1、

10月份过去的27天，济南楼市新建住宅网签已经达到3600+多套，其中还包含没有数据的4三天，如果全部统计已经超过4000套了，还有四天迈入11月份，根据近期的市场反馈，10月份成交、网签上涨明显。

当下的市场成交活跃源自于一二线城市的成交活跃气氛带动，再加上降息、降首付等政策的叠加。不少新房低价格入市，不少二手房价格也趋于平稳，购房者在多方面权衡之下，选择出手购房。

2、

周六，和谐片区中海天空之镜首开热销10.2亿，这个成绩这两年的确少见，400多万的房子，一次开盘卖掉200多套，即便是在东部CBD、高新区当下也很难做到。

中海天空之镜总建筑面积147879平，占地面积47127㎡，容积率2.9，绿地率36.75%，规划10栋住宅，846户（2#楼、3#楼、5#楼包含41户居住公寓），分为A、B两个组团，北侧为4栋25层高层，其余均为17层小高层，小高层为一梯两户/两梯两户，高层为两梯两户，外立面为真石漆+铝板+金属漆，层高3.1米。全部精装交付，从外立面+落地窗产品+景观全方面突破，还打造济南主城首个下沉庭院+架空层双会所。

【开盘时间】10月26日在南郊宾馆蓝色大厅（国宾级）线下开盘。

【开盘产品】首开1#、2#、6#、10#楼，共278套房源（66套17层148m²+148套25层178m²+64套17层200m²）。

【蓄客情况】10月25日晚截止认筹，认筹客户294组，当天到访人数273组

【推盘/认购/去化率】278套/236套/85%/10.2亿148㎡，66套/58套/88%178㎡，148套/135套/91%200㎡，64套/43套/67%

【成交均价】148㎡：2.6-2.8万/㎡，总价385-420万178㎡：2.25-2.6万/㎡，总价400-470万200㎡：3-3.4万/㎡，总价600-680万

很多工作生活在老城区的购房者不能理解，为何和谐片区卖这么贵还卖这么火，其实想想也很简单：

1、老城区的购买力不比CBD高新区的差，手里有钱等待改善的购房者很多。

2、老城区实在没什么改善盘可选择，天空之镜这种产品，独一份的稀缺。

3、天空之镜的实景展示的确做的很棒，在整个老城区内无敌手。

4、最近的政策、市场氛围也烘托到位了，天时地利人和，就自然热销了。

3、

周日科技城尊御府项目首开入市——

推售楼座：1号楼（215/270户型）47套，9号楼（162/203户型）43套，共计90套。

价格情况：

162㎡：29000-31000元/㎡

203㎡：30000-33000元/㎡

215㎡：31000-34000元/㎡

270㎡：33000-36000元/㎡

313㎡：34000元/㎡

350㎡：36500元/㎡

优惠政策：认筹优惠98折，开盘当天认购98折，按时签约99折

共计销售：35套，其中162㎡去化8套，203㎡10套，215㎡5套，270㎡10套，313㎡1套，350㎡1套。

项目概况：项目是山东高速集团旗下通汇资本与尊创集团联合开发，物业为山东航泰汇智资产运营服务有限公司，容积率2.9，绿化率45%，车位比例1:1.56，项目规划7栋住宅，488户，精装，包含2栋22层、2栋23层、3栋24层。预计2026年9月30日交付。

另外，项目的实景大门、下沉会所、示范区、外立面、样板间均已呈现。

4、

上周还有金茂琅誉、星光城市、凤凰路壹号院等也都卖的不错，你看改善市场的热销的确是事实。

反观我们的二手房市场，不少房子不断降价，这种两极分化的价格、成交走势矛盾吗？

其实一点都不矛盾，这就是当下的改善升级置换热潮。

我们从2020-2024年，一路观望来看，只要产品做的中上等，就没有卖不动的改善盘，价格也是持续的稳步抬高。

当年珑悦府、仁恒奥体公园世纪、龙湖天奕、保利臻誉、中建云境，基本上都是价格逐步上涨一路卖到售罄。

这几年尽管楼市平稳了，但是改善盘的单价、起步价上行的趋势还是向上的，科技城、和谐、小鸭、凤凰路，起价26000已经被认为是低价了，30000就属于正常。

当下的楼市新房和2016年前开发的商品房的确差距很大，喜新厌旧的改善群体当然更喜欢新房。

手里持有的房子一直降价的房东们，有些人还是想不明白为什么自己的房子会一直降价？那就去看看现在市面上的新楼盘，去看看科技城、凤凰路、和谐这些新楼盘产品的差距，去看看大门，园林，地下车库、景观的差距，你就会明白了。每个城市每年都有大几万的新房子售出、交付，新产品越来越多，更是衬托出老产品的落后。绝大多数人在住房，在买车这件事儿上都是喜新厌旧的。只有两种人可能不喜新厌旧——一种是财富自由的人，买或者不买无所谓，自己住的舒服、用的舒服就可以。一种是兜里没钱的人，喜欢可能也不愿意说出来。

5、

买房、买车上，60、70、80后相对比较接近，而90、00后更相对接近。

当老一代购房者在不断强调位置而忽略产品的更新换代时，年轻一代购房者是位置+产品双方面都在乎：

既要通勤便利，还要外立面颜值、落地窗、会所、低密一梯一户。

这就是上一代核心区房产价格逐年向下调整的原因，因为接盘群体的购房需求改变了。

群友有一句话比较概括：

年轻人喜欢新理想，不喜欢老A8。

6、

今天文字够多了，再写几句刚需购房者：

现在我们定义的刚需其实不算纯刚需，现在大部分刚需购房者是想买了房子不赔钱、抗通胀。

而更准确的定义纯刚需更像是保障需求。

现在市场上门槛低，价格低，随便就能买的房子可以与保障房划等号，住可以，做不到保值、不赔钱。

真不赔钱、抗通胀的刚需房必然是有门槛，且抢着要的，你比如是孙村的高新区团购房。

现如今不少购房者就是混淆了刚需和保障，容易被低价格所吸引买入就赔钱。

大家将买入的所谓刚需盘对比这几年入市的保障房，比如盛福、雪山、唐冶、高新的保障房，如果你买入的房产位置、配套、产品还不如保障房，随着保障房供应越来越多，大家试想房价走势如何。

个人观点，仅供参考。