基本信息

楼盘名称：观堂府

开发商：建发

价格：销售指导价5.5万元/平，首期开盘会有折扣。

位置：北六环，昌平新城，昌平线北邵洼地铁站。

户型：63㎡两居、74㎡两居、82㎡三居、110㎡三居、159㎡三居。

容积率2.2、19栋楼、1108户、6-15层。

关键词：

昌平新城、小户型多、昌平线临铁、建发物业、国企开发商、精装交付、公园旁、商业利好。

基础版优缺点分析放在文末，更多硬核内容、内幕消息，请私信找我。

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土拍回顾

2023年09月27日，昌平新城东区五期土地一级开发项目0016、0018、0023、0019、0020、0021等地块公开拍卖。

住宅地块容积率2.2，限高45米，土地面积约10.8万㎡，总建面约21.95万㎡，需配建社区服务用地3200㎡；体育用地2960㎡；教育用地4160㎡，起始价52.1亿元。

最终，建发以54.15亿成交，溢价率3.93%，楼面价2.59万元/㎡。

地段分析

观堂府位于昌平新城，也就是南邵镇，北六环外4.3公里左右。

北京主城区的西北方向，秋冬季节是北京的上风口，张家口的风先到这，因此，周边空气优质；又因邻近十三陵水库，优质上游水源地。

所以，很多人认为，这是“上风上水”之地。（明十三陵在项目西北方向6.5公里左右，按老一辈传统观点，一般认为其选址是相当讲究的）

就业产业板块：永丰、航天城、软件园、生命科学园、创新基地、老城。

竞品板块：沙河高教园、朱辛庄、北七家、后沙峪。

昌平老城与新城，都在六环外。以昌平新城滨河森林公园为界，东西相隔，位置关系如上图。

新城在规划、设计方面自然占优，未来城市界面更好，更有活力。从昌平线站点位次来说，新城的南邵、北邵洼站，比老城的昌平东关、昌平站更靠近市区，地铁通勤时间更短。

但有些软文和某红书软广说：“新城通勤优势全方位碾压老城”，这绝对是错误的说法。（害人不浅啊，很多小白真的就信了，这是我在帮粉丝制定购房方案时发现的问题）

因为在靠谱的楼盘测评中，交通方面肯定不能只考虑地铁，开车上班的人不占少数，不能因为你不开车就忽略这些群体的存在。

这么说吧，对于昌平项目来说，最重要的是京新和京藏高速。

老城上高速要更近、更方便。新城需要走满是红绿灯的南丰路，然后六环，再盘到京新京藏，会多15-20分钟左右。

提到昌平新城，那一休有必要先给大家讲讲老城。

因为一个区域板块的风俗文化，也极大影响了板块内的购房决策，这是更高阶的购房技巧。没办法，咱就喜欢多维度深挖，老粉肯定都知道。

昌平老城分为城北街道和城南街道，最核心、最老的配套基本都在城北街道，区政府等各个委办局行政机关、昌平区医院、昌平区中医医院、中国政法大学、中国石油大学、昌平一中、昌平二中、昌平公园都在北边。因此，和北京内城一样，昌平城北的鄙视链也更高。

昌平老街坊都知道，城北街道在1999年以前叫城关镇，城南街道叫昌平镇，并非核心，二十多年前就这样了。

但城南也要发展，于是，提出了昌平新城概念。

所以，最早的昌平新城，指的就是城南街道。但城南已经有所发展，且位置地段优势并不大，于是又有了昌平新城东区这一大片，姑且可以粗暴理解为南邵镇。

此时，你应该明白：

1、关于“昌平新城”的概念，有多版规划，且存在较大出入。所以网上很多说法，很乱套。

2、小编认为，如果还称城南街道为新城，已然不妥。从板块角度来说，可以把城南城北都算是老城了，只要是公园西边，都是老城。也没必要说南邵是新城东区，那是最主流认知的新城。但具体范围到哪？说不好，别较真儿了。（历史遗留问题太多）

