有人说低于预期，我来翻译一下，你看是否符合预期。

这篇文章较长，建议收藏阅读，认真读一篇文章是有利于了解楼市，文中明确表明个人观点，欢迎参考，一直以来这种预判还是挺准的，欢迎见证。

以下正文

昨天财政部新闻发布会对于房地产直接利好有三条。

第一，支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地。

这就是说有专项贷款支持地方政府把房企尚未开发的土地再买回来，有两个好处，一是帮助房企回血可以集中资金把已经开发的土地建好，二是相当于减少待开发土地，这符合严控增量的要求。

第二，支持用好专项债收购存量商品房，适当减少保障房的新建规模。

这就是说有专项贷款支持国资把房企已经建好尚未售出的房子给买回来，也有两个好处，一是帮房企回血，也是有利于房企回收资金把已经开发的土地建好，二是减少商品房库存，这符合消化存量的要求。

第三，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。

这就是说减少非普宅增值税，这有利于非普宅流通，促进改善需求释放。推动普宅置换非普宅，非普宅置换更豪华新增住宅，依次提高居民居住水平，依次推动住房需求不断升级，这符合提高质量的要求。

发布会低于预期？是预期太高还是没明白发布会的意思？

或许会认为一和二的专项贷是定向贷给地方和国资企业，和老百姓没关系。

流通起来就有关系了，专项贷会通过地方和国资流向房企，房企再流向几十个上下游行业。

一大批被房企拖欠工程款材料款的企业资金困境也会获得缓解。

以上是对房地产直接看见的利好，我的观点是虽没有额外惊喜也没有低于预期，这三点直接利好都是预期之内。

今天咱们重点说一个需要想象的利好，财政刺激。

这个刺激力度大小直接关系房价短期是否普涨大涨，把这个事一层一层的剥开去说。

财政刺激影响有多大？

2008年财政刺激，投资4万亿，其中2.4万亿投向基建，农村改造和棚户改造，1万亿投向灾后重建，09年全国楼市普涨，房价翻倍。

2015年去库存也用了财政刺激，央行通过PSL定向放水3.67万亿，支持地方政府搞棚改，全国楼市轮动涨价，大部分翻倍，甚至出现有些房价上涨200%。

为啥说需要想象？

这次准备多少万亿财政刺激没说，但给了一个描述，中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。

影响房价的因素很多，归根结底货币供应是重要的因素，钱多房价涨，这是不用解释的常识。

如何刺激？

美国是发钱，我们是贷款，之所以不同是发展阶段不同，美是消费型经济，我们是投资生产型经济。

只是阶段不同，现在努力奋斗，下一代进入消费型经济，再遇到这事咱也发钱。

贷不出去？

货币供应需要通过一种方式投放市场，一直以来是以贷款的方式进入，过去在这种方式下有三条管道，分别是地方贷款、企业贷款和居民贷款。

现在地方、居民和企业负债过高的情况下借不动了，这就是所谓的空转贷不出去。

现在国家贷

中央财政举国债，这就是国家贷款，并且启用一个新管道，央行二级市场买国债，这个管道在几个月之前已经提过。

在四月份对这个事情有过分析，分析中指出最终是财政举债刺激打通另外三个渠道畅通盘活经济。

当时对此还非常有争议，央行买国债是不是QE，虽然权威媒体解释不是，但是你想想就明白是不是，毕竟有些话权威媒体是不好说的。

央行买国债

为啥叫新管道？过去财政举国债是向市场上借钱，比如老百姓买国债，这相当于居民把自己不消费和不投资的钱借给中央财政投资。如果央行买，那就不一样了，老百姓的货币留着自己消费和投资，财政的债券有央行间接买。

央行买国债还有个好处，扩表缩表更灵活。

增加资金投放必然利好楼市

财政举债就是借钱投向市场，具体投多少投向哪里都利好楼市，钱如水，千回百转终究流向蓄水池。

比如08年四万亿，投向基建，投向农村改造，投向灾后重建，投向棚改，楼市不可避免的成为受益者。

总之大放水的时候拿好资产就对了，没有资产就提前买，拿钱总是不对的。

国债可增空间

举债空间有多大呢？目前国债余额30万亿左右占生产总值四分之一，而发达国家国债规模多是生产总值一倍以上，比如美国国债是1.3倍，日本更是2.5倍。

有人会说我们有65万亿地方城投债，这是有相对应资产的，就像你有七千万负债但有对应的一个亿资产还怕啥，虽然看上去负债很高，但这比没有资产只有100万存款富裕的多。

化债去风险

财政举国债是药引子，盘活全局为全社会化债，无论是地方，企业还是居民，哪个债大面积暴雷都是金融灾难，化债就是解除债务风险。

化债的三个办法

无论哪个办法，在化债阶段都是有利于持有资产，不利于持有货币。

第一个办法是稀释化债，

这个没有争议就不用解释，自古以来通用也是常识。

第二个办法降低负债成本，

现在就是在干这件事，降息是最直接的，明年的负债成本对比三年之前的负债成本普降40%左右，这对于持有房贷和经营贷的个人与企业都是直接发红利。

就像一位大哥说的，虽然他的房产这几年估价缩水了3000万，如果没卖这都是纸面财富也没啥感觉，但是现在每年的贷款利息也减少了大约90余万，这是实打实的影响，这一降月租超月供了，反而没压力了。这么一算账房价下降也不是坏事，以前每月还贴点钱，现在每月是净进账。

第三个办法是涨价化债，大家仔细想想就是这么一回事

比如，之前首付3成贷款7成买了一套一千万的房产，这是正常负债。

但是两年后这套房降价到700万，负债比高达百分之百，这是要暴雷的负债。

要暴雷的负债多了就得解决问题，加大逆周期调节，然后房价又涨回1000万，暴雷的负债风险解除，这又回到安全负债。

再然后房价涨到1500万，负债水平直接降到百分之五十以下，这是低负债。

负债没变，资产涨价化解了

这就是化解债务通用的三个办法，但是这解决了问题也会有点负作用。

比如资产价格过高，通胀，货币贬值，再次催动加杠杆制造新的债务问题等。

但这都不是问题，有新的问题以后继续解决，社会发展就是在不断的解决问题产生新问题再解决新问题的过程中走过来的。

大家最关心的问题

有没有大刺激？楼市还有没有一轮普涨？

这个问题我在之前的一篇文章中这样讲过，如何救市已经做了两手准备，正常情况下是中医式救市，非常情况下是西医式救市。

中医式的目标是健康可持续发展，西医式救市是快速解决当下问题。

正常情况与非常情况

比如美帝走极端，自杀式再继续加息就是非常情况。现在是正常情况，内部肃清完成，外部美帝降息。

有没有大刺激，楼市有没有一轮普涨，相信大家都有了答案。

我的观点依然不变，

中医式救市就是避免出现大涨，目标是短期复苏，长期温和，稳中有升，这符合大棋局的发展需要。不排除局部异常，是不会出现大范围大涨。

把握楼市

楼市的问题就是大棋局中的一个棋子，虽然这个棋子很重要，但看楼市只盯着这个棋子也不行，毕竟棋子是为棋局而动。

房产是商品也是民生，房地产是工具更关系经济，既要从市场经济角度学也要从政治经济学角度去看，为啥把握总有偏差，角度不对。

楼市新时代

如果楼市普涨是黄金时代，我更喜欢有争议有分歧，房产有涨有跌有横盘的新时代，这样房产优化的操作空间更大，买房就赚虽然很好但是风险也大，风险就是普涨普跌，在同一个周期内有涨有跌有横盘才是比较好的楼市，这是以后的楼市。