关键词：

西四环、北京本地国企、南北双阳台、四居起步、高得房率、高标准精装、14号线地铁盘、丰台城六区、建华学校旁、自带3800㎡商业、终极改善大平层、3.5万㎡江南园林、约百米楼间距、五星酒店式大堂、私家电梯厅、双套房、全景落地窗。

进展：

预计7.8-8万，即将开盘，估计会有折扣，详情小窗咨询小编。号称是京西改善天花板，楼盘关注度很高，人气火爆，值得一看。

一休组织了团购活动，福利补贴必须有。只要是通过我看房的粉丝，我一定把优缺点给你讲透，看房前记得问我，户型图上联系方式

玺院位于西四环外，丰台区。

西四环和西五环之间的这片区域内，新盘比较多，比如大瓦窑的和颂九里、西贤府，还有同为城建开发商的龙樾天元、宸知筑。

曾有人说：“西边产业薄弱，高端住宅没人买”，一休并不认同。

北京不止国贸、望京两个商业中心，现在倡导多点开花、职住平衡。西边产业也在发展，别的不说，丰台的丽泽、丰台科技园城市界面已经很不错了，高楼大厦很漂亮，先有再成熟，别着急。讲真，只认“国贸望京”的购房思路，显然是陷入了外地人局限。

西边不缺有钱人，东边再好，人家老家儿在这，习惯了，搬不了。还有好些各级别领导，不喜欢东边的吵闹，图安静低调，只认西边，这边的富豪画像，只可意会不可言传。西贵东富，不是简单说说，而且这些贵人的隐形财富不可估量，大家的思想得打开点。就比如玺院的购房人群中，丰台科技园内的几个轨道航天产业的头部国央企，中高层完全买得起，

与周边几个新盘相比，玺院有其独特优势，比如：

1、很多人有误区，认为只有大瓦窑双雄是地铁盘。其实，玺院也不算远，实际距离800米左右就可以到14号线郭庄子站，比大瓦窑更靠里一站。而且玺院上下京港澳高速也很方便，门口不用绕环岛，又不会有紧邻高速带来的诸多问题。一休提醒，别光盯着京港澳，莲石路也很常用啊，玺院开车上莲石路会比其他盘方便不少。

2、既然到了改善级别，那就一定要看小区周边的居住环境和氛围。远了不说，玺院东西两侧有12万㎡绿源公园+17万㎡大瓦窑公园，就在步行范围内，大大提高生活幸福感，对于有老人小孩的家庭极为重要。有生活经验的人肯定懂。

（这是大瓦窑北路，玺院北侧的道路。和丰台区很多板块路网发展缓慢、道路坑坑洼洼不同，玺院周边路况非常好，图中左侧是万科假日风景B区）

3、切记，城市界面确实影响心情。一方面是路，另一方面就是临近的小区，老房子尤其是各种年代久远的保障房，会给人破败感，这只是从硬件层面。保障房太多的话，还涉及到圈层调性，虽然你们不住在一个小区，但同属于一个板块。

说一句扎心大实话，商品房集中的板块，其基础设施相对保护的更好，保障房附近损毁的普遍快。主观原因是整体素质，客观原因是人口密度，同样大小的社区，保障房比商品房住的人多一倍，就是这么现实，房子越小住的人越多。

一句话：和刚需逻辑不同，既然是花一千多万买房，尽量还是找商品房扎堆的地方。玺院在这方面绝对占优势，旁边的房子绝大部分是假日风景和紫苑，这是优质次新小区，品质开发商万科出品。

4、玺院的开发商是北京城建地产，而周围绝大部分地块都是由城建来一级开发，城建在这也不止一个项目。

这意味着什么？

开发商有必要、有能力来持续赋能整个区域板块，以此提升自家项目楼盘甚至新地的价值，包括基础设施建设、引入配套。而且城建是国企，在做这些事的时候比较容易推动。

（这是项目工地，地块结构非常方正，利于楼栋排布整齐。毕竟是建筑总包起家，城建直接就可负责施工，用不着扯皮）

5、都说房住不炒，可大部分人还是会关注保值率以及二手市场，人之常情嘛。坦率来说，10年前，丰台西四环外的关注度和交易数据，不太行。这几年，这个片区的次新交易量，确实提升很快，最有代表性的是玺院附近的广安康馨家园，现在每年的流通量位于丰台前三。

