来自今日房产观察

黄浦江苏州河支撑起了上海的发展脉络，龙年缺水，有河据说是未来发展的上佳之地。

上海水网密集，一江一河崛起之后，下一个滨水区在哪里？上海排名第三的主干河道——蕰藻浜，浮出了水面。

"一江一河"发展“十四五”规划范围示意图

日前，《吴淞江-蕰藻浜航道工程和沿线地区专项规划》草案公示，意味着上海第三大主干河道的更新，已经箭在弦上。在蕰藻浜途经的沿岸板块中，地处环线内的宝山共富板块，凭借距市中心近、双轨辐射再加当下发展醇熟的优势，成为了置业的热门地。

定位都市水岸段

根据公示的规划，上海市域内的蕴藻浜全长约50公里，自西向东途经青浦、嘉定、宝山三区。规划中，河道南北，共分为了三个层次，突出河、岸、腹地空间一体化关系。

蕰藻浜规划范围图

其一，是200米亲水区：河道两侧向外各延伸约50米，实现滨水慢行空间贯通。其二，是1公里滨水区：即河道两岸腹地各500米，重点优化滨水空间与功能、生态景观，打造世界级滨水区。其三，是4公里蓝绿交织区：即河道两岸腹地各约2公里，聚焦乡村振兴、新城建设、功能转型。再来看看这50公里水岸的功能分段，由西向东共分为五段。

蕰藻浜分段示意图

其中的都市水岸段，将承担科创研发、文体休闲、产业服务和居住服务四大功能，打造一个文旅新水岸。共富板块，全域都在都市水岸段范围内，并坐拥“泰和公园”这一景观节点。

都市水岸段规划结构示意图

目前，共富板块内的智慧湾科技园已投入使用，像泰和公园、蕰藻浜滨水绿地都在规划中，等待建设。

蕰藻浜滨水绿地效果图

未来，整个都市水岸段沿岸将建设成这样↓

都市水岸段规效果图

地处主城 出行便捷

除了滨水之外，共富板块本身地处主城区，直线距人民广场约13公里，与中心城区的距离非常近。再加上一条南北高架的加持，从共富出发，可快速畅达大宁、不夜城、人民广场等城市节点。

南北高架示意图

轨交方面，共富板块拥有1号线和18号线双轨。运营多年的1号线是上海轨交最重要的大动脉之一，4站可达汶水路、5站直达大宁，11站直达人民广场，再向南还可以前往新天地、徐家汇等核心CBD商圈。另一条18号线，就在蕰藻浜南部。整条18号线，被称为贯穿上海南北的新动脉，一期北起宝山淞南板块、南抵浦东航头，途经五角场、杨浦滨江、龙阳路、周康等板块。

18号线一期线路示意图

18号线二期全程在宝山境内，沿蕰藻浜南岸东西走向，起于长江南路站，至大康路站，未来可与1、3、19号线换乘。该线路建成通车后，将进一步提升北上海的东西向运力。

18号线二期线路示意图

外环线置业目标

坐拥滨水+主城+双轨优势的共富板块，当下新房均价依然呈塌陷状，很容易变成外环线的置业目标。放眼当下和未来环线，中外环间大多单价7-10万、总价约800万级起步，哪怕是同处宝山的南大，新房联动价也达到了6.9万/㎡。而共富的新房入市均价在6.73万元/㎡左右。

当下，板块内可选择的新房是佳运·瑞璟湾，二期房源逐席递减。项目南侧是公共绿地，向南约400米即为蕰藻浜，穿过蕰藻浜是18号线大康路站。

社区规划上，项目容积率1.8，全部为小高层，楼栋距达到约32-42.6米，日照更充足，完全人车分流设计。此外，进口橄榄树、罗汉松、金玉满堂·鸿运果等名贵精品树种，为这个社区做了绿植的升级。

佳运·瑞璟湾效果图

项目在售建面约98-166㎡3-4房，全系大面宽户型，约3.1米的建筑层高、高至82%的得房率。

蕰藻浜的规划亮相了。上海之北，积蓄了多年的实力，假以时日，会改变样貌的。