基本信息

楼盘名称：青年one

开发商：住总

价格：价格未定，预计3.2-3.5万/㎡，以开发商最终口径为准。

位置：顺义，15号线俸伯站400米

户型：72㎡-105㎡小三居小四居

容积率1.5、11栋楼9-11层、400多户。

关键词：

低密小洋房、潮白河旁、河景、森林公园旁、地铁首站、15号线、37分钟到望京、国企开发商、高配精装、高热度刚需盘、得房率突破100%、南北双赠送、自带3000㎡幼儿园。

优缺点总结放在结尾，更多内幕，私信找我。

土拍回顾

2024年3月15日，北京顺义新城第31街区SY00-3101- 0808、SY00-3101-0809地块R2二类居住用地、A334托幼用地土拍。

地块位于顺义区南彩镇，距离地铁15号线俸伯站约500米。该地块土地面积3.06万平方米，其中住宅用地规模2.62万平方米，容积率1.5，控高36米；配建4325.5平方米幼儿园，住宅销售指导价4.5万元/平方米。

仅有北京住总一家房企报价，最终该地块由北京住总以6.2亿元底价摘得，住宅楼面价约1.61万元/平方米。

地段分析

青年one位于东北六环外4.8公里，潮白河东侧，顺义区南彩镇。

交通方面，开发商披露本项目最近的是15号线俸伯站的C口，等到项目西侧路通车后，预计只需要400米。

很多地铁到了郊区部分都会改名，比如1号线八通线、4号线大兴线。或者干脆直接以郊区名字命名线路，比如昌平线、房山线、亦庄线。而顺义线很特别，全程都叫15号线。

顺义还有很多特别之处，比如顺义拥有北京第一个国际机场、北京最高端的别墅区、数量和质量均冠绝全国的国际学校。再考虑到前几年顺义曾仅次于东西海朝的GDP，导致顺义看起来不太像一个郊区，不土，甚至还有点洋气。

15号线是北部的东西向主干路，有5站可以换乘南北交通。如果15号线西延计划能推行的话，其通达性还能提升，但因为清华大学极力反对，短时间内恐怕很难实现。（这里的八卦事件，可以加我微信问，YXKF510）

如果不换乘的话，15号线30多分钟直达望京。因此在望京工作的人群，考虑青年one非常适合。

在一休的咨询案例中，也有粉丝是在海淀西二旗工作，他会在六道口换乘昌平线。他的逻辑是：早上起来始发站有座，舒舒服服去上班。晚上回家时在六道口往回多坐一站，到清华东路西口，始发站坐到终点站。地铁上的大把时间就不会浪费了。

一休认为：青年one其实不仅仅适合望京群体，更适合一直在昌平看房的互联网行业的朋友们。原因有二，一是昌平的房子要贵很多很多，产品层面也不如顺义，又便宜又好。二是互联网岗位主要分布在海淀和望京，万一换了工作，那顺义肯定有通勤优势。

青年one南侧是顺义新城滨河森林公园以及潮白河，逛逛公园，河边走走，好不惬意。

青年one与顺义老城，仅仅一河之隔，地铁只需1站。

这意味着项目可以快速到达核心配套。

就比如我画的这几个黄圈，潮白河森林公园、顺义医院、顺义区中医医院、顺义公园、顺义区妇幼保健院、顺义文化中心、顺义大剧院、顺义城南体育中心、国泰商业大厦、华联BHG商场、隆华购物中心，

周边竞品

璞瑅润府：华润出品，实景示范区已经开放。单价3.7-4.3万，105㎡-164㎡。

芳华里：最新项目，15号线石门站。88㎡-132㎡，320万-550万。一层顶层有62㎡-73㎡的变异户型，总价242万起。（开发商也叫住总，但严格来说，和青年one其实不是一家。

御湖境1期：这是老城概念的第一个项目，位置在芳华里的北侧。龙湖出品，准现房，有会所，今年就能入住，所见即所得。120㎡-165㎡，库存不是太多，但还有特价房。下跃不好卖，剩的最多。

御湖境2期：依然是龙湖操盘，与一期产品差异不小。112㎡-165㎡。豪装改善项目，全系落地窗，送阳台。位置在老城核心，地块小且狭长。是老城区范围内，唯一在顺义站地铁旁的项目。

