年后老有人咨询**高价豪宅盘值得买吗？我的观点一向是明确的，自住怎么舒服怎么来，投资怎么赚钱怎么来。投资这种时候是买的预期，买的未来升值潜力。但是我们周边的好多人是关心的两者都要，既要自主的舒服，还要保值增值，这个就难了。我们只能根据每个人的需求，尽量把这些都平衡起来。基于此咱们聊一下豪宅的事。

在刚刚过去的3月30日，北京的新房市场发生了一件比较重要的事，也许大家都会齐声说--中海在北京五盘齐开。我关注的是朱辛庄的中海寰宇未来，即使上了渠道宣传，反正是能说出好多种原因（其实实际涨了1000元，户型大了一些），没能实现售罄的大卖。其次是中海丰和三号院新盘豪宅的代表，做足了功课，就是主打一个豪横。进入小区之前，先看到的是已经加班加点建成的千平湖和周边的园林（直接把这个豪宅的卖点放到眼前）。

然后就是全方位各种拉满的配置（高大上的建材，高端设计、森林感的小区园林、视觉感冲击力的外立面，大户型，高端装修，国外进口石材--号称一块十几万、几十万的那种，各种国际一流的装饰用品，日本进口的***、德国进口***等等，嘉格纳是听得最多的一个名词），通过销售美女的一顿讲解下来，各种美文诗情画意的宣传文稿，立马全方位高大上了不少，大家看的、听的这不就是妥妥的豪宅吗？真是这样吗？

今天就来聊聊豪宅这个话题吧，这个也是大家关注比较高的话题。咱们还是按照梯队来聊吧。

一、豪宅

听到豪宅的表情

一说豪宅，大家都是眼睛一亮，什么是豪宅呢？我也在网上、公众号上翻看了一堆文章，基本90%都是推销高价新盘，郊区别墅。中介和销售为了卖房，获得高额度的回报，反正是把优点无限放大，特点就是价格高了就是豪宅。没有人把哪些是真、好的豪宅写出来，写透彻。利益面前，说真话的人也少了很多（去年，大兴采育的**别墅找到我们，卖一套可以获得很高的提成，我拒绝了，这不是妥妥的薅韭菜么。我认识一位山西老板2009年，在煤炭价格最高光的时候，被长期在北京打拼的老乡带着买了采育的别墅，装修花了不少，然后现在还在那里空着呢，隔段时间有保洁过去打扫一下卫生。看来有钱人是在自己擅长的领域赚到钱，被豪宅领域被收割了--坑是无处不在）。

豪宅的定义是什么：

①、好多人会说“贵”，一定要价高（不论是单价，还是总价，反正价高就是豪宅），但好多时候这单一维度是不能把豪宅概括全的。但是基本好多卖高价盘的人都是拿着一个唯一指标评价的。总感觉这个只是一方面，还是不够全面。

②、豪宅一定是“大”，天下户型唯大不破（我就遇到过在西直门某小区，一梯两户，主人直接买了上下两层--同层两套，楼上两套。然后把四套都打通，上下楼单独装电梯，这才是关起门来的豪宅）。豪宅是没有小户型。面积越大越有可能是豪宅（89平米的三居必然不是豪宅）。

③、其次豪宅一定是“豪”。不仅仅是装修豪华（装修的豪华可以自己关起门来做），小区的园林也要豪华，周围最好来一个不可复制、不可移动，当地稀缺资源（大山、大河、国家级景观、历史遗留）。

④、豪宅还有一个特点是要“稀缺”的，卖了这套，就少一套的那种。随随便便复制无数个，那就一般了（虽然这种房子也算豪宅，但是一般了，不能算真豪）。

接下来的特征大家就补充吧......。

大家要注意，豪宅不代表保值增值，好多时候是个坑。

大家要注意，豪宅不代表保值增值，好多时候是个坑。

大家要注意，豪宅不代表保值增值，好多时候是个坑。

下面咱们就从梯队、突出豪宅的点、吸引人买的点、保值增值如何。

二、第一梯队--必然是花钱都买不到的。

在北京还是有好多地方，你花钱也是买不到，住不进去的（各种宫殿、各种历史遗迹必然是就不用说了）。还有一些平常是重兵把守的区域，一般人是进不去的小平房和低楼层区域。

例如：玉泉山下脚下（反正每次去北坞公园游玩，路过这里，安全感绝对爆棚了）、西山的某一处、百望山的一些地方、万寿路**号院（每次经过看到门口的站岗哥哥们，还有排成一队的人手里拿的是真家伙，你懂得，我就不说了。对这里肃然起敬）。反正新华门的那个二楼上上去的真没几个（说不准当个兵哥哥，可以过节挂个灯笼什么的上去一下--想得美，这是有专业的公司干这个的）。

