济南楼市：暖意现，40%房产价格稳住了！CBD城发雁栖台入市

十一假期的确是一阵热销，很多人觉得过完节市场就可能退热，可是的确过去的这一周咨询、到访、成交还在持续。

新房市场活跃了，二手房市场看房的增多，成交也上来了。不少房东撤下了房源，或许是想等市场转暖再挂牌销售。

以上这些都是表象，相比较8-9月份购房者对市场的绝望，10月份主动出来看房了，这一点是谁都不能否认的。

1、

我们看一下过去9个月济南楼市的成交数据。

数据显示，2024年1-9月，官方数据济南新建住宅网签刚刚超过3.45万套（我们统计的是3.61万套，有一千多套的出入）。

2023年1-9月济南新建商品住宅销售5.44万套，全年成交6.63万套。

通过对比我们知道，1-9月份，2024年新建商品房住宅成交相比2023年的确少了2万套左右。

相比较而言，二手房成交与去年差距不大，整体市场成交收缩主要就是新建住宅。

2、

整体成交量对比去年下滑这是不争的事实，在9月底政策的影响下，购房者的心态开始活跃，这时候开发商应该主动迎合市场。

最近济南很多新楼盘入市，开发商也相对更接地气了，知道客户量有限，需要低价入市，在保证自己成交量的同时，也能让购房者得到真实的实惠，这才是当下楼市的顺势而为。

我们看近期成交好，以及首开认筹比较火爆的楼盘：

中电建国誉凤启，凤凰路壹号院，凤栖和鸣，中海天空之镜。

这几个开盘、认筹火爆都有比较核心的特点：

中电建国誉凤启，对比周边海信翰墨府、龙湖天曜，产品升级了，开盘价格低于这两个小区二手房房价，一梯一户小高层成交价格15500-17200元/平米，再加上社区会所的加持，所以开盘认可度高，自然就热销了。

凤凰路壹号院，实景展示面的确做的惊艳，好饭不怕晚，小区规划、外立面用料扎实。释放的价格也比较良心，3万之内能选到150，3万左右能卖180户型。

改善盘我关注的点就是产品+景观，而凤凰路壹号院的景观、产品展示的确挑不出毛病。至于精装这几年看过的精装楼盘太多了，我越来越对精装不感冒了，当然用料越好、细节处理越到位，住进去自然越是省心。

凤栖和鸣的优势，大地块，好产品，定价在19000-22000，相对合理，对比文旅城紫檀园的二手房，产品升级了，价格基本相当，这就是吸引人的地方。

中海天空之镜，主打的就是整个和谐片区有老钱改善群体，但是没有匹配的纯改善楼盘存在，而中海天空之镜在整个大片区内是独一份的存在，基本上没有可打的竞品。

以上所分享楼盘如果你有购房意向，可以添加微信jilou2017详细咨询。

3、

如果按照每月4000套左右新建商品房住宅的成交量来算，从库存压力看，济南新建商品住宅去化周期处在高位，市场供大于求，所以整体短期涨价的可能性的确很低，当然不排除个别房源不多的楼盘小幅度涨价。

济南楼市经历了接近三年的调整，而从2023下半年到2024年9月份一年多的深度调整，的确不少房子房价已经跌到了底部。到了二手房交易环节就是看卖房者心态了，急用钱就还能砍点，不急卖靠拉长时间也能成交。希望在降息的带动下，成交量能够稳步上行，那很多二手房踩踏出货现象就真的结束了，市场会进入平稳交易期。如果股市能够维持慢牛半年时间，明年小阳春楼市会比较热闹，那济南核心区改善盘会有一个微涨。

不要指望市场好了，全济南的房价会有起色，这真的不现实。

我举个例子：

前几天我从CBD去去工业北，经过盛福、小鸭、球墨、中电建、建发、张马、新东站济钢，你就想这一条线上有多少房子吧，这还只是一部分，都是这几年建起来的。

2016年之后我们大济南建设了大量的房子，遍布整个济南。我们再对比2016年之前的很多房子，早已经不是市场成交的热点，所以你指望大家讨论都很难提及的房子涨价，是不是不现实了？

粉丝经常问我当下济南楼市什么样的房子价格稳住了？

我归纳三类：

第一类，核心区内那些过去三年一直没降价，或者降价幅度很低，被被众多人盯着的好房子。

第二类，产品还不错，过去几年房价已经降了一些，现在成交量比较大的二手房，比如唐冶、雪山的部分小高层，14000-15000之间的，这种刚需自住买了也没啥问题。

第三类，定价合理的新楼盘，房子卖得快（需要好好分辨真伪）。如果一个楼盘给中介佣金高，还卖不动，代表定价不合理高于市场价，定价越是不合理流速越是慢；给中介佣金高，卖的快的也不见得值得买，2023、2024年有很多这类楼盘，我就不举例了。

最后强调一下，买房赚钱难，自住可以。如果有能力还是要挑选买低估的、核心区优质房产，普通房产的确还有点调整空间，依然没有赚钱机会。

4、

最后分享一个楼盘信息，解放东路历下大厦南侧城发雁栖台悄悄的入市了。