最近问了一些在地产公司集团总部做战略的朋友。对房地产的未来判断，基本趋于一致：

先破后立。都在努力不做那个“先破”的

在去年12月的时候，房企们，尤其那些继续能融到钱的国央企，还是抱着一丝谨慎乐观。今年一季度的地，还有真卖出去的。

房地产这行业，活下去并不需要什么特殊能力。

无非谁能融到钱，谁就能活下去。说白了就是一个资金密集型行业。至于设计，建造，管理，只要出钱，就能找到一堆的配套企业。

不信，你就看全国打着绿城、蓝城旗号的皮包公司有多少。因为他们的确也能用绿城御用供应商。只要项目不特别苛刻，总能抄绿城6-7成的模样。

房子是盖出来了，但没有客户。毕竟，任何行业总靠借钱，是活不久的。

销售端超跌，超过所有人的预期

现在的万科，持有现金大概924亿，一年内到期的有息负债是1019.5亿。

资金已无法覆盖一年内的短债了

万科在1-8月的销售额是1637.8亿，比去年少卖了848亿，同比跌了34%。所以，万科玩了命的卖房子，卖资产，以及减员。

市场是指望不上了。

现在有一种声音：希望万科赶紧倒下，楼市才算“先破”完成，才有机会唤起某种重视，或许才有真的救市机会。

万科，作为中国早期的一批上市企业，经历了多轮房地产周期，也是中国房地产公司中最职业化的，最后还委身地方。

万科如果倒下，是不是就意味着过去房地产时代的结束了？是不是，就能唤起存活的房企，愿意开启全新的地产路径了？

现在地产圈内的声音就是，要不就苦一苦你万科吧。

在8月30日，万科中期会上，万科财务负责人话锋已经很清晰了。“万科面临阶段性挑战”“把保交楼和保兑付放在首位”。

没有任何一家房企经得起“销售”持续下降和融资持续失血。

在9个月前，王石在《财富》全球论坛表示“房地产调整期需要3-5年”。

喊着活下去的万科，今年上半年依旧在拿地，虽然总地价只有10.2亿。但是，还是没管住自己的。看，还是不愿意走新模式呗。

“万科倒下”也怪他自己。

天风证券2号发了个研报，全网刷屏了。

统计发现在2024年上半年，

「A股113家上市房企的现金流净额总量首度转负，合计净流出535亿元，总额同比减少1885亿元。在这113家房企中，7家属于大型房企，28家属于中型房企，78家属于小型房企。可以对比的是，在2023年同期，这三类房企的经营性现金流，还分别净流入348亿、723亿和278亿元。」

房企都TMD的扛不住了。

没人买房了嘛？当然有。比如一二线城市的二手房交易量依旧很高，虽然环比也跌，但是跌幅还只有个位数。

但是有一个很现实的问题。比如在北京，每卖出10套二手房，只有大概4组卖家是选择再买房。

其中6成资金纯流出楼市了。

这纯流出的资金，原本可能有相当部分会去考虑新房的。所以现在在二线城市，尤其包邮区的二线城市，新房交易量呈现历史新低。

别忘记了，只有新房才能救房企。

另外，二手房房东的现金流和开发商面临一样的问题。

这两天，科技城中航樾玺，有一套投资客的房子（产证未满2年，毛坯，显然是近2年高位入的）在3月份还尝试310万，现在只挂了160万。因为在6号，直接怒降110万。

单价暴击全科技城，只有11822元。

还是那句话，没有买家，无论是房企还是投资客，无论谁撑不住，下场会很难看。

2023年，全国土地出让金就已经从过去的8.7万亿降到不足4万亿了。新开工面积也从前几年的22亿平降到去年底约7亿平米。

房地产如果告别了资金驱动和土地金融驱动，新的模式在哪里？

我不知道。

但是，我知道。房价大幅下跌，谁都有责任，不能只骂开发商。