三、第二梯队--不仅仅豪，关键是位置稀缺，基本没有售卖的

3.1、不出二手房的豪宅

在市区有好多常年不出房的豪宅社区，位于海淀区北三环蓟门桥北500米路西的保利海德公园（这里面有别墅和商住，咱们这里说的是别墅部分。这个常年没有挂牌销售）。

位于颐和园和圆明园中间的龙湖颐和原著（这里属于的第一座原著院墅，物业费11元，一共91栋大宅，户型面积从750平米-2500平米不等），这个小区主打一个联排和独栋别墅，很神秘的小区，压根就没有二手房出售。优势：闹市区，公园旁边。颐和园西北角的御园。

东北四环外公园里的碧海方舟。还有就是朝阳区和顺义区交界的中央别墅区的独栋别墅（这也是大家公认的豪宅社区--我把这些独栋别墅划归第二档，是因为限墅令）。

独栋别墅是很稀缺的，自从2003年开始，别墅类项目就不再审批了（后来开发的独栋别墅类项目，基本是之前批复的）。因此独栋别墅就凭借着这超高的稀缺性，保值性绝对一流。即使未来放开限墅令，但是闹市区的独栋别墅仍然稀缺（关键是无地可建，只能去郊区，主打山清水秀，人烟稀少，那逻辑就 变了）。但是独栋别墅一定要记住，是有正规房本的那种（这些年也有绕开政策，把各种其它类型的土地使用，变相建成了独栋，那这些是没有产证的，这个就不稀缺了，说不准那天开发到这里就被无偿整改了）。

万柳书院隔壁的万城华府几个园（万柳书院勉强算吧），单价基本在17W左右，主打联排别墅（里面住的不仅有钱，好多还有权）。海淀的万柳片区和朝阳区的太阳宫周边区域有那么一点点类似。

总之这类型的物业一般以稀缺著称。一般是位于闹市区的次新大平层或者别墅类产品（记住一定是闹市区，北京四环内不一定所有地方都是闹市区，北京五环外也不一定所有地方都冷清，北京这些年基本进入了一个点状发展的城市）。

3.2、万柳书院

下面就是说说名声最大的，也是大家眼中最典型的豪宅代表：万柳书院（详细聊万柳书院不是因为万柳书院是最豪华的，而是因为是最有典型代表，信息最多。真正的豪宅是不拿出来卖的，大家都没什么记忆的才是真豪）。

当年拍地这里拍出了全国单价地王的价格（那个年代没有底价上限，但是为了避免“搞出个大新闻”，有关部门为万柳地块设定了最高限价，开发商报价触发限价后，改为竞争配建“回购房”，面积多者胜出。配建的回购房由海淀镇政府回购，价格10000元/平方米。中赫就是在触达了价格上限之后，以配建1.64万平方米回购房的条件最终胜出。）中赫置地获得。

2013年开始开发这里，一共301套房，面积是205-558平米不等（政府回购80套左右，虽然北京有钱人多，但是这个项目一直卖到2015年转为现房销售。回购的房最后在哪里呢？算是个谜吧，坊间流传中赫置地以变通的形式，支付给回购方1.64万每平米的价格，买回去了。政府拿着钱再进行旧村改造）。这个小区因为高价格持续被关注，每次都能上热搜。不论是万柳书院的少爷，还是两套法拍房，拍出了天价，还是去年中国信达未出售的75套万柳书院的房子被法拍的新闻（这75套中大部分是在北京楼市之前经常出现的操作手法，那就是全款买房，到那时不网签，不办理产权证。这也是限购导致的，有好多钱人，外地大老板，但是家庭当时没有购房资格，或者资格用完了。等后续有资格了再办理手续）。

万柳书院的价格走势：由于总价高，数量少，因此成交相对比较少。挂牌量也比较少。

2015年1月预售证批准了56套房的销售。拟售价格14.1万元/平方米，成交均价15.36万元/平方米。

2015年7月，万柳书院拿到12号楼预售证，拟售价格16.5万元/平方米。实际成交均价20.8万元/平方米。

在2022年5月，万柳书院拍出两套房，一套顶复被金山软件的葛珂竞得（最终成交价格1.09亿元，单价36.4万元），另一套256平米，总价7594万成交，单价296万元。

