朝阳崔各庄（绿城晓风印月）8.8万的指导价降到现在的6.4万，5月份开发商开始以价换量了
晓风印月
4月份北京的二手房网签量在15000套左右，跟3月基本持平。
但是整个4月份市场还是以降价为主，但是跟3月有些区别。3月份的时候主要是二手房在降价，另外就是大家不知道降到多少合适，卖方不知道降到多少合适，买方也不知道降到多少敢买。
所以3月的市场不确定性很大，比如三月的时候望京的融科橄榄城、臻园、海淀的橡树湾，万柳的蜂鸟都跌上了热搜；
到了四月我明显感觉就是买卖双方好像心里都有了各自的底，对于卖方来说低于多少我就不卖了，买方能砍到多少我就会入手。
双方心里的确定性更大了，这是心态上最主要的变化；
如果说3月份是二手房降，那么四月份给我最明显的感觉就是新房在整体降。很简单3月二手降价以后，大家都主要去买二手了，开发商们感觉到了压力，所以4月也开始降了。
而且降价幅度都很大，很多楼盘尤其是快交房的尾盘基本都是9折起，当然这种不排除可选楼层不多，相对较低的情况。
也有些楼盘就是正常楼层、正常户型，同样也是大盘、热盘的房子，打9折甚至有好几个楼盘是八几折开路的。
开发商降起价来，可一点不比业主们含糊！
五一的时候这批新房普遍卖的都很不错，但是却没有冲上热搜，因为开发商都冷处理了。
现在开发商和买房人除了购房合同以外又多了一份合同，名字叫——保密协议!
朝阳区崔各庄的三兄弟（和光悦府、龙樾合玺、晓风印月）一直处于降价状态，从最开始的8.8万，降到后来的8万送精装、送车位。
这次绿城直接放大招，降到单价6.4万，相当于每平米降了2万多。降幅达到了27%,相当于7折卖房！这个价格只要不是1-2楼就很值，而且现在有实景展示，看房更直观了。
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晓风印月第一批特价房出来以后很快就卖完了，三天成交11套，如今已经是第二批，考虑望京附近买房的伙伴可要抓紧了，错过这波肯定没机会了!
2022年2月北京第一批次土拍，绿城以43.47+4.1万平现房销售面积竞得崔各庄晓风印月地块，占到了地上建筑规模的一半左右，晓风印月一半的房源，需要现房出售！溢价率15%，容积率为2.5，绿化面积30%，控制高度45米。综合楼面价：47042.4元/平米，可售楼面价：约5.37万元/平米，该项目执行套内70/90政策。销售指导价8.8万，首期开盘单价是8.45万。
项目周边有和光悦府、龙樾合玺、望京养云，其中和光悦府需要配建1.3万平方米的公租房，望京养云政府持有20%。
项目信息
晓风印月容积率2.5，共12栋15-18层小高层，两梯两户，项目需配建4400平保障性租赁住房，41000平现房销售面积。面积区间是：102平三居-117平四居-145平四居-165平四居。两梯两户，全系精装修，总价860万起。
如图所示，1、3、4、5、6号楼是期房，剩下的7-12号楼是现房销售，其中2号楼是公租房。晓月印月目前期房共348套。而现房销售部分预计今年5月份开盘。
开 发 商：绿城中国
总用地面积：约4.1万㎡
总建筑面积：约13.8万㎡
容 积 率：2.5
绿 化 率：30％
楼栋数：12栋
总 户 数：684户(商品房)，其中期房348套，现房销售336套。
产品户型：建面约102-165㎡三/四居
得房率：102㎡74%，117㎡76%，145㎡ 和169㎡83%
产品类型：70年住宅 商品房
均 价：8.3万/平米（目前推出工抵房单价6.4万起）感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。别自己去售楼处啦。（特价房与团购优惠咨询户型图上选房师）
物 业 费：8.08元/平米
拿地时间：2022年5月
交房时间：2025.2月
采 暖：地暖，集中供暖
交房标准：精装包：中央空调新风系统
层 高 ：2.95 ，净高2.7
梯 户：两梯两户
建筑类型：14-18层中高层
物业服务：绿城物业
车位配比：1：1.3
车位数：890个
户型介绍
晓风印月的产品从102㎡三居至169㎡四居都很不错。
