热闹的股市昨天大跌，今日算是正常了。

热闹的楼市经过一个国庆节的冲刺，也回归了理性。

今日山东出台“楼市19条”，总体对老百姓来讲：

统一了一二套房首付比例，同时统一了一二套房贷款利率，济南现在一二套住宅房贷利率均是3.35%。

别的就是针对存量房房贷利率调整的强调，本月底大家的房贷利率都可以向银行申请调整到LPR-30BP，省点是点。

1、

不少改善置业者心心念念的万象城南财富花园四期规划公示出来了，大概率明年年初可以入市销售。

根据规划显示，财富中心4期标准层层高3.3米，首层（架空层）层高3.9米。共计规划8栋楼，30层左右的高层产品，户均面积200+平米。

财富中心4期每一栋首层都带架空层，拥有开敞式阳台，边户带拐角露台。外立面由玻璃落地窗、灰色石材、香槟金金属板、米白色金属板、米白色真石漆、蓝色多彩漆组成，不是太纯粹。

容积率3.0，其实做成20+层高层也不是不可以吧……

不过南侧是财富花园二期32层高层，的确怎么排都是别扭。

改善购房者对比现有在售楼盘，对四期期待值如何？

2、

上午看了一下最近济南二手房的成交房源，发现高新区的房子经过近一年的调整之后，性价比的确是有了。

你比如奥体、大汉峪、小汉峪片区的不少二手房房源，从2023年6月到2024年10月，均价下降了大几千。

看这套房子：

高新大汉峪片区华皓英伦联邦高层总高26层24层房源，三室两厅两卫，这户型自住真心不错，瀚阳学校也不错，环境也不错。

如果两口子工作在高新区、CBD，这不比跑到雪山、唐冶、工业北买套所谓洋房实用吗？

奥体东城逸家的部分高层房源价格也在20000-22000之间，甚至部分房源有破2万的存在；贤文片区的高层房源15000-21000的也很多……

另外再看龙鼎大道这套济南绿城全运村的房子价格还是非常坚挺，总高十层小洋房，户型也不错，南北双阳台，精装修，干挂石材外立面，小区绿化好，环境好。当初海尔绿城就已经用了干挂石材外立面了，现在很多豪宅卖3万多还拿一体板、真石漆糊弄业主，的确该好好想想为啥卖不好了。

如果觉得全运村对应学校应试教育差点事儿，那买套奥体东城逸家、奥龙观邸两室解决学校问题、老人住接送娃上学也方便，这样一搭配，是不是也不错？

济南南北康片区的万科山望高层中间楼层已经卖到14000-15000了，这价格也真是的大放血了。

南北康开发了差不多10年了，从东侧的鲁能领秀公馆，到西侧的立天唐人、绿地、万科、市中望岳城，陆陆续续整个片区逐渐开发完毕。

10年正好经历了济南楼市的黄金期+下行期，产品的升级迭代，让高点的一些住房的确是很难回到当初的价格。

3、

我们从各片区二手房的价格变化，其实能够看到当下在售好多楼盘未来的价格走势。

房子不是恒定不变的，变成二手房之后，变现价格也是随着市场变化的。

要看城市、片区发展，关注片区内产业聚集还是发散了，人口流入流出情况，看片区内今明两年的新房供应量+过去几年的供应量+优质二手房挂牌量，看产品升级迭代变化……还要结合购房者的需求变化，这些都是变量。

我们拿济南房价相对最坚挺的CBD、贤文、奥体片区房子来举例子：

天奕的产品好多人认为比仁恒奥体好。科技城的产品大家觉得比CBD一些楼盘好。凤凰路壹号院的产品很多人觉得比云境、云上璟誉产品好。等CBD西侧两楼盘入市，大家或许又觉得比科技城好。高新奥体中、省博西、CBD西出来，或许大家又会觉得比前面这些又都好了……

当下就是一个济南核心区改善房产更新换代的年代，自己觉得好，价格别太高买入自住就好。

怕的是高价格买入了一个马上就被超越的楼盘，容积率、产品、学区全部被碾压，你说这咋办？

理性买房，可以攀比产品，但是别盲目追高价格站岗！

个人观点，仅供参考。