2023年第四季度，深圳全市城中村平均租金43.60元/㎡·月，环比上涨0.41%，单价增加约0.18元/㎡·月，增速较上季度下降0.22个百分点，延续了第三季度以来的放缓趋势，价格几乎无增长，年末的传统租赁淡季是主要影响因素，各大房东降价并提供短租服务以期待开春后的热潮市场到来。若3月就业市场未见火热，市场可能持续当前平缓走势，租金存在下调风险。

对比去年同期，其正处于新冠大肆蔓延之时，房客换租、房东带看等活动几近停滞，租赁市场遭遇重创，租金大幅下跌。随着时间推移，市场基本不再受疫情的直接影响，2023年四季度城中村租金同比上涨4.52%。

分区域来看，各行政区城中村租金排名较上季度无变化，福田区仍为全市最高，坪山区最低。

环比变化上，各区走势整体平稳，租金变化多在±1%左右，其中南山和坪山区城中村租金下降，较上季度分别下跌0.77%、0.23%，龙华区环比涨幅最高，为1.56%，其次是光明区，为1.49%。

与去年同期相比，光明和宝安的城中村租金发生较快增长，分别同比上涨7.81%、7.18%，上涨单价在每平方3元左右；而南山是城中村租金唯一下跌的行政区，同比下降1.83%，即使疫情逐步回归正常，也难以消除因经济下行、企业外迁或倒闭而带来的中高端客源流失。

细分到各街道，来看看具体有哪些区域的城中村租金发生了较为明显的下降。

与上季度相比，2023年第四季度，粤海街道城中村租金69元/㎡·月，环比下降2.99%，是2020年第二季度以来的首次下跌，且跌至近年来的最低水平，除了受桂庙新村的逐步动工拆迁影响，仅有的后海村也因老破小的环境而没有太大的发展；福田区的华富和莲花两街道均环比下降了2.31%，其中的田面、布尾、梅富村下跌2.3%至2.9%，单价下降2-3元/㎡·月左右。

与去年同期相比，现存村数量最少的华富街道易受单一城中村价格影响而有较大波动，田面新村的租金单价从去年四季度的82元/㎡·月降至74元/㎡·月，独特的环公园地形并未带来价格红利，反而更加因地铁距离过远而制约了居民的通勤需求，这一影响在逐渐放大。南头、福保、桂园、南山街道同比下降4.46%至4.23%，导致租金下降的村落大多改造程度不高、现存民房规模相对较小，例如同乐村、涌下村、清庆新村等。

城中村民房租金的涨跌直接影响了长租公寓，从2023年全年数据来看，以下地段的品牌公寓，受到城中村的较大冲击，租金持平或低于城中村租金，且低于商品房单房租金，可能来自于选址问题、也可能是产品和服务的问题，因此也凸显了在前期阶段，怎么识别项目的机会与风险的重要性。

最近几个季度，租赁市场发展相对缓慢，涨幅持续回落，1个百分点以下的涨幅很难跑赢通胀和逐年递增的合同租金，租金回报率逐渐降低。

在此现状下，企业首先需要在源头上解决问题，尽可能与业主洽谈减租事宜，通过双方妥协实现市场下行下的共赢局面；二是制定更为灵活、多元的运营策略，提升项目出租率，例如增加酒店公寓式的短租服务减少淡季空置、提高产品品质与服务水平、利用社群活动提升租户归属感，留住现有客源长租机会等。

2023年10月水电立法以来，城中村的监管又被推上了一个新台阶，全市大大小小的城中村楼栋均被张贴了相关告示，企业对法规的躲避终究不是长久之事，面对日益完善的监管制度，从长远来看，企业总归要投入一些规范运营的成本以备后患。

此外，一个片区的租金走势总是和产业发展脱不了干系，项目拓展时，结合区域产业发展合理选址布局，并根据产业发展规划和服务半径内客群适配度确定项目定位，只要当地产业战略不发生太大改变，即使存在个别企业迁移，总体上也能保持区域人群租赁需求的稳定。