一休素来喜欢给大家讲细节和数据，就比如玺院南侧紧挨着的万科紫苑小区，表现就很亮眼。根据绿中介数据，丰台目前关注度人气最高的小区就是紫苑，12688人关注，排名第一位。说明周边二手房数据和热度，还不错，不是那种完全空白的板块，这点很重要。而且紫苑历史成交469套，在售67套，这个比例算很优秀了。要知道，好些楼盘，在售库存量近乎于历史成交量，您觉得可能好卖吗？不降价行吗？

6、有一说一，丰台并不以学区见长，锁定顶尖学区的人不会买丰台。但丰台其实也分三六九等，能有名校加持，肯定算长期利好。项目东北角300米，北京市丰台区建华学校，而且是12年一贯制。

这所学校来自海淀，建华属于“海淀六小强”十一学校的嫡系，几年前建华本部传出搬迁传闻时，一度传出要搬迁于此。玺院还配建了幼儿园，可以实现家门口上学，接送很方便，对家长友好。

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外立面大面积玻璃幕墙、铝板、石材，高端元素加满。

玺院配建了3800㎡的社区商业，规模不小了，方便了业主。要知道，不是每个小区都有这种福利。

3.5万㎡江南园林，五院九境十二泉，很值得期待。

水系这个东西，不仅造价高，运营维护成本也高，所以大部分项目不会做。即便高端盘，也不会做这么多水系，这一细节能看出城建的诚意。

城建集团，想必大家不会陌生。官方讲解就不说了，一休说说我对他的最新评价。

这哥们现在基本上算是北京本地国企开发商龙头，业绩经常可以干掉老大哥首开。抛开规模，城建运营的也更好，就比如城建的产品线最丰富、最清晰，也有过代表作品。你别笑，就这一点，好些兄弟单位真的做不到，他们还停留在盖保障房阶段，商品房产品线名字也朝令夕改，显得很业余。

城建对于玺院这一片区也非常熟悉，有话语权。又因为根正苗红，估计在交房审批验收阶段，会很容易。（有些项目的赠送，非常敏感，本质是违规的，很考验开发商背景，你懂得）

讲真，小编认为，这项目就不是给普通人准备的。

为啥这么说？

1、首都北京，四环新盘。154㎡起步，主力户型183㎡左右，最大面积280㎡。面积门槛，足以秒杀90%小区。

现如今，北京没有几个新盘敢做280㎡的户型。

面积段大，好处是门槛高、强筛选，圈层较为统一。

2、面积太大，降低了去化速度。尤其考虑到目前的市场状况，这种操作并不多见。

本质上，是因为城建对于玺院的定位就不是高周转，不着急。

因为这块地并不是公开招拍挂的形式拿到，而是政府划拨，意味着成本低，资金压力很小。所以，对于城建来说，这是一次打造名片的好机会。

慢工不一定就出细活，但快工就很难出细活了。正是因为利润率的问题，这几年的高端新盘交付时，鲜少有亮眼之作，用料普遍降低，瞎对付居多。至少，玺院不至于那么迫切赚钱。

说点历史案例吧，东西城，有一类老住宅叫“部长楼”，面积大，品质高，流通很好。玺院在丰台，也有这种潜质，业主少不了达官贵人。

切记，有些东西，是钱买不到的，懂的人自然懂。

售楼处沙盘，楼栋造型很漂亮。

错层阳台，外立面有足够辨识度，远远一看，这房子就便宜不了，哈哈。

咱们来看看样板间，先是169㎡四室两厅两卫。

纯正南北板楼，通透性很好，而且是南北双阳台。入户玄关讲究，餐厅可摆圆桌，U型厨房。主卧套房明卫，客卫放在了南向次卧门口。

观景效果很好，阳台确实能提高幸福指数。前几年的新盘普遍不带阳台，不管多少钱都是如此，饱受诟病啊，今年的买房人可真是捡到便宜了。

客厅5米，比较宽敞。正因为“真材实料”，所以不需要搞一些小把戏来显“大”。细节控的一休，给大家详细说说。

比如：

1、电视柜直接落地，没有做成悬浮式来增大空间效果。

2、大部分样板间的沙发，都不会摆带贵妃位的这种，会显的客厅拥挤。可是实际生活中，确实很多人专挑这种，看电视更舒服。毕竟，坐着不如躺着啊。大就要大的有意义，这就是买改善盘的目的。