3、CP区在新区范围的界定方面，一直思路清奇，生怕落下每一个穷亲戚，每次都想全给画进去，导致。。。

曾经的新城是这样，现在的WL科学城也是这样，都是好大好大一片。在敢想敢画这方面，超通州。（无独有偶，大兴也这样，不展开了，可私下探讨）

回到项目，建发观堂府确实算是在昌平新城的核心地段。

如果，真完全按照这张图来发展，地段优势已经不用再讲了，一目了然。

咱还是说说现状吧，捞干的唠。

开发商提供的资料显示，观堂府北侧是规划中的特色商街和商场，有传言是大悦城，但无从考证，谨慎为妙。

南侧是四合新村小区，没房本，不能交易，没啥参考价值。

项目西侧紧挨着南丰路，路况非常好，绿化好、车道多、干净整洁，很漂亮。路的西侧就是昌平新城滨河森林公园，这是重要卖点。

南侧400米是招商都会湾小区，这是观堂府二手房最大的竞争对手，小编进行过很多对比研究

东侧500米，北京风景小区，主打便宜，4万左右。但是户型偏大，大部分房源要120㎡以上。小开发商产品，虽然是次新，但物业维护的不行。小编实地考察过两次，细节就不说了，免得业主骂我。总之，不足为惧。

观堂府与周边部分竞品的位置关系如上图，小编写过测评分析。但如果想具体比对分析，私信或者群里艾特我。

这些盘，咱都有合作，保证客观分析，均安排团购补贴福利。

【梧桐星宸】测评：昌平临铁明星盘的是与非！客观分析，绝对实话!

【中海汇智里】北五环外，单价5万的刚需盘，深度测评！

【大实话】玖瀛府测评：北六环旁的叠拼别墅，单价3万多，为啥这么便宜？

关于项目周边配套，篇幅有限，一休也会再作文章分析，关注就完了。

产品分析

63㎡纯南两居，两梯四户的中间户型基本都长这样，结构并无丝毫亮点。

但这户型优势是小，功能性同样的情况下，观堂府更小，降低了总价。（现在一般要74㎡左右，十年前的次新产品纯南两居要89㎡）

南向送了俩飘窗，门口有玄关，还可以。但厨房和次卧都属于在凹槽里面通风采光，缺点可想而知。

74㎡南北通透两居，通透性自然提高了不少。

相比很多类似的两居设计，观堂府把厨房和卫生间换了位置。这样的好处是厨房更大，可以做U型，缺点是采光和通风变差了。还是那句话，有利必有弊，所有开发商都只会挑好听的说，你懂得。更多实话分析，私信小编

74㎡是观堂府最早做样板间的户型，广泛好评的“弧形吊顶”，就是出自这。但讲真，那玩意的技术含量没那么高，也并非高端豪宅的专利，弧形区域也只有一小块而已，完全不能作为“高级品质盘”的主要依据。（但没办法，当大部分宣传都这么说，假的也成了真的，可悲）

82㎡南北三居，从功能性来说，能满足大部分粉丝的需求，很刚需。

南向只有两面宽，送了两个飘窗，明卫设计，这点不错。

有专门的餐厅区域，厨房客厅正对，通风肯定非常好，风会比较大。户型非常扁平，这本是好事优势，但太过追求扁平的话，会导致屋里进深不足，也会带来很多问题，比如厨房宽口U型，导致冰箱放不下，客厅放不了太大的沙发。切记，物极必反。