2024年2月24日，万柳书院再次成交两套法拍房，这次成交单价一套是20.06万元，另一套是19.9万元。总价均超过5300万元。

目前链家网上挂一套，一层西边户（有地下室和一层花园赠送），单价是17.4W，想买必然还是可以砍价的。

万柳书院属于比较热点且非常高调的豪宅。这里肯定是豪宅了，并且属于豪宅中的典范，但是投资万柳书院能赚钱吗？你自己看看价格变化（怎么感觉越看越像古玩字画，有一种唐伯虎的真迹，就那么几套）。看着价格很高，真要挂到市场上销售，还是要等待有缘人。这房子属于典型的享受型，投资就一般了，流动性稍微差一些。欧神每次直播都想把自己上海市中心大面积的豪宅平层卖一些，清清大家借的账，但是真不好卖（何况懂行的欧大就更不好卖了）。

总之：这一类市区稀缺豪宅，常年不出货的。只要遇到有缘人，还是会卖出高溢价的，毕竟稀缺。但是投资属性一般，真有一天想快速变现，必然是会打深度折扣的，毕竟有钱人还是有限的（这类物业我也没有，还是非常敬畏的）。

三、第三梯队--一直有二手房出来的豪宅社区

我们今天分享的项目就是位于北京市丰台区丰台科技园的中海新盘,中海丰和叁号院

2023年10月底，中海和中建东孚分别拿下丰台区郭公庄1518-614+L08地块和1518-621+629+627地块，其中614和621是住宅，L08是养老院、629是商业、627是幼儿园。

2024年3月16日，中海丰和叁號院的预售许可证下来了，东边的7栋住宅楼全部取证，共计87000.9平方米。按照总平面图公示的技术指标，中海丰和叁號院的地上建筑面积为87060平方米。

这两个数字，仅相差近60平米。

但这并不是中海丰和叁號院的全部在售面积。如果加上西边未取证的3栋四合院，总数就对不上了。

公开信息显示，中海丰和叁號院西边规划有三座四合院，每栋500平米，共计1500平方米。如果东西两边的建筑面积相加，一共88500.9平方米才对啊。

这可能会出现两种情况：一是东边地块增加了约1500平方米的建筑面积；另一种是四合院不算产权面积？

此番拿证的七栋楼，共计412套；

整体来说，只有少数房源的单价在9万/平以下，洋房户型的单价多在9.9万左右。

目前中海的藏峰系已经交付了中海甲叁號院、中海京叁號院，交付品质确实没的说。北京高端客群对中海在高端项目上的打造能力也是充满信心。

如今的丰和叁號院，将中式园林装进家中，或将收获更多高端客群的认可。

01PART项目介绍

项目地址：北京市·丰台区郭公庄北街与福慧路交叉口东150米·郭公庄地铁站北500米

开发商：中海地产

产权年限：70年住宅

占地面积：3.95万㎡

总建面积：13.1万㎡

产品类型：四居

200㎡-262/242㎡-225/185平米（25层）

168㎡-249/178平米（8层洋房）

项目均价：9.2万/㎡感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外返费。别自己去售楼处啦。

项目总价：

168㎡四居，总价约1500万、186㎡四居，总价约1700万

200㎡四居，总价约1850万、242㎡四居，总价约2200万

262㎡四居，总价约2400万

室内层高：3.1-3.15m

装修情况：精装交付

交房时间：2026年9月30日

容积率：2.2

楼栋数：7栋

总户数：415套

总楼层：6、7、4号楼洋房8层，1、2、3、5号楼高层25层。

梯户比：一梯两户（洋房）两梯两户（高层）

物业费：8.88元/平米/月

物业公司：中海物业

车位配比：1:1.2

供暖方式：民水民电、集中供暖

【楼栋分布图】

具体来看：

1号楼有3个单元，共计25层，单套面积接近200平米，得房率75.7%；平均售价8.87万元/平米，最高拟售单价为9.14 元/平方米；其中一层面积为165平米，二层面积为174平米。

2号楼只有1个单元，共计25层，01户型为241平米左右，02户型为263平米，得房率79.98%；平均售价9.2万元/平米，最高拟售单价为9.49万元/平方米。

3号楼有3个单元，共计8层，除了一单元01户型为178平米，其余五户的户型皆为249平米，得房率86.26%；平均售价9.63万元/平米；最高拟售单价为9.75万元/平方米。

4号楼只有1个单元，共计25层，01户型为241平米左右，02户型为263平米，得房率81.19%；平均售价9.48万元/平米，最高拟售单价为9.78万元/平方米。

