未来的趋势很明显，从全国来看，过去开足马力开发楼盘以满足突飞猛进的城市化需求结束。 从大趋势上讲是供应更新迭代，这个时代明显的特征就是从大规模快速开发转向小规模建好房，基本需求满足之后，产品升级才能创造新的需求。 未来，楼市必然要淘汰一批存量房，必然建造一批超越存量的新一代住房。第一阶段时，在农村淘汰了一批房，第二个阶段，什么房会被淘汰？ 从深圳来看，房地产大开发还没有结束，住房需求问题还远远没有解决。 深圳人还有充分的时间进行操作以应对未来楼市趋势的变化。 那么，未来的楼市趋势是什么？在三年之前我写过十个趋势的文章。一方面提醒粉丝朋友买房要把握好方向，另一方面提醒粉丝朋友如果有不符合趋势的房产尽快降价出售。 比如小户型将不吃香，普宅将受冲击，写字楼长期下行，学区房要跌落神坛，部分公寓将沦为负资产。 持有多套房产就要根据周期不断优化，房产也有蛰伏期青春期爆发期和没落期，蛰伏期进场，爆发期变现，不必持有十几年甚至二十几年，白白浪费时代红利。 今天再写一版新的十个趋势。 一，投资房产不要买写字楼和厂房，写字楼现在是地板价，价格低的不敢想象，甚至低的有让人抄底冲动，比如南山海岸城的写字楼成交价已经跌破2.6万，我印象中在十几年前的写字楼价格高于同地段住宅，如今只有同地段住宅的几分之一，有人会想写字楼价格已经跌成地板价了，还能跌到哪里去？ 这不是跌到哪里去的问题，而是根本绝对不可能涨的起来。原因很简单，换个角度思考你就完全明白，各地方不会允许办公和工业用地的价格太高，而且以后价格会长期处于低位甚至更低。 这是招商引资的竞争力。 还有一件事，现在要求化解内卷，你知道怎么化解的吗？比如地方招商，过去税收减免返还等方式全部禁止。 这和写字楼有什么关系？有的，以前会用补贴返税做为招商的竞争手段，以后可能会用更低办公成本所做为竞争手段。 不仅以后，以前也是这样，你看看留仙洞引进的企业是什么价拿地？龙华花瓣产业园是什么地价？ 如果同样地价，东莞和深圳你怎么选？为优秀的企业提供成本更低的办公场地也是地方的竞争力。 二，尽快抛盘老破旧，即使走楼梯的老破旧也没有价值，过去走楼梯的老破旧比高层老破旧价格高一点，无非是搏拆迁。 之前的老破旧有两个价值，一个是学位另一个是拆迁，但是未来的趋势在这两个方面都展现不出来，老破旧楼盘价格必然长期处于低位。 让大部分房产特别是老破旧回归居住价值才有利于民生，如果要拆迁，也是要先压制再拆，高价老破旧更是没法拆。 学区方面就是减弱，这些年一直在做，从学位房到学区房再到大学区和教师轮岗。 这个趋势不会改变，会一直推动学区房的学区附加值降低。而且还有很多新招，这根本就是没有难度的小事，从中学和高中招生上稍微调动一下就能产生极大影响。 拆迁方面就是压制，前面讲要淘汰一批房，你想想是淘汰哪一批房？必然是居住水平差的房。 三，全力以赴买豪宅，特别是买可以抗击时间冲击的豪宅，并非所有的豪宅都可以抗击时间的冲击，这一点很重要。 也有人将豪宅分为伪豪宅和真豪宅，我认为这种分法还是比较片面。什么是伪豪宅什么是真豪宅？真豪宅也不见得增值保值有多优秀，比如汤臣一品是真吧，这十几年的增值水平很一般，跑不赢上海平均。 以十年为周期，增值在平均水平之上才算得上抗击时间冲击。 比如深圳，曾经的东海花园，后来的红树林海景豪宅金域蓝湾，再后来的罗湖万象城豪宅幸福里，在那个时代其售价是妥妥的豪宅水平，但增值水平全部落后。 能否抗击时间，我认为是区域和楼盘产品两个方面决定的。 比如现在的华润深圳湾悦府，更是妥妥的真豪宅，但是在时间冲击面前也不行，不行指的是增值百分比，五年以后再看。 四，部分人群可以择优购买商铺，商铺有一个缺点，如果这个缺点对于购房者不是问题这就是非常好的选择，这个缺点就是金融属性比较差。 金融属性差也有原因，流通性太弱和个性化太强，银行很难准确的用系统评估价值只能选择保守评估。 还有一个非常突出的优点，可以提供非常稳健的现金流，也是住宅、公寓、写字楼这几种常见性质房产中租金回报率最高的一类，关键不因楼龄折旧而掉队。 过去大家在意的是增值，对于持有阶段的租金看不上，如果计算回报率，过去一大把的渠道回报率超过商铺，但是以后就不一样了，市场上没有高收益渠道，商铺的这个租金收益就非常珍贵，每个月几万元稳定的现金流对于一个家庭非常重要。 收益年化4-6%不比抢国债香吗？ 这适合一部分人群，如果给这部分人群贴个标签就是高净值，多套房，以及不需要把杠杆拉满。 不是不想买商铺，大家发愁的是不知道该如何选商铺，因为商铺不像住宅，同一个楼盘其他房产成交价多少可以参考，在参考价的基础上购买比较踏实，这也是商铺成交不活跃的因素之一。 五，不要迷信北上广深港，认为只有北上广深港的核心地段房产才有增值的价值，这个观点是错的，一部分新一线城市的投资价值不亚于北上广深港。 增值的价值在于当下价格被低估和符合未来市场需求趋势，这二者至少具备其一，如果二者皆备必然是上上之选。 为啥说部分二线城市有很大的增值价值，这个依据就是空间，不是土地的容量空间而是发展的空间。 如果一定在北上广深港选择，我的建议是先深沪再北上港，特别是香港，除非另有其他原因，比如跳板，如果现在仅站在房产投资的角度进场风险很大。 香港买房的风险问题就不详细说了，毕竟这种问题也不好在公开场合讲，这个判断大家可以收藏，五年之后再见证。 还有就是选房的问题，在自己熟悉的城市都选不明白，去一个仅去过几次的城市选房怎么选明白？比如在深圳，很多明显是买了要被套的楼盘和房源中，外地人的占比就很大。如果深圳人去到外地是不是也会出现这种问题呢？ 本来想写完十个趋势，但文章太长，下一篇写另外五个趋势。 请收藏见证，请关注下篇见！