来自上海楼市情报

最近，上海部分区域对部分住宅用地进行了规划调整，涉及以下地块：

首先是闵行发布的《上海市闵行区华漕社区MHP0-1402单元控制性详细规划19街坊、MHP0-1403单元控制性详细规划60、62街坊和MHP0-1404单元控制性详细规划5、10、15街坊局部调整》。

在规划调整文件中，60-11地块和62-07地块原有的Rr3住宅，被调整为教育科研用地。

这两块地的位置就位于闵行开市客和中国铁建·花语前湾的北侧。

根据之前的地块控制指标一览表可以看出：

60-11地块占地面积约1.48公顷，62-07地块占地面积约1.23公顷，容积率2.5，限高80米，

而根据调整之后的控制指标可以看出，两块地的住宅建筑面积约6.79万方，而整个前湾地区在中国铁建拿下花语前湾地块后，至今仍没有新供应的宅地。

除了闵行华漕宅地减少之外，北蔡也有宅地减少。

来源于浦东新区人民政府官网

北蔡楔形绿地部分规划调整，减少2000多套住宅供应，新增绿地、产业研发用地、租赁住宅+商业、幼儿园等。C03-02地块变成市政设施用地与绿地C03-02地块是包含652套住宅的商品房用地，现在调整为市政设施用地和绿地。

D03-11地块

增加产业研发用地

D03-11地块，由整块绿地调整为产业研发用地和少量绿地。

将上海海关学院北侧土地性质进行调整，其中西北面4块商品房用地（包含1300多套住宅）和一块幼托用地，被调整为产业科研用地。

新增租赁住宅+商业+幼儿园

上海海关学院东北面的地块，拆分为两个地块，由商业住宅混合用地，调整为保障性租赁住房和幼托用地，其中租赁住宅还含建筑面积不小于8700㎡商业设施。

但与华漕不同的是，北蔡虽然有减少，但仍然出现在了第一批次的土拍名单中。

浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块

浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块位于浦东北蔡楔形绿地，旁边就有一个在建中的公园。该地块用地面积44672㎡，总建面122310㎡，容积率2，体量非常大。C11-01四至范围：东至规划七路，南至长征河，西至规划四路，北至北中路；C11-05四至范围：东至规划七路，南至莲安东路，西至规划四路，北至长征河。

地块点评：浦东中部地区整体供应相对稀缺，而且地块靠近北蔡楔形绿地，周边生态环境不错，不过目前地块周边还处于规划状态，并没有太多配套资源，基本都是遗留下来的城中村，旁边还有墓地等不利因素，在浦东来说并不是上乘之选。

北蔡楔形绿地规划

北蔡楔形绿地属于整体的开发，是上海市十片楔形绿地之一，也是“金色中环”的重点项目之一，规划面积10.6平方公里。

目前主要推进的是罗山路以西的区域，规划比较全面，包括湿地、湖泊、公园等生态绿化，城中村改造的品质住宅区，以及借力张江科学城打造的产业园区，未来城市面貌将会有不小改观。

北蔡的另一个利好，是已被划入了张江科学城范围。借助张江的产业优势，北蔡未来还有一波发展和人流。但北蔡毕竟不是以产业为主的板块。

据北蔡镇政府工作报告，过去5年，北蔡的第三产业比重达到89％，现代商贸业贡献率超过69%，落户区域性总部6家、上市公司2家、税收亿元楼3幢。

北蔡缺乏高端制造业和大型企业，跟张江、金桥等板块有极大的差别，内部基本以零售业为主，板块内的购买力不足。支撑北蔡楼市购买力的客群主要来自于周边板块，比如张江，前滩，陆家嘴等。

北蔡还有三个待入市项目可以关注：

浦东北蔡 11/16号线全新盘——港城中环汇云启，预计今年上半年入市，预计将推出建面约98-183㎡3-5房，房地联动价6.25万/㎡。

东内中环北蔡板块，浦开集团打造全新盘——开云艾尚里二期，将加推主力建面约89㎡2房，少量建面约146㎡3房。预计很快入市，往期均价9.8万/㎡。

浦开北蔡南新2-1项目：由浦东轨交+北蔡资产联合拿下该地块。2023年已经开工，去年10月31日首栋结构封顶。项目容积率1.2，联动价仅有8.3万/㎡，将打造低密产品，预计只有84套。