5号楼只有1个单元，共计25层，01户型为184.68平米，02户型为224.88平米，得房率77.83%；平均售价9.08万元/平米，最高拟售单价为9.69万元/平方米。

6号楼有两个单元，共计8层，户型为168平米，得房率80.65%；平均售价9.32万元/平米，最高拟售单价为9.56万元/平方米。

7号楼有两个单元，共计8层，户型为168平米，得房率80.65%；平均售价9.33万元/平米，最高拟售单价为9.56万元/平方米。

按照得房率从高到低排列，依次是：3号楼、4号楼、6号楼和7号楼、2号楼、5号楼、1号楼。

作为超高层的4号楼，能达到超过80%的得房率，堪称奇迹。但只有8层的6号楼和7号楼的得房率只有80.65%，又出乎意料之外——同样是多层的3号楼高达86.26%得房率才是常态。

在得房率上，中海丰和叁號出现了两个反常的数字：一个偏高，一个偏低。

按照平均售价从高到低来排列：依次是：3号楼、4号楼、7号楼、6号楼、2号楼、5号楼、1号楼。最低平均售价8.77万元/平米，最高拟售单价为9.78万元/平米。

168平四居双卫，位于6/7号楼，总高8层；

178平四居三卫，位于3号楼，总高8层；

185平四居三卫，位于5号楼，总高25层；

200平四居三卫，位于1号楼，总高25层；

225平四居三卫，位于5号楼，总高25层；

240平四居三卫，位于2/4号楼，总高25层；

249平四居三卫，位于3号楼，总高8层；

262平四居三卫，位于2/4号楼，总高25层；

西侧地块有3栋四合院产品，目前对外不宣传，现在对外报价8000-9000万；（这三套属于暂时不主动卖的房子，感兴趣的朋友可以私信）；

区域图02PART

项目位于西南四环郭公庄地铁站的北侧350米的位置，处于丰台科技园的范围内。而地块本身算是位于房山线的上方，所以被隔成了两个地块。

中间空出的部分要做千平湖景公园，也是避免了隔音。

03PART样板间/户型图

【户型展示】

具体的面积段为：

160-170平米70套；

170-180平米14套；

180-190平米25套；

190-200平米138套；

210-220平米1套；

220-230平米26套；

230-240平米2套；

240-250平米83套；

250-260平米3套；

260-270平米50套。

它们是清一色的大平层，单价9.2-9.9万元/平方米，单套总价在1500-2500万元。

中海丰和叁號院的产品为建筑面积约168-262平的全四居户型，因为有阳台、北侧设备平台的赠送，整体得房率在约85%左右，甚至更高。

最大的262平户型为带转角宽幕、带大阳台四居。

超大户型+高得房率，这个设计在四环在丰台可以说，很能打了。

目前来看，168平的户型深受购房者的欢迎。

此外，中海丰和叁號院在甲叁號院和京叁號院基础上做了全新升级版项目，户户都有阳台，可以很好的享受到别院里的湖。

1、168㎡坤和，经典四叶草户型，四居改善最主流的市场设计，南侧黑科技，北侧黑科技，拔高得房率，独立玄关保障家庭起居隐私，也提供了豪宅应有的进深感，北向次卧与次卫相邻，提供套间式的居住体验，独立的收纳空间，避免生活被杂物与噪音打扰。

2、249平、4居四叶草户型；

3、240平四居；

4、最大的262㎡丰雅，保留中海甲叁號院转角露台设计，双玄关入户，南向客厅面宽6.2米，起居空间接近70㎡，相当于市场两居尺度，客厅南向、西向都做了全景落地门窗。坐在客厅就能看到15000㎡湖景园林。

5、200㎡丰裕，双玄关，同样的高得房率，值得注意的是，该户型面宽与进深接近等比，相对市面同类户型，采光与通透性明显更高。

【以下均为社区效果图展示】

豪宅立面：铝板+玻璃外立面，映射天空，流光溢彩

大湖游园：师法圆明园，打造千平湖景万平园林的大湖游园居住体验

【园林实景拍摄】

【样板间实景展示】

周边配套04PART

「全龄教育 优质教育起点」

幼儿园：21世纪幼儿园（项目西侧 200 米），丰台区第五幼儿园、丰台区花城幼儿园分园、南极星艺术幼儿园。

小学：丰台第八中学附属小学、北京市丰台区怡海小学，北京丰台第五小学科丰校区与鸿业校区、丰台五小银地分校（重点小学）

中学：北京市十二中科丰校区（北京市十二中，是丰台区唯一的一所市级重点中学）、北京八中怡海分校（直升十二中比例最高的初中）、北京市丰台区怡海中学，首经贸附属中学。

「公园环绕 自然涵养宜居」

5大城市公园环绕：世界公园（西侧1.4Km）、白盆窑公园（东侧1.7KM）、高鑫公园（南侧2.5KM），南苑城市森林公园（东侧5KM）和世界花卉大观园（东侧5KM）

