上周，福州四个楼盘开盘，分别是：桂语映月、保利天悦二期、星海天宸以及时代江来。

毫无悬念，星海天宸以28%去化率垫底。

根据福州市不动产登记和交易中心官网显示，星海天宸首推的2#、7#楼，共218套房源，备案均价约为2.6万元/㎡（毛坯），部分房源突破2.8万/㎡。事实上，该楼盘实际成交均价仅大约为21762元/㎡，然而，却还是遭遇销售滑铁卢。

三江口到底怎么了？这个一度喊出“福州的陆家嘴”的楼市板块，难道除了清华附中福州学校周边项目外，都是鸡肋？

三江口的竞争有多激烈？我们来看一组最新统计数据：

△   以上截止4月28日，以实际为准

过万套的天量库存，板块整体去化如何？、

用“一半海水，一半火焰”形容，似乎再贴切不过。其中，以中海锦江城为代表的楼盘，去化惨淡；而以滨江正荣府为代表的楼盘，表现抢眼。

这里，先说说那些“混不好”的吧。首先，要属中海锦江城了，项目2017年拿地，2020年才姗姗开盘，均价在20000元/平方米出头一点，已经是低姿态入市，要知道项目两个区的楼面价分别为17951元/㎡、18793元/㎡。

△   网络资料图

但市场似乎并不领情，领证半年多只售出十来套。为了加速去化，回笼资金，项目不得不降价甩货。根据项目打出的宣传海报来看，最低的只有约1.5万/㎡，相当于备案价直降5000元/㎡，任凭谁看了不说一句辛酸！

当然，这不是个例。三江花语备案住宅224套，卖一年多了，也仅售出17套，目测后期也只能通过加大优惠力度提高去化。

在三江口，混得不错的，基本也就是那几家抱大腿的了。

4月2日，福州市教育局发布了《2021年省市属小学划片范围》，这也标志着清华附中福州学校小学划片终于尘埃落定。就在售商品房来看，入围的有：

1、本部小学划片：滨江正荣府、中建·香樟南岸、榕城·江上图、三江·岚隽；

2、小学二部划片：大东海·江山府。

学区房的加持，让沉寂已久的三江口如同投下了一颗深水炸弹，而有幸“入围”的楼盘也是瞬间价值飙升。

比如滨江正荣府，项目首期开盘，均价约2.7万/㎡，位居板块高位，一度去化一般。然而，伴随着学区的划定，项目成交迅速火热，备案价也水涨船高，但也依旧难挡民众购买热情。

此外，更有入市大半年无人问津的三江岚隽，仅7天创造了1.1亿的销售奇迹。

真有点像是中了奖。

我们再来看看三江口的二手房市场。

二手房具有流通性，反映着把资产变现的容易程度，似乎更能体现一个地区房子的真实价值。

从三江口二手房分布情况来看，主要集中在南站及清富一带。南站一带的二手房价格普遍在1.5-1.8万/㎡左右，清富一带的次新房价格稍高，约在1.9-2.1万/㎡。

而仓山区整体均价为24477元/㎡，即使有波动，但从近一年的走势图来看，从未跌下2.4万/㎡。

显然，三江口的二手房价格要远低于仓山二手房均价，而且，整体成交量较低，二手市场冷淡。

复盘三江口楼市发展历程会发现，三江口楼市经历过两次疯狂，第一次是2017年，第二次便是2021年。

2017年福州提出“七山两江一面海”的大城市发展理念，正式吹响向海发展的号角，三江口作为“承上启下”的黄金枢纽，区域价值首次凸显。

那一年也正值福州楼市高峰，三江口成为开发商的必争之地，泰禾、万科、中海等房企高调布局三江口，地王频出，房企包装的福州版“陆家嘴”、“城市中轴”等概念利好再次将三江口推向高位。

如今，三江口存量与日俱增，可售房源近万套。虽然，目前部分楼盘有学区房的加成，去化不错，但是，更多的是成交惨淡。

作为福州跨江向海的跳板，三江口的区位具有战略性意义。但同时，三江口需要警惕房价的“捧杀”。

现在的三江口还不足以支撑高昂的房价，过早透支房价空间，只会将想来三江口的人拒之门外，这对于整个板块的长远发展不是好事。