102㎡三居两卫（期房180套）， 南向三面宽，面宽接近10米，同时南向赠送三飘窗。中央LDK一体化的设计，动区静区互不干扰。得益于核心筒，也就是电梯楼梯的排布，没有卧室挨着电梯井。独立玄关入户，也不会和卧室形成对视，保护隐私。
117㎡四居双卫（期房100套），在保持了经典南向三面宽，LDK一体化的格局，北侧增加一个居室，使功能性得到加强。而且户型也具有可变性，可将南向侧卧打开，做成6.7米的宽厅，或者多功能空间。
145㎡四居双卫（期房35套），格局与117㎡类似，LDK的空间得到进一步的释放，主卧增添衣帽区、三分离带浴缸的卫生间，都表明卧室的尺度在向豪宅靠拢，功能空间上还增添了独立家政间。
169㎡四居三卫（期房35套），格局方正，卧室采用经典四叶草式分布，互不打扰。6米宽厅，保证了家庭与社交的空间，中西独立双厨，C型厨房，多人共同操作也不显拥挤，独立的西厨岛台，与背后储藏空间的结合，完全可以做成mini bar，南向升级为双套房，主卧浴室双台盆三分离式设计，尺度进一步提升。
实景园林
绿城·晓风印月，将城市的文化肌理、人的情绪与品格悉数收藏，擘画温馨浪漫的生活画卷。以“中轴对称”的气派，融入暖色系基因，以中正典雅的温暖气质，让归家的礼序感不彰自显。
搭配经典三段式造型，首二层局部石材，三层以上采用仿石涂料，点缀金属格栅，让沉稳的颜值穿透生活的表面，为热爱加冕。精巧的骨架搭配大面积玻璃窗，光影横斜，无边视界，释放动感明快的视觉张力。三层双中空Low-e玻璃，环保材质护航，让建筑历经时光洗礼，更添历久弥新之韵。
单元入户大堂都是二层挑高，卡拉麦力金的石材。
晓风印月考量全龄居者的需求，营造“全龄开放式会客花园”，让每位居者皆成为花园生活的主角。
“礼序三庭”是花园对居者的礼赞。晓风庭、疏影庭、映月庭一轴串联，将仪式感拉满。
“一环七园”全龄互动空间，是社交的乐园，中青年在这里互相倾诉，老人家在这里闲看庭前花开花落，尽享幸福晚年。
同时，将“春之学堂”植入其中，打造蔬园、果园、香园、药园、蝶园、知园等六大成长乐园，将孩子的自然课还给大自然。
样板间
晓风印月的装修配置是：厨房：西门子烟机灶具及洗碗机、中央空调、新风（日立、松下）、橱柜（欧派）、智能家居（欧瑞博）、洁具（劳芬，高仪）、陶瓷洁具（杜拉维特）、入户门：电子锁（新多，飞利浦），马桶（劳芬）；感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。别自己去售楼处啦。（特价房与团购优惠咨询户型图上选房师）
169㎡四室两厅三卫
餐厅面宽大，入户门直对餐厅可有空间做出玄关进行遮挡。卧室最小面宽3.1米，使用舒适度高上很多。户型方正通透，没有七扭八歪的拐角。
117㎡四室两厅两卫
在保持了经典南向三面宽，LDK一体化的格局，北侧增加一个居室，使功能性得到加强。而且户型也具有可变性，可将南向侧卧打开，做成6.7米的宽厅，或者多功能空间。
周边配套
众所周知崔各庄论教育配套、交通出行、商业配套这些购房人最关注的点，一个都不沾。虽然距离望京直线距离2公里左右，但是不堵车的前提下去望京也得绕道将近20分钟，堵车的话半小时打底，望京看似近，实则远，真是“望而不达”。尽管这样，崔各庄还是只能硬着头皮去抱望京的大腿，各种配套都得依附于望京的存在。
在配套不足或者不方便的情况下卖8万+，我高矮得骂他两句，这位置还不如买昌平呢！但是如果能在交通出行上，有所改善，再配以优质的教育资源，那么就凭望京客群的外溢支撑，开发商不卖8万+，我高矮也得骂它两句，靠，有钱不赚是傻蛋！
这不，据3月29日朝阳报报刊中《朝阳区黑桥南皋项目配套建设“踏春”提速》提到要建道路、办学校、造公园、设轨道交通站点。前两项应该是大家最为关切也最希望早日实现的；至于公园，无关紧要；轨道交通站点也就是指远期的M32号线大山子站，这个就太过于遥远，短期指望不上，也只有前两项才能解崔各庄南皋的燃眉之急。
