苏州2500多年的建城时，绝大部分时间一直在伍子胥筑城的原址上。但在隋朝开国初年，越国公杨素“空其旧城”把苏州迁出了姑苏城。

隋朝太短，进唐朝不久，武德七年，为彰显新朝新气象，再度迁回了姑苏旧城。

而在这个2500年苏州城建历史上，唯一成为过主城的地方，就在现在如今石湖的东北。1400年后，苏州人仍管这个地方叫“新郭”。

杨素迁城虽然仅仅33年，但正是这33年时间，让上方山，石湖至盘蠡一带繁华了起来，成为苏州南接湖嘉杭繁华要地。在明清期间，大量名人名士，包括南宋明相范成大，都在这上风上水之地，筑园建宅。

如今这地方，苏州人叫她东吴核心区。

1座石湖，2个购物中心（东吴天街+吴中万达），3横3纵立体交通网络，吴中顶级私立名校—苏外吴中校区...

这个东吴核心区板块，是和苏州东面的金鸡湖，西面的狮子山一样，既有自然资源，又有商业繁华的唯三板块。

相比前两个板块，东吴核心区在今年表现异常的亮眼。

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苏州人是识货的

在这样的波折的行情下，有实打实的购买力，证明了这个板块的价值。

在过去的一年中，这个板块，一直是整个吴中区的持续销冠所在。

龙湖御湖境，开盘一周年以来，从开盘到顺销，连续单月霸榜吴中第一。

注：数据来源铎铎房，下同

2024年，楼市虽然整体平淡，但是大概谁也没有想到，今年1-5月全市三冠王，没有出现在市三区。无论是套数，面积还是金额，第一都归属龙湖御湖境。

可以不相信行情，可以不相信价格，但是一定要相信销量。

每一套成交的房子背后都有充分理由：

东吴核心区位优势，让御湖境占尽地利。本身占据了吴中主城唯一核心，因此凡地缘客户改善必看，同时全面拦截了吴中外溢到吴中太新的客户。

御湖境依靠纵向的西环快速路，苏蠡路，东吴南路三条干道，把姑苏区和新区狮山改善客户吸附过来。最关键20分钟车程就能到湖西，不少园区改善客户，放弃了园区的二手，改善到了这里。

去年同期御湖境的产品力，吊打市三区一众“限价盘”。超配的产品力，不仅降维打击了一众吴中的项目，更把市三区4万+的项目都比了下去。

只有狮山和金鸡湖6-7成的价格，超高性价比。同样的产品面积，御湖境比市三区核心板块在售新房性价比高太多。在自住为主的后楼市时代，理性的客户，自然是首选买对，而不会一味求贵。

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每一组客户，都冲着品牌去的

龙湖因其创始人是女性，因此整个企业天生带着一种细腻。在全国用了30年时间，做了1000个多项目，5万余套别墅，10万+的洋房。

对产品造诣上，连宋卫平都说“论造房品质，龙湖是能比得上绿城的唯一竞争对手。”

龙湖已经在苏州形成了品牌溢价了。反馈到售价上，无论是新房还是二手房，都能独立定价。

用置业顾问的原话说，“卖龙湖的房子，解释成本最低。因为几乎每个苏州人，都逛过天街。”

用客户的原话说“买龙湖的房子放心，因为龙湖能守得住价格。”

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苏州首个亿级会所

在苏州同等地段的在售项目中，只有御湖境在项目销售启动前，先把近亿成本的七星级泳池会所兑现。

尊重高端改善，不是靠销售话术，而是实景兑现。诚意能让客户感动，但打动客户的只有实力。

在一年前，整个苏州新房市场还在用临时接待中心卖房子的时候，龙湖第一次把会所提升到了7大维度，甚至连健身房的器材都是全美进口过来的。

第一批买御湖境客户很感慨，“原来在吴中这个地段上，也能做出领先的豪宅。”

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发现平墅的价值

过去几年，苏州人一直在为投资买单。如今，更多的人开始真正为生活买单。大平层从投资属性，开始真正回到生活属性。

但是，龙湖御湖境最新新推的大平层升级版——平墅，因具有稀缺性而兼顾两者的。

1）0.2%的稀缺属性

从最新市场存量结构看，在剔除底复和70年属性的公寓后，在园区环金鸡湖，新区狮山板块和东吴核心区，这三大区域内。

超过200平米，产品力达到平墅级别的房源，一共不到300套。

其中120套，就在龙湖御湖境。按照全市存量51138套算，三大核心区的大平层只占到总量的0.57%。到东吴核心区，只占到总量的0.2%。

在同样土地属性上，可备选的项目太少了。所以龙湖御湖境是少能吸附全市高改客户的项目。

2）平墅也有性价比

对标环金鸡湖，环狮山两板块后，客户发现，上述两板块的新房基本在5万左右。

而同样社区、会所、自然资源、商业配套、同样是精装，御湖境的单价只是3万+，只有上述两个板块的6-7成的价格。

选择御湖境，就意味着生活和成本之间寻找到了一个平衡点。

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发现平墅的生活

苏州第一波住在经济性别墅的客户已经提供置换升级了。在首批御湖境业主中，不乏居住在吴中城区老别墅的客户。

对于选择御湖境平墅，他们的独到逻辑，代表着成熟客户的心态，尤其值得借鉴。

他们认为

1）居住的生活舒适度，和面宽大小强相关

没有必要为了所谓的“别墅面子”，而被困在面宽狭小的传统小别墅中。别人眼中的“羡慕”生活，未必是真正的生活。

2）更适合孩子离家后的中年家庭

对于很多孩子已经进入高中生活的家庭而言，未来超过10多年的生活又将回到小家庭模式。对于竖向空间太多的别墅生活而言，过于沉闷。相反平墅把功能区集中在了一起，能合理。

3）从小功能，到大空间

对于年轻人和父辈多代居而言。传统小别墅，把户型内各个区域都切的太小了。生活居住，家庭社交，幼儿游戏等，多个空间零碎且狭小。

但是御湖境的平墅，90平的LDKG一体化会客厅，到近10平米的中西厨，甚至主卧的衣帽间都有近10平米。这些完全是传统小别墅无法媲美的。

4）不仅省下装修的预算，更是时间和精力

对于很多置换到御湖境平墅的客户而言，如果选择二手经济性别墅。这意味着面临老别墅的二次装修问题。从户外的庭院，到户内拆改翻新。

没有200万预算几乎拿不下来。最关键，漫长的装修周期，耗费大量的时间精力。

图：建筑面积约225平墅户型拆解

①独立门厅入户+独立玄关的双玄关设计

②约90㎡LDKG+约9.9米超长阔景阳台

③多功能房带独卫的保姆间，多面需求

④豪奢主卧套，主卧小家化理念，三大南卧

⑤大尺度感，得房率约88%（不含赠送）

△实拍，约90㎡LDKGG一体化空间

△实拍，主卧近10㎡衣帽间

△实拍，约52平米总统格调主卧

△实拍，6.7米面宽客厅

御湖境作为龙湖在东吴核心区第三个项目，在泱望和云和颂成功的基础上，完美的在逆市中实现了全市第一的销量。

这种销量从侧面验证了御湖境具有非常高的安全下限。

在后楼市时代，苏州各个板块的边界在模糊，各个板块的售价在模糊。但是唯有品牌和产品力始终是客户考量的唯一标准。

投资可以等待，唯有生活不可久待。

6月，平墅相见。