂的问题简单化，而不是将简单的问题复杂化。

比如地铁覆盖不足的问题，理论上当然全市都覆盖上地铁才好，让所有人都处于地铁的覆盖范围之内，但现实根本不可能，一方面耗资巨大，另外一方面地铁的修建也需要时间。

所以在没有达到最终目标的时候，我们为什么不能展开一些过渡性的方案，比如把某些地铁站附近的未开发土地，开辟成大型停车场。谁也不想堵车，但是家门口没有地铁，公交车接驳过慢甚至没有的居民怎么办，人家只能开车上下班，只能硬着头皮堵车，人家倒是想停在地铁站附近改乘地铁上下班，但大多数情况下并没有停车的地方。

很多人说继续提高主城停车费，这可不是在解决问题的思路，这是在变相提高居民负担。还有人说要多建包含各种功能的换乘中心，也对，但是等你建好了，这都四五年甚至更长的时间过去了，建造成本是一方面，时间成本也是一方面，属于把简单的问题复杂化了，有现成的空地先用起来，半个月能搞定的事情何必拖个好几年。

另外促进线下消费的举措，很多时候我们考虑的都是政策层面的优化，也花了很多预算也耗费了很多人力，但实际上解决线下消费的方式和解决线上的方式个人认为理论上应该是一样的。

线上我们会尽可能的让大家的购物行为变得更加的方便，创造出很多的便捷入口，巴不得刚打开手机就直接跳到购物页，放到线下其实是一样的道路。我们要让行人有更加舒适的步行空间和线下体验，要让车辆可以随时随地地停到路边，应该让店铺的招牌有更多个性化的展示，而不是消除个性。但实际上很多时候，线下的实际购物环境却充满了割裂和阻碍，整体的购物逻辑相对比较糟糕，体验谈不上多好，还费时费力。有时候我们不要将线下的衰败全然归咎于网络的发展，线下本身就没做好，怨不得谁。

我们一直强调要满足人们对于美好生活的向往，但问题是大家心目中美好的生活是什么？城市规划的过程中有没有经过调查？知不知道大家心目中的真实想法？从人性的角度来说就是少工作多收入，从居住的角度来说就是独门独院大房子。

所以各个方面我们都应该往这个方面去靠，即使不能完全实现，那也应该往这个方向努力，或提供接近的解决方案。尤其是近郊和远郊的住宅产品，一定要站在购房者的角度去思考，过去我们常说房价太高，导致大家购房意愿不高，但经过这两年的腰斩，为什么市场依旧萎靡不振，可见不单单是价格的问题？

从购房意愿的角度来说，市面上提供的住宅真的是大家想要的产品吗？有没有可能是购房意愿和产品不匹配。尤其是现在的市场情况下，刚需可能更加谨慎，真正有购房意愿的可能是偏改善类型的人群，那么各大新城区的住宅产品有没有实现对于这类人群的吸引呢？

尤其是远郊，高密度的住宅真的应该退出市场，不管是产品吸引力，还是现有的人口趋势，都不足以支撑远郊板块的高密度人口增长，这是不现实的。而且南京也应该考虑未来存在的逆城市化进程，现在的远郊都建的超高层或小高层，当未来南京真正进入到逆城市化的过程中的时候，还有空间留给小别墅、联排或者其他类型的低密度住宅吗？

至于繁华都市的塑造，有时候其实并不需要超高层，一切源于对比。对于一个住宅仅限于15米高的区域来说，100米的CBD就足以营造出繁华的都市中心感了，但如果普通住宅都是100米以上甚至是150米的水平，想要在这种情况下营造出突出的都市繁华感，就需要配合至少300米以上的高楼，实际上这加大了城市运营的负担，也增加了都市感塑造的难度。和穿衣搭配一样，衣服不在于有多贵多奢侈，城市的界面也不在于有多高，更多时候我们需要的其实是合理的组合和搭配。