「医疗矩阵 守护家人健康」

天坛医院（北侧2公里）：全国综合实力排名第五位的医院，丰台区第一家大型三甲医院。

北京口腔医院：天坛医院北侧，即将迁入全国最好的口腔医院

丰台医院（项目西北侧4KM）：首师大附属全科医院

「便捷交通-三横四纵双轨道」

项目位于郭公庄北街与福慧路交叉口，约1.5公里上四环，快捷到达城市中心：约8公里到达丽泽商务区，约15公里到达金融街以及国家中央政务区。约12公里可以到达北京西站、北京南站，约10公里到达五棵松华熙。[路网情况]

三横：南四环路、六圈路、五圈路；

四纵：丰科路、樊羊路、丰葆路、京开高速双轨道：9号线/房山线（郭公庄站），可换乘1、4、6、7、10、14 、16号线。

「丰富商业 缤纷都市生活」

1公里范围内：丰科万达（约600米）+永旺梦乐城（约900米）

5公里：花乡奥莱、山姆会员店、荟聚、宜家（荟聚店）、

10公里：五棵松华熙LIVE、凯德MALL·大峡谷

05PART核心卖点

【中海丰和叁號院十大价值点】

------------------【品牌价值】

中海地产 构筑全球城市筋骨

中海地产是目前全国十大房企中，唯一一家从建筑起家的国资央企，多年来，作品遍布港澳及内地 100 余座城市以及国外多个国家和地区，中海也包揽了业界众多殊荣，被业界誉为“工科中海”

中海物业 中国物业领锋者

中海物业拥有30余年的物业管理经验，是国内第一家专业的物业服务公司，秉持先进的物业服务理念，洞察客户所需，以“生活、生命、生意”服务体系，为客户带来臻心卓越的尊享体验，同时中海也为香港警察总部大楼、水立方等军政机构提供高品质物业服务

2023年，北京中海逆势争先，以全年权益销售额约478.6亿元的成绩；

1、断层领先，与第二名差距达百亿以上，稳居2023年北京房企权益销售金额排行榜TOP1。北京中海隶属的中建集团位居2023年《财富》世界500强第13位，并连续三年以810亿元的品牌价值稳居房地产企业品牌价值榜首；

2、品牌综合实力十的信赖；

中海在去年以楼面价6.25万元，指导价9.2万的价格拿下了丰台郭公庄地铁9号线上的地块。中海也是采用化腐朽为神奇，硬是把有硬伤的地铁上建，打造了千平米户的小区独立园林景观（仿造“圆明园美景”，千平湖景、大湖游园的园林）。这反而变成了小区的一大亮点。

以下视频来源于

中海丰和三号院的集中千平湖面和万平园林景观

中海也是深深知道这个是小区的一大亮点，在开盘之前，集中精力先把这个带湖的园林景观建起来。这个绝对能吸引一波流量（特别是在乎这个景观品质的人群）。

中海的营销团队和自有渠道，很早就开始蓄客了，春节刚刚过完，中海的营销团队，给能收集到的手机号码挨着都打了好几轮电话了（中海的自渠营销团队还是非常上心的，反正我是收到了好几个电话）。反正售楼处开放后，就是蓄客，等待热一点一把梭。

郭公庄的中海丰和三号院：成交价格9万元/平米，降价2000元/平米，（指导价涨到9.2万元/平米，比2020年的限竞房（约5.8万元/平米）价格高3.4万元/平米）。

官宣业绩：196套（一共415套，户型面积段是168-260平米，总价在1500-2400W之间），20.6亿元（小道消息，不能当真，只做参考--认购58套，成交价格9万元/㎡，成交10.5亿元。业绩注水比例49%）。另外与三个500平米的合院。

总之：这个盘号称是典型的豪宅盘。被称为高端改善人群的梦中情房。这类房子的基本玩法就和普通住宅不一样了，必然是各种豪宅配置的特征都拉满（大面积、千平湖和万平园林、高端装修、进口大理石、高端楼栋外立面等等），尊贵、奢华、低调、典雅于一身。购买群体也基本是看中其中某些点。