星誉beijing：顺义这几个月卖得最好的楼盘，主要优势是便宜。号称刚需之王，单价3.5万起，以工抵房为名义释放。69㎡两居起步，102㎡三居和117㎡四居也有较大促销力度。这项目一休有开发商的内部数据，了解价格优惠，想打探摸底的朋友，咨询户型图上售楼员

公园和御：旭辉＋路劲联合开发，72㎡-115㎡。消息较少，开发商力度暂时很一般。

仁和三兄弟，主要指的是旭辉公园都会、路劲御和府、龙湖云河砚。现房阶段，库存不是太多，但是最近力度还可以。中小户型面积段可选，这几个盘当年是顺义刚需盘成交的主力，如今的价格其实比开盘要便宜，但有些销售的报价水分比较多，如果关注这三个项目，看房前切记先找我帮你查查价格，免得自己无效砍价，争取一步到位。

【璞瑅润府】一休测评：顺义低总价改善项目，现象级神盘？

【御湖境】一休测评：单价4.6万的顺义主城区改善盘，龙湖惊喜回归？

【星誉BEIJING】实景看房：超高得房率，顺义最火项目？

【公园和御】实景看房：顺义上车盘，刚需临铁小户型，有啥亮点？

【一休大实话】旭辉公园都会：单价4W的刚需户型真这么惊艳？

龙湖云河砚、路劲御和府【实景看房】

产品分析

72㎡户型，小三居。没错，是三个房间，夸张不？

这是北京新房面积最小的三居了，对于预算有限还想要三居的刚需朋友来说，真的是太友好了。

可贵之处：

1、南北通透，很难得了。一般的两居都是纯南或者东西通透。

2、明厨明卫，小户型也很体面。

3、带家政间。

4、客厅面宽3.6米，很不错了。好些89三居也就这水平。

5、卫生间不仅是干湿分离，还做到了洗手池台盆外置，可以满足多人同时使用的生活场景。

6、讲真，大部分楼盘，小户型的装标和层高会被差异对待。青年one没有这个问题，同权，一点不受气，尊重是无价的。

7、一休估算得房率达到了115%左右，户型是72㎡，但您实际得到83㎡左右。（以开发商最终数据为准）

以上几条，如果是大面积改善盘，也许并不出彩。但如果是放在一个72㎡面积段，总价230万的北京项目身上，真是太牛掰了，几年前根本不敢想啊。

硬要找缺点的话，那就是餐厅区域不能放太大的桌子，要不然挡路。但如果您是两口之家，桌子贴墙放，那就不算问题了。

89㎡三居，估计是大部分普通人的梦中情房了。

南北通透、三面宽朝南、明厨明卫，这三条就基本能保证户型水准在线。

带玄关、有家政间，大U型厨房，这三条大大提高居住舒适性。

再就是户型很方正，使用率高，不缺角。

89㎡户型，南向一共9.4米的面宽。

105㎡四居，四叶草布局，四个房间分列一角，互不打扰，保证了彼此的私密性。

结构非常理想，面宽和进深的比例很不错。深U型厨房，餐厅可以摆下圆桌，这可是大户型重要的评价依据。

讲真，很多类似的户型，因为南向卧室开门位置的关系，电视背景墙会很短或者沙发和电视位置没办法完全对应上。大部分购房者，不到收房入住时，真的很难发现。但是青年one就没这个问题，住总并没有为了所谓网红设计而损害居住体验，一休对这个细节很认可。

听开发商说，这户型当初设计初衷是为了对标市场上130㎡，而他们只用了105㎡，相差25㎡，真真正正给购房者省下了一大笔钱。

不多说，咱就假设3.5万的单价，25㎡就价值90万左右。省下了一辆奔驰E＋宝马5系，两辆BBA，听起来很夸张，仔细一算，真就是这样。

缺点总结

1、顺义河东，本地人对这边的喜好程度相对低一些。好在这盘定位是北京刚需，不仅仅是顺义本地人。而且老城区就在河对面，只隔着一站，物理距离只是远了2公里左右。

2、地铁15号线，会往东延长一站到南彩。这意味着俸伯几年后不是终点站了，但根据知情人士爆料，俸伯的车辆段不会取消，这意味着区间车还会有，类似四惠和四惠东那种，这样就还有座。

