福州中洲岛，听过的人很多，逛岛的人估计很少。这个仿佛从河流凭空生长出的岛屿，总令人好奇它的真实存在。

这座岛，却是很多外来投资人梦魇开始的地方。

时光倒回到20年前。

2001年，中洲岛对外销售商铺和公寓，向人们描绘了一个前所未有的美好前景。

2003年，当时中洲岛实业公司在浙江义乌梅湖会展中心举办的房展会上参展，吸引了大批温州人前来中洲岛置业。也从那时起，这批温州人陷入泥沼中，没能脱身。

20年后，曾经的故事，又似乎在福州再次上演。只是主角变为了：宁德人。

4月初，福建日报一组报道显示：2021开年前三个月，仓山南（含三江口片区）成交的2000套新建住宅中，约有30%购房者来自宁德，20%购房者来自三明、南平等地市（含在福州工作的此三地户口居民）。

这意味着：外地购房者已占到福州仓山南总成交量的近一半。

另一组数据，根据去年福州城乡建设发布的一则信息显示，2019年迁入福州城市人口比例TOP10名单中，宁德籍只占18.58%，排在第一位，高于第二位的莆田籍5个百分点。

宁德人正在加速进入福州。

事实真是如此？

近年来，宁德楼市持续走热。2016年，宁德一手房均价仅为6500元/㎡，在全国楼市普涨的同时，宁德四大主导产业及配套产业链的快速发展，带动宁德房价迅速增长。

安居客宁德历史房价显示，2016年至2021年，宁德一手房每年的均价分别为6500元/㎡、9000元/㎡、10000元/㎡、11000元/㎡、12500元/㎡和13500元/㎡。

此外，宁德市区，特别是一些高档楼盘价格达到了2万元/㎡以上，甚至个别楼盘超过2.5万元/㎡。

宁德房价逐年持续上涨，对比福州房价多年横盘，显然，从投资角度考虑，首选还是宁德。至于最后选择置业福州，更多是一种城市间的改善需求，毕竟福州是省会城市。

而放低置业门槛以及福州都市圈发展规划，无疑成为宁德人置业福州的加速器。

落户上看，2020年12月，福州市人民政府办公厅印发《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施的通知》，宣布从2021年1月1日起全面放开落户条件，实现落户“零门槛”。

虽然福州也限购，但零门槛对于初入福州的宁德人而言，则是大开方便之门。

此外，2021年1月，福州都市圈发展规划得以审议通过。

根据规划，包括福州、莆田两市全域，宁德市蕉城区、福安市、霞浦县和古田县，南平市延平区、建瓯市和建阳区，以及平潭综合实验区被划入“福州都市圈”范围，共同打造竞争力强的现代化都市圈。

宁德与福州69公里直线距离，这也让彼此融合更为紧密。

当然，不乏分销中介。

据微博“住在宁德”爆料，日前宁德、福鼎十余家小中介联合成立分销平台“宁德找房”，以避免彻底拿不到福州连江、罗源、马尾房源A代，沦为大中介二级代的局面。

在这些中介看来，如今分销福州房源已经成为他们最主要的收入来源了。

而在宁德，环东湖二手房套均200万+，评估价跟不上成交价，首付100万，客户明显偏向了补库存的新房市场，宁愿排队摇号，也难拿得出50%的首付。

微博认为，难得没经验的（宁德）购房者和被限购的资金这么支持环福州楼市的去库存，解决了宁德中介的产能过剩甚至可以说是生存问题。

这像极了当年入局中洲岛的温州人。由于对市场的不熟，这波人一大部分正成为楼市砧板上的鱼肉。

在分销大行其道当下，正孕育着一个更大的风险。