缺点：门口玄关走廊降低了一点实际使用率，北向书房面宽偏小。

换个思路：如果不做明卫，北向书房会宽一些，大个三四平米，你觉得咋样？

99㎡三居，虽然是南向三面宽，但是这户型非常特别，很少见。

因为与刚刚82㎡三居是对称的，所以两者楼栋楼层分布完全一样，厨房＋客厅＋北向次卧，这三大块与82㎡完全一样。

区别在于主卧和另一个房间。99多了一个卫生间、家政间、朝南卧室，舒适性肯定是提升了。

之所以刚刚说少见，是因为这个结构，主卧南北通透套房往往要求北向面宽非常充裕，基本是超过120的大户型才这么干。

缺点：两梯四户，且圈层可能不一致。

112㎡，不能说是改善户型，定义为功能性四局更为合适。

中间户为110㎡，只能做三居，设计差异也很大，详细版户型图可以私信一休领取。（一梯两户的话，边户和中间户一般结构差不太多，观堂府却打破了常规。）

132四局，中间户，结构也不太常见，估计定价会低一点。

四个卧室分列一角，互不打扰，有四叶草户型那意思。

但是南向次卧和客厅都偏小，餐厅很大。厨房通风差点意思，且偏暗，对家庭主妇不太友好。

139㎡大四居，112㎡户型的升级PLUS版，尺寸全面提升，缺点给改进了。

边户双明卫，这点很改善。餐厅区域宽敞，餐桌可以横着放了。

中间户的话，137㎡，少了两平米，但依然能做到双明卫。这么说吧，如果边户定价贵太多，买中间户也没毛病。

159㎡，4＋1户型。结构扁平，南向面宽相当足，通透性也好。

对于昌平老城人民，这户型简直是太好了，暴虐老房子，特别适合三代一起住。

而且房源分布在楼王楼栋，一栋楼就一个单元，近乎于私家电梯入户，应该会抢手。

这169㎡户型，思路类似刚刚的159㎡。

但南向次卧升级为套房，大的10平米有不少都安排在卫生间了，有的家庭希望给老人在卧室里面单独来一个卫生间，这也没毛病，各取所需吧。

186㎡，大号4＋1户型。

标准餐厨客一体化设计，通风非常好，南向可以称之为五面宽。

可称之为终极改善大平层。

缺点总结

1、关于新城建设进度，我劝大家不要期待太高。

2、那张利好满满的区位图，不是最终版本，很多东西没落地呢。牵扯面儿太大，不是一两个主体就能决定的。（更多实话分析，私信小编）

3、相比六环内的梧桐星宸，两者限价竟然一样，这其实不是建发的错，但建发大概率得给点折扣才行，当时梧桐山语也给了不少折扣。

4、清华附利好，学区划片问题，谁也无法保证，没人敢打包票。

5、出了六环，在普遍意识当中，多少还是远了点。

6、周边还会有新地。

7、户型太多。

8、优质医疗资源暂时缺失（听说有三甲利好？）

9、新城太大，就和未来科学城一样，都太大了。全是重点，就等于没重点。（这倒也不是建发的问题，哈哈。）

老粉都懂，有些硬核缺点，无法公开发布，会被和谐。

更深度的优缺点内幕分析，私信小编,或者联系户型图上选房师

优点总结

1、昌平地铁盘，比较稳妥。500米地铁站，7站到中关村软件园，可换乘8号线、10号线、13号线、15号线。

2、邻近超大公园，宜居属性猛增。稀缺活水公园，绿化率杠杠滴，观堂府靠近入口，日常遛弯绝对够用，露营野餐也没问题。

3、商业利好较多，而且就在家门口，去地铁站的必经之路。

周末潇洒，下班买菜或就餐，上班吃个早餐都很方便，非常顺路，提升幸福感。（北邵洼有区域消费中心的定位，当初金隅万科城能站起来，也有部分原因是挨着商场）

4、昌平新城规划，有总比没有强。若真全部落地的话，前景很不错。

5、建发的产品，广受好评，之前在北京的项目基本都挺热销，产品力可以，且为国企开发商，中式产品，逐渐成为主流。建发对昌平非常熟悉，珺和府、文源府已经证明了自己，能形成一定的品牌联动，有利于二手房。

6、观堂府定调“要做昌平最好的产品”，如果我们锁定为昌平六环外，还真有这种可能。

老城产品毫无可比性，观堂府优势太大了，也就老城一哥，万科悦荟商场边上的金隅万科城比较能打，但产品也弱于观堂府。金隅嘉和园位置不错，但并非纯商品房，还有板塔结合楼栋，调性不能比。（关于周边二手房小区，可以小窗找我分析）

有一定的老城改善逻辑，这部分人群是存在的。别的不说，旁边的都会湾是近些年昌平新城老城涨幅最高的小区，这是事实表现，可以参考。（都会湾还有一点点尾房，详情私信）

7、昌平南卖地赚的钱，很多会花在昌平新城身上。

8、户型图中，标注了楼层平面图。细微小事，但见其诚意。

9、小学果真可以入学清华附的话，那上学这块不用太操心了，直升初中，硬件非常好，成绩应该不会太差。且按照最新“集团校利好”这一优势，不排除会有高中入学名额。（ZC变动大，一时一变）

10、完全可以享受到老城的配套，很成熟，没啥问题，而且石油和政法两所大学早就在昌平，不是高教园那种后引进的，两大高等学府增添了活力和底蕴。