3、沙发竟然都不靠墙放，豪横啊。要知道，好些样板间恨不得做成卡座，靠背也是越薄越好。玺院还真是特别，透露出国企的耿直。

主卧套房，注意抬头看，也给做了吊顶，还附赠了灯光系统，灯带、筒灯，全都有，氛围感拉满啊。对比之下，好些项目只给做客厅。。。

对于喜欢阅读的朋友，这个面宽尺寸可以实现柜子换成桌子，别太宽，椅子也能推进去放的那种，完全可行。

南向次卧，同样做了吊顶和灯带，好评。

窗台离地高度目测60厘米左右，算还不错。窗台宽度也挺好，不是太大的花盆，完全放得下。房子买来是要住的，这些生活细节，咱当然要考虑了，您说对吧？

次卧门口的客卫，不仅是三分离，洗手台盆也实现了外置，可满足多人共同使用的场景。

材料质感，不错。但切记，再好的材料，也得配上灯光，玺院把淋浴区都考虑到了，暖色系。

北向的两间卧室，以及餐边柜。

收纳空间挺多，杂物多的朋友，肯定喜欢，是时候告别凌乱了。

厨房柜子也特别多，统一香槟色。

开发商送装修，免去了很多烦恼。比如冰箱尺寸以及颜色搭配问题，就以一休本人为例，就曾入过坑，当时我就想要0嵌，千算万算，尺寸还是差一点点，麻烦死了。只能改柜子或者换冰箱，最后还是凸出来一块，丑哭了。。。

北向送的阳台，不是太大，但看看风景没啥问题。男同胞不用再跑厕所抽烟了，来这，直接融入大自然的怀抱，可好？

再来看看183㎡样板间，四室两厅三卫，南向双套房。

这户型大部分是边户，通风采光非常好。

入户铜制子母大门，质感很棒。

玄关，仪式感，必须到位。

如果是刚需盘，即便您买最大的120-140㎡面积段，玄关也常常停留在名义阶段，并非真正玄关区，没那么讲究。而且大多以柜子为主，满满登登，不舍得浪费一点面积，但如果您想有逼格，那必须要留白，要浪费面积。就比如玺院这玄关，很艺术，进门就凸显了段位。

餐厅、客厅。

南向次卧套房。

厨房通风更好，柜子可太多了。

北向的书房。

这么大尺寸的客卫，真的不多见，很显档次。

北向卧室，带阳台。

这边窗交付时是送了百叶帘的，所以女主人的化妆品不会被晒到，这个细节真的非常贴心了，又实用又兼顾美观。

主卫，这只是一部分，真是宽敞啊。

双台盆，拒绝任何拥挤感。

背景墙不错，岩板有质感。

以上都是精装样板间，交付样板间咱必不可少啊。以163㎡为例，看看交付水平如何。

入户玄关柜。

所见即所得，实际交付就是这样的标准。

玺院采用了百朗新风、东芝中央空调、华为智能家居。博世品牌的冰箱、抽油烟机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机。爱适易的垃圾处理，林内的热水器，怡口前置过滤➕末端净水，奥普凉霸。样样齐全，改善元素叠满。

客厅带的阳台，比较宽。而且因为阳台是错层排布，没有顶，所以是100%赠送。

落地窗，通风非常好。

地砖用的是75厘米×150厘米的大砖，造价成本高了不少。但确实没有花钱的不是，拼缝少了很多，美观度提升很大。餐边柜也用了石材背景，比较奢华。

客卫。

北向次卧，带阳台。

厨房。

主卧套房。

主卧明卫

电视背景墙与其他处的石材用料风格一致，房间不会显得乱。

南向次卧，也有背景墙，显高级。

好了，就聊这么多。关于选房建议、户型对比，可以咨询我，必须专业。

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