国家住房体系之变，保租房名正言顺！

2021年7月2日，国务院办公厅印发〔2021〕22号文《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。

2020年，中国常住人口城镇化率63.9%，户籍人口城镇化率45.4%，“缺口”部分就是新市民群体，目前这一群体的规模有3亿多人，占全国总人口比例超过20%。

扎堆一线城市，其中深圳有1378万人（总人口1768万人，占比77.9%），上海则以1077万人（总人口2489万人，占比43.3%）紧随其后，具有强烈吸引力。

保租房入市，将着力解决新市民需求。

长租公寓产品满足新市民需求，是纳入保租房的合适标的物。

深圳之变，国企入局。

2022年，1月7日，深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会印发《深圳市住房发展“十四五”规划》（以下简称《规划》），提出“十四五”期间计划建设筹集住房89万套（间），其中，保障性租赁住房40万套（间），占住房建设筹集总量的45%。

2023年，深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司正式揭牌。

20亿注册资本，5000亿授信资金，定位为“深圳市城中村住房租赁社区运营服务商”，坚持“增供低价、保本微利”原则，为“20+8”等重点产业的新市民、青年人提供保障性租赁住房。致力打造中国式现代化先行示范的保障性租赁住房社区运营服务商。

一个企业是万不能撑起500多万套的城中村的品质住房的。面对行业发展，巨头入局，土匪与官兵的较量。

冲突常有，而国企的意义，在于标杆，在于引领！

在跑通模式、优化产品、租户服务等方面，应引导更多的从业者参与行业建设！

深圳的禀赋。

1、住房的结构

根据2021年《深圳市政府关于公共住房情况的专项工作报告》，深圳各类住房约1129万套，总居住面积约6.21亿平方米。

其中，城中村私人自建房约577万套，商品住宅约189万套，公共住房约55万套，宿舍约192万套，其他住房（含单位自建房、村集体统建楼、军产房等）约116万套。

纵观这些数据，城中村的住房套数占到了全市总量的一半以上，凸显了城中村在深圳居住市场中的核心角色。

2、专业化机构

目前，已完成平台注册的租赁企业约375家，上线房源约58万套，不足全市城中村总量的十分之一。

城中村依然有大量的个体参与者。据珊瑚数据调查，深圳某区从事租赁行业的机构化率仅有0.016%，这与国外成熟的住房租赁市场完全脱轨。

但有少部分企业作为城中村改造的先锋，在产品打造、资源管理、租户服务已经积累丰富的实践经验。其落地性也与城中村发展需求相适配！

但急待培育！

城中村改造，不可逆之势！

据珊瑚数据调研，深圳约有1752个城中村，约900万人居住在城中村体系里，但仍有大量住城中村房处于1.0的民房状态，即品质差、配套差、坪效低。

在国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中可以看到，通过改造，可切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。

城中村改造呈不可逆的趋势！

规范落地，从手段到本事。

2023年，《深圳经济特区居民生活用水电燃气价格管理若干规定》（以下简称《若干规定》）正式发布，规定城中村房东水电燃气乱加价的行为最高可罚款二十万元。

大部份二房东都在指望来年涨价，但面对整体市场租金下行、人口外流，要盈利，就要有真本事。

一直以来，城中村租赁市场缺乏监管，无序涨租、乱收费、克扣押金成为收入主要来源。

城中村作为深圳最大的住房基石，涉及千万人利益，发展住房租赁市场已经是大势所趋，一旦规范化启动，国家机器，无法逆转。

擦边虽会带来利润，但也会带来风险，甚至一夜回到解放前。

最后，加快发展住房租赁市场，是房地产转型的新模式之一，面对消费低迷，人口外流的局面，长租公寓将面临利润下行之痛。也面对着前所未有的外部市场变化与内部租房需求的变化。

长租行业今时不同往日。我们要做好准备，突破困境！