近期，笔者听到两则信息：

第一，深圳光明区马田街道某村临地铁口优质工业园以低至周边市场价7折的价格（低至22元/平方米·月）寻找租赁方。

事出反常必有内情，细究发现，工业园位于专规已批的城市更新项目范围内，以前一直由开发商以过渡安置费的名义支付租金并清场空置。此次放租，据说是开发商资金紧缺，工业园租金停止支付，项目推进也充满不确定性，股份公司为确保村民集体收益而做的决定，正是这不确定性导致工业园面临随时搬迁的风险，就算低价，招租前景也不容乐观。

第二，深圳龙岗区南湾街道某规划已批的利益统筹项目，开发商一直以高于市场价20%的价格（40元/平方米·月）统租项目范围内的工业园并已清场空置三年，也因为缺钱即将停租，同样，项目推进的不确定性让股份公司对未来工业园是否放租摇摆不定。

这是两件小事，也预示着一个趋势——曾经的炙手可热，即将变成烫手山芋。

时间回到2009年这一神奇的时间点，这一年，让深圳村民从小富迈向了大富。

首先，2009年是收获的一年。

从1996年深圳市成立高新技术产业园区开始，高新技术产业便开始蓬勃发展，到2009年底，深圳高新技术产业产值已达1.2万亿，对全市经济增长的贡献率达66%，其中，电子信息产业更是占全国规模以上电子信息产值的1/7，全国15家百强电子信息企业位于深圳。

高新技术产业的崛起不仅树立了深圳高科技立市的形象，也让相关企业快速涌现，到2009年，深圳国高企业超万家。

伴随而来的是，深圳产业空间供不应求，其中空间规模1.5亿平方米、占全市总规模60%的城中村工业园更是供应的主力军，租金逐年水涨船高。以坂田为例，近十年间，厂房租金增长了7倍，迈入了40元/平方米·月的门槛，让村民赚得盆满钵满。

其次，2009年是疯狂开始的一年。

2009年末，深圳市城市更新办法出台，首次将旧工业区纳入城市更新范围，工改商和工改居的低成本、高收益让开发商们大举进军城市更新市场，2013年M0的提出，更是瞬间使工改工项目也成了开发商们的香饽饽。

短短两年时间，研发用房的估价就飙升到30000元/平方米左右，资产价值相比改造前翻了近10倍，甚至为保障项目推进不受产业安置影响，溢价统租、清场、空置这一系列动作成了各开发商的常规操作。不用招租，不用管理，每个月租金按期到位，改造后赔偿高价值的产业空间，不得不说这个躺赢的大饼真香。

这一时期，城中村产业园一直以资产的价值在市场上流转，似乎大家都忘了它原本生产的价值。

然而，2019年以后，深圳M0政策的收紧和地产行情的持续下行，这类城中村工改项目逐渐变成了开发商眼里的鸡肋，前期投入过大，放弃可惜，开发前景惨淡，不愿加大投资，工业园断租即将成很多开发商的优先选择。

更雪上加霜的是，2024年深圳市出台的城中村改造相关政策将城中村工业园排除在改造之外。

多年空置的厂房本就修缮成本高，再没有政策的支持，只能由股份公司或承租者来买单，再加上旧改的不确定性，未来这些工业园拆除新建也难，招租前景也不容乐观。

从2018年开始，受土地紧约束影响，深圳在工业上楼的建设上层层加码。

2023年出台的《“工业上楼”项目审批实施方案》更是加速推动了深圳政府明确提出的“连续5年每年建设2000平方米高质量、低成本、定制化的厂房空间”。

首批启动的宝龙专精特新产业园、盐田生命健康产业园、新桥东先进制造产业园等72个“工业上楼”项目正在如火如荼的建设，未来三年将逐步高质量入市。

以宝龙专精特新产业园为例，2024年初将入市，总占地面积8.84万平方米，建设高标准厂房约34万平方米，宿舍等生活配套6万平方米。厂房首层8米，荷载2T/平方米，二层及以上6米，荷载1.2T/平方米，完全满足制造企业大型设备的进场和安装。据统计，项目招商签约率超70%，专精特新企业占比达86%。

除园区环境、配套设施、建筑质量等方面都很突出外，租金更是限定在35元/平方米·月，处于市场价格的中游水平。

同时，据预测，地产的下行周期还将持续数年，未来两三年城中村工业园断租潮将出现，也会天量入市。

面对高质量、低租金、规模相当的“工业上楼”新建园区，空置许久的城中村工业园何来一战之力？

即将面临如此艰难的处境，那城中村工业园价值又在哪里呢？

资产属性的消失，也预示着生产属性的回归，服务产业发展才应该是它的价值所在，那回归生产本身，它还有机会吗？

笔者认为出路只有两个。

第一，重新具备性价比。租金回归到十几年前的水平，培育中小微企业，等待新一轮的产业革命大爆发；

第二，塑造稀缺性。盘活只有一、二层，层高超10米的厂房，与“工业上楼”新建园区形成差异化，吸引大型生产线入驻。毕竟，在2018年，华为为投入一条大型生产线，在龙岗苦苦寻找层高12米以上，不带地下室的厂房未果，最后是坪山某村解决了燃眉之急。

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