关于道路交通：为了改善群众出行环境，黑桥南皋项目周边共规划了8条配套道路，包括东营南路、摩奇饮料厂东路两条主路和南皋中街、南皋北路、南皋中一路、南皋路、黑桥村北路、南皋东路6条支路。目前，主路东营南路、摩奇饮料厂东路正在进行立项，预计东营南路今年4月开展施工监理招标工作，年底完工；摩奇饮料厂东路今年6月开展施工监理招标工作，明年年初完工。周边其他6条支路的建设也在加紧推进中，其中南皋中街、南皋北路、南皋中一路3条道路计划3月底进场实施，8月底完成道路及市政管线建设；南皋路、黑桥村北路、南皋东路3条道路预计12月底完成道路及市政管线建设。
以上这些都还只是南皋片区内部的道路，真正的重磅炸弹是南皋链接望京内部的道路，该条道路东起摩奇饮料厂东路，下穿“一河两线三路”即：北小河、机场轨道线、机场高速路、机场高速辅路、京密路、京包铁路线，西至溪阳东路，全长2.1公里，其中路基段长度约0.92公里，下穿段（闭合框架、U槽段）长度约1.18公里，下穿段顶部设置于河道护砌底，结构底与现况京沈客专（地下段）隧道顶间距仅约1.5m，工程实施难度较大。目前，该路正处于设计研究阶段，计划2025年10月开工建设，2026年9月通车。
大概的路线图我在地图上标准了出来，具体的设计大概是市政道路＋通航+步道共同构建的五层立体交通。其中第一层是上跨道路和机场快轨，第二层是下探2.5米左右的滨水慢行到和绿道，第三层是游船航道，第四层则是在河底下4.5米处的机动车下穿车道，预计为双向两车道，其中两条为河底下穿，对向两条为普通下穿，第五层则是距离河底下穿机动车道5米处的京沈高铁。（内部保密资料，图就不表了，相信大家应该能看明白）
如果按照计划的方案落地，崔各庄三兄弟到望京的车程将极大的缩短到5分钟以内，深度享受望京的各种配套，对于崔各庄的利好将是空前的。
关于教育配套：黑桥南皋项目内规划有一处崔各庄黑桥村九年一贯制学校，拟引入朝阳区优质教育资源八十中学。目前学校项目正在办理前期开工手续，预计2024年12月底开工建设，计划2026年9月开学招生，包括小学部教学楼，初中部综合楼、教学楼和操场。项目办学规模为27个班的九年一贯制学校，共提供学位1080个。根据之前崔各庄的规划，教育用地就是位于晓风印月东侧的30-L03-02地块。
2023年北京八十中学在2023年中国高中排行榜中位居第105名，在北京市高中排名中位居第4名，历年中考状元人数为4人。作为朝阳区第一梯队中受家长和考生关注度最高的学校之一，八十中的落址，将会为该片区带来一定的学区溢价。虽然教育的效果短期看不出来，但是参考亦庄河西的人大附、东坝的北京中学以及西红门的皇城根和北京四中等名校对于该区域内新房的利好。
未来价值
崔各庄临近望京，可以承接望京外溢的一个纯新板块，虽然暂时配套待完善，但随着京密快速路的落地（2022年重点工程），区域交通环境的改善，多个项目集体入市，城市界面改善，板块价值提升相对比较确定。
崔各庄紧邻望京，这里不仅是北京第二CBD，还是第二中关村，北京人均GDP最高的区域。
望京区域经历过三次转型升级，目前正在向产城融合、以创新创业为特色的城市功能区转型。
阿里巴巴、美团、奔驰、携程、58集团等总部集群、科技领域独角兽纷纷选择落址于此。
确实属于朝阳的核心产业配套，集新一代信息技术、科技服务、软件和信息服务业于一体，随着望京产业进一步向北扩大，还有很大发展空间。
望京北的崔各庄和善各庄都会因此受益。
所以，该区域的购买力很强。
这也是为啥崔各庄的新房做的都是100平+的户型的核心原因。
其实崔各庄大部分区域的定位就是给望京做居住配套，从政策规划上来看也是如此，属于朝阳宜居生活风貌区。
望京区域的二手房，初步设置一些条件筛选了一下：
①、20年房龄以内带电梯的商品房板楼小区，面积在100-200㎡之间的3居以上房源，整个望京只有297套在售；
②、15年房龄以内带电梯的商品房板楼小区，面积在100-200㎡之间的3居以上房源，整个望京只有97套在售；
③、在②的基础上，把价格锁定在800-1600万之间，可选的房源仅有可怜的17套；
因此，可以断言，如果崔各庄南皋的种种配套在3年内兑现，并且与望京区域的车程缩短到5-10分钟以内，和光悦府、龙樾合玺、晓风印月三年后价格破10万不是梦。（市场企稳会回暖的前提下）
