保利天汇

12号线目前已经进入试运行接段，预计在今年7月1日正式开通运行；而3号线的一期也将在今年9月底正式运营；北京中学的北校区预计将在2025年交付使用；除此之外，还有诸多利好也在不断建设中，而保利天汇，可能是这个区域里最后的高产品力项目。

未来东侧地块就算上来，容积率会低，大概率做全洋房产品，那时的价格，至少也是9万+起，所以当下阶段，保利天汇就很抢手了，尤其是119的户型还有楼层可选。

区位

项目位于朝阳东坝，地铁东风站北侧约300米的位置，可以说是妥妥的地铁盘。

一直都有人说东坝是个“饼王”，主要也是因为规划太大，“第四使馆区” “第二三里屯” “北京自贸区” 等诸多配套加身，让东坝充满国际范，并且规格还很高，但确实，落地时间是个问题，东坝的建设速度并不算快。

产品

北地块：8栋楼332户，8-17层洋房+小高层，其中6栋洋房，2栋高层，户型有115/119/170三居，136平四居，容积率2.2。

北地块有一条街坊路，关于街坊路这个在此说明一下，这也是不少人关心的一个问题。

沙盘上来看，这条路放到了小区外面，不在小区内部，小区属于封闭式管理，人车分流。南侧的街坊路6米宽，在往南是30米宽的绿化带。

小区与街坊路之间被隔开了，但这么近的距离，如果做绿化，一二层的采光估计会被遮挡；如果不做绿化，那一层的隐私恐怕又是个问题，所以买房人需要注意这一点！

关于街坊路，甲方给到的回复是这样的：

我们小区不是开放社区，外部的车辆和人不可随意进入。

首先，根据保利天汇项目地块的招拍挂信息，由竞得人，也就是开发商开展对街坊路的建设、养护和管理工作。那些开放小区的街坊路，挂牌文件写的都是开发商只负责建设，最终都是无偿移交给市政，这和我们有本质的区别。

其次，挂牌文件中还明确规定“道路系统设计人车分流”，本身地面就是不走车的，开发社区自然和这是有悖的。

另外，我们街坊路结合社区园林做了整体的园林设计，也就是说街坊路已经融入到园林规划当中，街坊路与外部的联通我们设置了可开启的铁艺围栏，达到与外部的联通功能，但是平时做的是封闭管理。类似消防通道。所以您不用担心。

南地块：9栋楼494户，9-17层洋房➕小高层，其中7栋小高层，2栋洋房，户型有97/105/110/119三居，160平四居，容积率2.4。

户型

97平三居，共64套房，分布在南侧地块，南向三面宽，南向双卧+客厅设置飘窗，主卧套间设计，厨房U型设计。

105平三居，共96套，也在南区，这个户型也是三面宽，明厨明卫，餐客厨一体，南向主卧设置干湿分离卫生间和飘窗。

110平三居，双卧朝南，客厅朝西，此户型为西边户，也分布在南区，样板间视频在下边。

115平三居，南向三面宽，全明格局，此户型分布在北区南侧一排楼的边户。

119平三居，这个户型南区和北区都有，还是三面宽，类似于115的放大版，户型全明，南北通透，餐客厨一体，厨房U型设计。

136平四居，此户型在北区，户型全明，南北通透，经典四叶草格局，同样是餐客厨一体，厨房U型设计。

160平的四居双卫，此户型在南区，9米的大阳台极为亮眼，入户私密玄关，客厅面宽5.8米，LDK设计，全明格局，改善必看！

170平三居三卫，此户型在北区洋房，房源不多，同样的入户私密玄关，客厅面宽7.8米且带有大阳台，南向双卧配置飘窗和干湿分离卫生间，主卧设置衣帽间，餐客厨一体，中西厨分离。

170样板间实拍

先看阳台，长7.8米，宽1.5米

客厅落地窗，面宽7.8米、LDK设计

厨房

餐厅

双主卧套房

北次卧

北客卫

115平交标实拍

交房标准

交房标准在前不久又做了升级，都卖的差不多了，还在下本，真是佩服。

小区效果图

分析：

保利的开发商实力可以信赖，不管是经验还是实力都很强，而且这次的天汇是保利旗下最高端的系列，相信不会失望。

东坝这个区域已经等了十多年，到如今也算是快等出头了，不管是学校，还是商业，地铁交通枢纽都安排上了，虽然最大的使馆区和CBD还未实现，但能肯定在路上，一直在推进中，所以说东坝这个板块的未来价值在我看来还是有的，只不过是时间有些长，不是所有人都能接受。

今年下半年报批的阳台基本都通过了，好像是上边也知道新房市场需要吸引人的好产品，这一点就很好，比目前的北熙区要更偏向改善，就目前而言，产品在朝阳乃至整个北京都是很能打的。

保利天汇的起步确实也有点高，最小面积的也要800多万起，是一个比较纯粹的改善型社区，加上保利的操盘以及物业的加持，我觉得在未来进入存量房市场的时候，这个盘还是还跟占优势的。

没必要太“神话”东坝，也不用信什么“必涨”“涨多少”“不买必后悔”的大话，本来东风地块指导价比北熙区就已经上涨两千了，虽然周边规划好，医院交通学校产业商业全有，未来可期，但是毕竟没落地呢。

其实我挺烦那些无脑吹东坝的人，这个地方我非常认可，但是要考虑实际因素，现在坝河以北的城市界面是什么样真的你可以去看一看，这个价格是有一些透支未来的。而且朝阳需要发展的地方有很多，东坝又是个大工程，所以配套落地的速度不会多快。建设需要大量资金，这不是小数，3号线修了多少年了，心里没点数吗？

房价上涨不能只看规划，也得考虑实际的社会经济情况，这个板块短期内肯定是要站岗的，但长期持有绝对没问题，毕竟东坝对朝阳的意义还是比较大的。