3、青年one的地块，不会是板块内唯一的住宅用地。

4、现状城市界面还差点意思，路会通，但是得等楼盘建完。

5、因为防洪要求，建于60年代的旧俸伯桥被拆除了，少了一处骑车看景的好去处。老顺义人都知道这桥，实在可惜。

6、青年one是9-11层的住宅，并非真正意义上的6层纯洋房。按说这个容积率能做到层数更低，开发商应该是给了更大的楼间距，有利有弊吧。

7、严格来说，项目虽然在俸伯地铁站，但其实算南彩的行政范围。

8、底价拿地，竞争不算激烈。但也因此，导致楼面价才一万多，很低，有利润空间。

9、地块结构，并不太方正。

10、青年one，顾名思义，定位主要是刚需群体，年轻人的首套房。再考虑到售价才3开头，说句良心话，大家不要抱有太高的幻想。网上有人说这项目是改善盘，一休无法认同。从样板间和售楼处的质感调性，也说明了这一切，中规中矩，对得起这个价格，但您要是拿他和七八万的盘比，还要石材外立面，那肯定没戏，也不公平。（其实买这个项目养老，也挺适合，环境好、价格低、挨着老城配套）

老粉都懂，有些硬核缺点，无法公开发布，会被和谐。

优点总结

1、容积率只有1.5，密度很低，单就这一点就可以决定了小区的舒适性会很高。要知道，很多项目用1.6容积率做了叠拼别墅，还号称是“墅级质感”。青年one的宣传，很本分了，没在这方面动歪脑筋。

2、即便是刚需购房群体，也是想买功能性更强的房子，简单来说就是同等面积内房间更多，这就有更多的可能性，老人孩子都能住得下。老人来给看孩子，这真的是一个刚需。青年one对待这类客群可以说是极度友好，72三居，105四居，满北京您也很难找到类似的项目了。

3、得房率全部破100%，最高120%，赠送面积已经不能再多了，顶格了。讲真，得房率对于豪华大平层，并非主要衡量尺度，但对刚需来说，这东西就是命根子啊，同样价格你买到了更大面积，或者同样面积你少花了钱，这是实打实的实惠，大家要清楚认识这一点。前几年的房子，也就80%左右的得房率，青年one120%的话，里外里差了40%？这真的非常恐怖。

4、装标不错，有中央空调、同层排水，甚至还有地源热泵。厨房电器，大部分基本都有，甚至有洗碗机。柜门也都是肤感级别，房间用的是壁布。地砖全部是0.9×1.8米的大砖，拼缝少了，更美观。

5、好些个3万开头新盘，周边3公里内没有地铁。也有一些是要等规划，画大饼，啥时候建都不知道。但是青年one门口地铁早已通车，对于上班族来说，这一点的优势极大。首站有座，咱打工人谁能不爱呢？

6、顺义的宜居属性，是公认的。一定程度上，归因于“大河”的存在。项目南侧的潮白河，算是北京稀缺河景了。观赏游玩的好去处，如果家里有钓鱼佬，那可高兴坏了。而且这条河与青年one之间还有公园，增加了安全性，也可以茶余饭后遛弯。顺义的环境好，水也棒，要不然不可能有燕京啤酒和牛栏山二锅头。

7、单价不高，户型又小，导致青年one总价区间优势很大。最低50万左右，能买到地铁小三居。首付80左右，买一个四居。可以说，这是刚需盘总价逻辑的王者。让大部分买不起的人，可以够得着。尤其对于北漂群体，谁会没有北京安家的梦？

8、周边会有利好，有配套引入。北侧有商业金融用地，听说也还在谈学校。一些厂房也有望拆除，待兑现后，城市界面会提升很大。

9、地铁盘，从二手房保值流通角度来说，要比周围那些没地铁的项目要好太多了。即便是旁边挨着规划地铁的楼盘，和青年one也没法比，一则顺义规划当中的地铁并不多，二则大部分通车都遥遥无期。再考虑到如今的市场环境，其实比几年前不临铁的项目卖的还便宜，入手时机已经好太多了。

10、听说会有600多平社区商业，因为定位是刚需上班族，考虑弄个业主食堂，方便大家早晚就餐。