二手房挂牌量，一路狂飙！

截至4月13日，兰州二手房挂牌数量达35537套，挂牌量是节节攀升。

而这，还没算上贝壳内网的数据。

若算上“三证未全”、或是没经过平台验证的房源，内网数据可能更惊人。

天量挂牌下，二手倾轧现象则是愈发严重。

加之市场新房价格也是连连下降，对同板块内的二手市场也是直接造成了降维打击，二手出货难度直接拉满。

尤其是“老破小”，多重压力下，此类产品直接进入了寒冬。

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天量的二手下，究竟有多少是“老破小”？

一般来说，老破小是指楼龄20年+的住宅，目前兰州挂牌的35537套二手房中，符合要求的“老破小”则有6018套，占总的二手挂牌总量的16.9%。

这意味着，兰州每挂出100套房子，就有约17套楼龄在20以上的。

背后的供应大户，可能会颠覆大众认知。

遍地老破小的西固区，居然排不上，名列TOP3的竟是城关区、七里河区、安宁区三区。

贝壳官网数据显示，城关区老破小目前挂牌量有3803套，占全部二手房挂牌总量的63.2%，在全市范围也是遥遥领先。

其次是，七里河区、安宁两区，老破小浓度也是有点份量，像七里河区老破小挂牌量达998套，安宁区则有649套，两区老破小挂牌皆超500+套，占全区二手挂牌总量27%以上。

再画个重点：

实质意义上的老破小，可远不止这些，不然拼老破小浓度，西固区怎么会只有266套，七里河区也只会更多，像一些自建民居。

这类房源，多数没有产权证明，基本都是私人所建，别说买卖了，绝大多数只能坐等拆迁，或者自家有钱了推倒重建。

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究竟“老破小”还有没有竞争力？还有没有升值空间？

拉长时间维度，房叔也从兰州比较典型的老破小小区中，发现了一个惊人现象：

即使是有着顶尖教育资源的加持，老破小也得降价卖。

比如一只船小学家属院，作为1990年就建成的小区，一只船小学家属院已经算得上房龄非常老的小区，但是凭借一只船小学这个教育优势，在城关区一众老破小二手房市场中脱颖而出。

就在近期，该小区成交一套43平米的两室一厅房源，成交总价63.5万，折合下来成交单价是14768元/㎡。

而翻看一只船小学家属院历史成交记录，有一套46.93㎡的两室一厅房源，2020年成交总价是110万，折合下来成交单价是23440元/㎡。

同样在2022年一套42.92㎡的一室一厅房源，成交总价是70万，折合下来成交单价是16310元/㎡。

从2020年到2024年，时隔将近4年，一只船小学家属院的成交单价一直在降，似乎有在印证“老破小”的价值在消减。

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但不可否认的是，“老破小”仍有无可替代的居住价值。

这些“老破小”的吸引力，究竟在哪？

1.地段秒杀

对比远大新，即便楼龄30+年，“老破小”光凭一个“地段”，也足以秒杀。

这也正是“老破小”一直有成交支撑的重要缘由。

在兰州发展进程中，从城关到西固，从七里河到安宁，兰州主城四区如今不少“老破小”所处地段多为城市中心，或片区核心，坐拥成熟、丰富、便利的城市配套。

2.为博拆迁

前几年，房地产正是发展火热的时候，兰州不少老旧小区传出拆迁，不少业主一度坐地起价，更有甚者捂盘惜售。

但这几年，几近搁置的城区旧改，打醒不少人的拆迁美梦。

敢豪赌拆迁暴富者，接连被劝退。

3.学位加持

为孩子上个名小，卖掉新房去住老破小的家长，并非个例。

在城关，像一只船小学家属院这样房龄20+的老破小有很多，在兰州二手房市场，一直也算是畅销货。

不过，从市场大势来看，绝大数的学位房都在下坡路，成交量和成交速度，都远远不如从前。

冷不丁的，这些失去居住属性+学位溢价过高的老破小，极有可能砸在手上。

4.租金溢价

事实上，“老破小”始终在吃着地段的红利。

在“远大新”可能只能闲置长草之下，“老破小”却因占据市中心的地段，哪怕业主不住，也相对少见空置，其优越地段及生活便利从来都令租客趋之若鹜，而且租金回报率不低。

有意思的是，对比“远大新”近乎“腰斩”的价格，“老破小”还算相对稳妥。

说在最后：

当前，房地产市场行情依旧低迷，房价也并未回涨，那么如果考虑买二手房，为何不考虑跌的少的？

尤其是，自身经济实力有限，又有成交需求者，只能在“老破小”和“远大新”中作出选择，相信可能更多人还是就近选择“老破小”。

比起舟车劳顿将时间挥洒在路上，还不如就近居住中心地段，省出更多时间拼搏，提升自身能力和经济实力，未来可以更快地在理想中的地段置换合适的居所。

综上，“老破小”的居住价值仍是无可替代，至少在远郊未发展起来之下，仍有相当长的价值红利期。

对此，你怎么看？有兴趣的小伙伴欢迎进群讨论~