2022年对于房地产行业来说是非常特殊的一年，因为过去两年的楼市降温，楼市已经迎来了拐点。很多开发商也迎来了非常艰难的时期，过去“高负债、高周转”的运营模式很难维持下去，不少开发商都出现了资金链紧张甚至是破产。

从购房者的角度来说，买房需要十分谨慎，因为现在实行的是商品房预售制度，如果购房者购买的是新房期房的话，有可能会出现延期交房、房屋交付质量差、楼盘烂尾等问题。其实延期交房对于购房者来说还算勉强可以接受，但是如果是房屋交付质量差、楼盘烂尾等问题，相信是很多购房者无法容忍的。

当然购房者也无法承受这样的风险，毕竟当初买房的时候，很多购房者都付出了巨大的成本，一方面买房的首付基本上掏空了一家几代人的钱包，甚至很多家庭为了买房还利用了信用卡和贷款；另一方面，大多数人选择按揭买房，即使出现了房屋交付质量差以及楼盘烂尾等问题，每个月的房贷依然也要按时还。

在过去，大多数人都会优先选择购买新房，尤其是购买首套房的购房者，基本上都会考虑购买新房，一方面是因为很多人都有新房情结；另一方面，新房的交易流程确实非常简单，同时购买新房的套路也不像二手房那么多，对于很多不懂买房的新手小白来说，购买新房就是最合适的选择。

目前开发商处于比较艰难的时期，在开发商资金链紧张的情况下，很容易出现房屋交付质量差的情况，因为开发商资金不足的时候就容易偷工减料，最终导致房屋的质量存在问题。当然如果开发商因为资金链紧张而破产的话，就很可能会出现楼盘烂尾的情况。

因此现在新房开始越来越不受欢迎，很多购房者担心购买新房会面临交付质量差、楼盘烂尾等问题，因此越来越多购房者开始选择购买二手房，虽然说最近几年楼市环境非常不理想，但是相比新房，二手房确实比过去更加受欢迎了。

购房者购买二手房的时候一定要注意房龄的问题，二手房的房龄是一个非常重要的因素，因为房子会随着时间的推移而老化，尤其是小区内部的一些设施设备，会随着时间的推移逐渐老化，这些设施设备的老化之后，一方面会影响实际的居住体验，另一方面需要面临维修的问题，增加业主的居住成本。

相信很多人都听说过这样的说法，房龄超过20年的老房子不建议购买，因为房龄过长的老房子有很多缺点。

首先老房子的小区环境非常差，一方面是小区的景观设计比较差，因为过去的设计理念比较落后，很多小区绿化率非常低甚至没有绿化；另一方面是老小区的环境卫生不能很好维持，老小区总是给人一种“脏乱差”的形象。

然后老小区的物业服务也不专业，和新小区专业的物业服务团队相比，老小区的物业服务显得非常业余，老小区的物业基本上只能算是门卫。

最后老房子存在各种老化问题，老化问题算是人们最关心的问题，房子本身的老化会影响房子的外观，外观也是影响房子价值的一个关键因素。另外小区内部的设备设施老化也会影响居住体验，增加居住成本等。

基于以上这些原因，一般人们在购买二手房的时候，都会避开房龄超过20年的老房子。

不过从2020年开始，楼市迎来了新规定，过去的棚改政策基本退出历史舞台，而取代棚改政策的就是现在的旧改政策。2020年旧改就已经开始全年推进，而旧改的范围就是2000年之间的老房子，基本上都是房龄超过20年的老房子。

旧改政策是一项真正的“惠民工程”，通过对老小区进行基础类改造、完善类改造、提升类改造等3个方面的改造，来真正提升老小区的居住体验。旧改政策不仅改变了老小区的外观，让老房子外貌以及小区的内部环境得到很大提升，同时也真正提升了小区的居住体验。

笔者所在的老小区也经历了旧改，小区进行了多个方面的改造，本来小区没有暖气，旧改的过程中加装了暖气，今年冬天已经可以享受到暖气的福利；另外加装电梯的工程也在稳步推进，这对于高楼层业主来说是很大的福利，因为高楼层业主需要走楼梯出行，出行非常不方便，如果能够加装电梯的话，出行问题就能完全解决。

这些老房子通过旧改之后，可以获得3方面的提升：

首先是居住体验层面的提升，因为旧改进行了很多提升居住体验的改造，加装电梯、更换一些老旧的管道、安装暖气等都可以提升老房子的居住体验。居住体验是房子最基本的属性，过去老房子被很多人诟病的最主要原因就是居住体验相对比较差，相信经过旧改之后的老房子，居住体验能获得大幅提升。

然后是住房以及小区外貌的提升，虽然说房子的本质属性是用来住的，但是小区的景观环境以及房子的外貌也是不可忽视的部分，小区的环境会直接影响到人们居住的心情，如果小区内部杂乱无章的话，人们的心情也会很差，同时房子的外貌也会影响人们对房子的判断。

最后是住房价值的提升，房子除了具有居住属性之外，还具有很强的投资属性，因此房子本身的价值也是我们需要关注的问题。旧改政策从各个方面对老小区进行了改造，这本身就是小区的增值改造，改造之后的小区必然会有一定的价值提升。另外老小区本身就是黄金地段，因此经历旧改之后的老房子具有很强的投资价值。

过去在二手房市场，房龄超过20年的老房子可能是人们嫌弃的对象，但是如今随着旧改政策的全面推进，这些老房子在各方面都获得了巨大的提升，未来将会变得更加吃香了。