苏州十一楼市开局很不错。挤压的楼市需求，在十一集中释放了一波。让市场意识到苏州楼市需求很厚实。

深圳住建官方公布，全深圳新房住宅口径1841套。苏州没有官方发布，以苏州贝壳公布了十一卖了1900套，算贝壳40-50%的新房占比，全口径苏州十一新房大概率卖了将近4000套。而9月份苏州市区新房才卖了2300套不到。对了，同期贝壳在南京的数据是1100套。

苏州在全国一骑绝尘。

很显然这波独立行情，一定是由大卖的盘支撑起来的。

热卖盘其特有逻辑，归纳一下：

·业态领先，如在本区域中有不可替代的特性

·板块内价格优势，单总价合理，客户绕不开

·产品到位，会所，装修，户型力全方位能打

·和同板块二手房比，新房比次新更有性价比

今天说一个在十一期间，卖到全市第一的盘。

十一全苏州销冠，在吴江太新

根据各个项目自行公布的十一销售业绩海报，吴江太湖新城阅湖之星几乎是碾压式存在了。

在十一假期里，阅湖之星大概到访了650+客户，一共卖了81套房子，销售金额达到了惊人的4.5亿。

最新的数据显示，中建三局城投苏州区域，国庆期间整体卖了9亿！给大家找找刻度，9月份，全苏州新房一共卖了不到80亿。9个亿的销售业绩，确实实力不俗。

十一阅湖之星售楼处 实拍

建立一下数据刻度，在9月份，包括阅湖之星在内的吴江太湖新城，网签总套数是57套。其中21套本来就是阅湖之星。十一假期阅湖之星，一个盘卖了9月板块总量之和的一倍半。

这种独立行情，值得研究啊，所以把吴江太新和阅湖之星拉出来，仔细剖析一下。

热销的秘密，要了解问她

01

吴江太新的购买力被压抑太久了

如何评估一个板块是否有潜力，或者说购买需求大于供应。其实我们看二手房的成交结构，可以窥视出一二。

▲上图9月苏州二手房网签板块分布情况

从上图可看出，在刚过去的9月份，全市各个区都有一个成交活跃的板块。

吴江太新不仅成交量比较活跃，最关键的是套均面积达到了132平米。这个数据远远领先全市其他板块。

这说明，大量改善因为没有对应的新房可选，都被迫进入了二手房市场。

所以，阅湖之星所在的板块，现在是一个改善类新房供应的一个断档窗口。而吴江太新毫无疑问是吴江城区的最优的板块，阅湖之星又恰恰是少数在板块中心的项目。

一个盘承接吴江城区的改善，很顺。

02

纯粹的低密度社区，依旧保持强稀缺性

现在高层小区中的洋房对改善客户的吸引力已大大降低了。只有真正全低密度的小区才有吸引力。

阅湖之星就两个业态，149-180㎡的洋房和210-240㎡叠墅。149平米的起步也宣告这个小区是纯低密度改善小区了，圈层是非常纯粹的。

而在2年前，整个吴江太新基本都是大高层甚至超高层。很多向往低密度生活的客户这么多年了一直在等好产品。因此，在市场中积累了很厚的客户基数。

从一个表我们也看得出，吴江太新400w+低密度有多稀缺。

▲上图苏州新房存量

可以看出含了在售别墅在内，整个吴江太新只有380套（阅湖之星十一期间认购未签约也含在上述数据内），仅占到全市可售总量不到1%。

03

周边一圈次新给项目抬轿子

阅湖之星所在板块，可能是苏州为数不多，二手房单价和总价的挂牌价都高于新房的板块了。

现在改善自住客户，心里也是门清。在过去吴江太新高供应的几年里，周边出了一圈的高价地。这些小区在二手房市场中，虽然还没集中放量，但是卖家很坚定，二手挂牌价格很坚挺。

▲来源贝壳

同样洋房，隔壁悦江南单价3.12万，比阅湖之星的洋房贵了约10%。除非等不及想要着急住的，理性客户显然会更加倾向于买新房。

04

产品力+价格力，等于高流量

精装标准，领先吴江太新一众项目一个身位。周边次新房都是热销时代的产物，说句实话，精装成本投入一般。

而阅湖之星在项目定位之初，就选用了国际一线品牌。说实话，在吴江太新这个板块内，是具有标杆领导地位的。

（注：大金、威能、威乃达、SMEG、铂浪高、劳芬为叠墅配置）

建面约240m²上叠样板间 实景图

建面约180m²洋房样板间 实景图

牢牢占据吴江太新高阶圈层。从过去已销售的小区中，目前还没有哪个小区能在社区配置上超过阅湖之星的。

在园林和建筑设计上，采用宋式建筑的形制，对代表性宋韵建筑符号进行复刻、转译。如中式重檐、凤尾悬鱼、线条构件、金边工艺等，且结合质感石材、云纹铝板、LOW-E玻璃等现代材料，打造“中式重檐+通透立面”宋风美学建筑。

实景图

全龄段架空层泛会所+约1400㎡下沉式高奢会所，涵盖健身游泳、会客沙龙、娱乐休息等高端会所场景。

小区会所 实景图

看未来10年的户型产品力。阅湖之星的产品在板块内是错位，选择了市场的一个空白段。所以第一把首开就卖了8个亿。更加重要的是，刚刚二期加推的210户型，没多久就卖断货了。

客户的认可主要在于产品逻辑符合客户特性。更优于大平层的私密性，同时超大的洄游动线，又不输大平层的尺度。同时在叠墅的优势又让客户能够享受天地的特殊资源。当然，在售价中，又已经包含了一线的精装。

这非常符合年轻且富有购买力的吴江改善客户的生活痛点。

叠墅户型图

洋房户型图

阅湖之星的产品确实能打。9月8日，阅湖之星荣膺《2024美国TITAN房地产大奖 金奖》。9月13日，阅湖之星荣膺《2024中国房地产项目品牌价值TOP10——精品项目》。

从目前的势能看，这一步苏州楼市的筑底，大概率从吴江太新开始，从阅湖之星开始。按耐不住的吴江改善，已身体力行，用购买力向苏州这座城市发出了信号。

10月，从阅湖之星开始，让我们期待一个新的销量逆转。

目前从项目获悉，210户型确实已100%售罄了，只有240叠墅尚还有部分存货。有需求的朋友，要抓紧了。

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