1、

2024年10月份济南楼市新房住宅网签量4700多套，有两天没有统计数据，如果补上两天的成交数据，大概率突破5000套。

政策对楼市短期的成交的确有了效果，就看11 、12月份能不能延续政策的刺激作用。

看下图，对比2023年的新房住宅成交数据，今年下滑不少。

未来我们的新房住宅成交总量大概率很难再有大量的上涨可能性，新房住宅维持在3000-4000套/月，二手房维持在4000-5000套/月，新房住宅成交量低于二手房住宅成交会成为常态。

2、

济南楼市成交趋于稳定，10月份开始购房者不再完全看空楼市，不再抵触看房，自住买房者越来越理性。

最近咨询的粉丝购房者在新房与二手房之间难以抉择，到底如何选择呢？这成为困扰很多购房者的大难题。

个人认为分两种情况，第一种是核心区的房产，第二种是刚需片区的新房与二手房。

先说核心片区的新房与二手房如何选择：

现在科技城、CBD西侧、凤凰路沿线的改善盘，产品的确不错，但是销售价格不算便宜，买新房意味着为产品的溢价买单。多花钱但是买到了心仪的产品，你只要认为物有所值就可以。

再看现在CBD、高新区的二手改善盘，产品虽然没有落地窗，也没有星空顶地库，但是相对眼见为实的现房，学校配套也已经确定，不用等待2-3年交房，只要价格合理，自住买入也是不错的选择。

一个是为新产品买单，一个是为眼见为实的确定性买单，都不会赚钱，自己喜欢就好，没有对错。

再就是刚需片区的新房与二手房如何选择：

对于刚需片区，如果品质差距不大的新房和二手房，个人的确更推荐二手房多一些。刚需房产就是买个实惠，现房不用等两年交房，甚至能买到精装的次新房，省房租、省装修费，对于预算不高、收入也不高的年轻人自然更实惠。

周末直播我说过了，现如今在济南不管买新房还是二手房，都会付出资金成本，赚钱、保值可能性并不高。就是买个自己的房子图个踏实，是要高大上的新房子多花点钱，还是买普通房产省钱压力小一点，完全看购房者的消费习惯。

3、

公寓的问题其实说过了很多遍。

买公寓投资对于大部分人来讲的确不是特别好的选择，公寓租客6-12个月换房比较正常，就是要定期再找租客，房东们就得操点小心。

买公寓是靠出租收租金得到收益回报的，不是靠公寓涨价获取回报的。

买公寓把握三点：

位置、物业、价格。

物业不好的公寓必然衰败的快，户数多，电梯老化快，人员复杂租户多也不爱惜房产。一旦整个楼破破烂烂了，你想想你这本金是不是就会打折，同时也就很难变现了。

资产1000万以内在济南无注册公司、办公需求，没必要买公寓。当然我说的不适合所有人，总有特例存在，比如真的很低价，也不是不可以买，仅供参考。

4、

最近济南高新区瀚裕华园这个小区疯狂成交，单价10000-11000左右价格，旅游路以南，对应小学是汉峪小学+海川中学旅游路校区，虽然是两室，配套环境各方面都还是不错的。

整个小区有3000多套房子，当初是省直宿舍，这两年刚刚能办证，所以挂牌量就上来了。

自住这价格，比买在刚需片区合适吧？

这两年奥体、大小汉峪片区价格调整的确厉害，东城逸家、西江华府还没有卖完，这又来了省直宿舍二手房……

5、

粉丝东部买房案例分享：两个人都工作在二环东附近，之前没钱，就在天桥买了一套房子，现在跌了一半了。孩子还有三年左右上学，现在考虑买房，也解决下通勤便利性问题。总预算250万，看环山路甸柳燕山附近的老房子，或者去长岭山周边买次新房，因为一方工作有向东搬迁可能性。个人建议可以先在单位附近租房一年到2年，观察老房子房价继续下探，同时看看工作地点变化能不能确定。别刚买了房，一方面房价还要跌，一方面工作单位再调整，这就尴尬了。个人观点，仅供类似情况粉丝参考。

6、

150万预算工业南附近买房：

晚上一位粉丝咨询预算150万左右，买个两室就可以，要求靠近二环东路，要电梯房，不要老房子。找了工业南CBD这附近的几个小区，我看了一下小区的二手房挂牌价格，我认为还有降价的空间。粉丝已经租房有两年左右时间了，也并不着急买，所以我劝他再观察六个月到一年，到时候再买。

以上为个人观点，供大家参考。