在九十年代的中期，农村常住人口有8亿多；现在，农村常住人口应该只有4亿左右了。

从九十年代到现在的几十年间，农村常住人口减少了一半，但农村宅基地只增未减。农村现在到底有多少闲置的宅基地、有多少闲置的房子，估计谁都说不清楚了。

一个基本事实是：农村至少有一半的房子是住鬼不住人的。

乡村振兴最稀缺的有二：一是缺建设用地，二是缺人。而盘活农村宅基地，既能增加可用的建设用地，又能增加人——城里有很多人喜欢农村、有一些新产业更适合在农村搞（如休闲养生养老等）。

因此，农村宅基地改革，是乡村振兴的关键举措之一。

关于农村宅基地改革，叫喊了近二十年了，声音很大，但动作很小。2023年7月的九部委《关于鼓励退休干部职工回乡居住支持乡村振兴的建议》《“我的家乡我建设”活动实施方案》，轰动一时，以为宅基地改革要闹腾几下了，但一年过去了，泡泡也没冒一个。

农村宅基地改革对农村发展非常重要，改革喊了小二十年，实际并没有动静，是搞不动。

为什么搞不动呢？

我觉得有如下几个问题，阻碍了农村宅基地改革。

第一个问题：农村宅基地的所有权人缺位。

农村宅基地是村集体所有的，没办法，法律就是这么规定的。但是，宅基地所有者——集体，并没有取得宅基地所有权证。村集体成员从村集体分得的宅基地（使用权），也并不是集体成员大会批准取得的，而是农户（成员）向政府的土地部门或农业部门交钱后取得的，一次取得，永久无偿使用。集体的宅基地所有权，其实已经被政府部门虚化了、抽空了。

正因为宅基地所有权人的权利被政府部门虚化了、抽空了，所以，集体对其成员的宅基地长期闲置无权处置，即使是非集体成员长期非法、无偿占有宅基地，集体也无权处置，集体作为宅基地所有者更没有对宅基地价值最大化负责的权利。

农村产权制度改革的核心目标是“明产权”，宅基地产权“明”的结果是：集体所有权虚了、空了。当宅基地所有权人缺位的时候，宅基地就没有主体能对其价值最大化负责了！宅基地闲置，对无偿占有者而言，闲置并无成本，闲置就闲置吧！对于审批宅基地的政府部门而言，反正宅基地是集体的，多批宅基地是用别人的东西行使自由的权力，何乐而不为呢，至于闲置宅基地越来越多，关我政府部门屁事！

一句话说到底：宅基地所有者没有所有者权利了，宅基地闲置越来越多就是必然的！

第二个问题：宅基地的使用权与集体经济组织成员资格权似乎已经越来越无关联性了。

宅基地是集体所有的，集体的正式成员到了结婚年龄才有资格取得宅基地（使用权）。宅基地使用权，其实是集体经济组织内正式成员的资格权的派生权利。法理上讲，如果某人没有了集体经济组织成员资格了（如死亡、移民、或退出集体等），其原有的宅基地使用权就应收归集体或转为有偿使用。

但是，现实的情况是：大量非集体经济组织成员，却长期无偿占有宅基地（使用权）；新取得集体经济组织成员资格的人，受不再新增宅基地的政策限制，却不能正常取得宅基地使用权，也得不到任何补偿。这很荒谬！问题的严重性在于，现有的体制及政策等，视这种荒谬为合理，集体行使宅基地所有权人的合法权利反被限制。所以，与宅基地相关的矛盾和问题只能日积月累，没有主体能解决。农村大量的闲置房宅就像城市里的烂尾楼一样，修复烂尾楼不需要多少钱的，但处理烂尾楼背后的已经烂尾的经济法律关系则不是钱能解决的问题。宅基地无偿占有权与集体成员资格权脱离越来越普遍，是农村宅基地越来越多长期闲置而得不到解决的制度故障！

第三个问题：宅基地的无偿超占权和承包地的无偿超占权一样，是一种特别霸权了。

集体所有的土地由农户承包经营，本质上讲，农户土地承包权也是集体成员权的派生权利。

现实是，宅基地使用权和承包地使用权都不是集体经济组织成员权的资格权的派生权了。主要表现为：一方面，同一集体组织的平等集体成员，占有的宅基地和承包地不同权（有大有小、有多有少），既不公平、也不合理，但被政策保护，不许集体经济组织内结平衡账（平权）；另一方面，不是集体经济组织成员，却能占有宅基地或承包地，且是无偿使用、长久不变。我国的农村政策和部门法规，把农户已经无偿占有的宅基地权和承包地权霸权化了、永久化了，这就对宅基地和承包地的非法闲置起到了很好的保护作用。集体所有制下的农户宅基地和承包地使用权，已经不受所有权人的任何约束，成了中国特有的一种特别霸权——没有义务的、长久不变的超级特权。只要这种不正义的超级特权的存在，宅基地改革就和承包地改革一样，没法改，“顺延”就是了！

第四个问题：集体成员权退出难的问题。

在九十年代以前，集体是一个开放的、有进有出的成员组织。

例如：我1980年上大学，集体给我向国家交了900斤公粮，我就（有偿）退出了集体，成为了有商品粮户口的城市人。这就是集体成员权的有偿退出！当然，加入集体也行，集体成员大会70%以上的正式成员举手同意，就可以加入集体了，当然，你得对集体有贡献或价值才行，所以，进入集体也是有偿的。

经过了改革开放之后，农民集体成了一个封闭的组织，进不去，出不来。如果集体是一个开放的组织，有偿退出或进入是集体经济组织及成员自主地、自由地决定或选择，宅基地、承包地的合理利用（价值最大化）就会容易得多。

集体成员权的有偿退出能不能实现，取决于集体经济组织有没有补偿权利退出的能力，集体的所有权不能有收益或不能处置约束其派生权，集体成员权有偿退出就只能是空想，宅基地改革——盘活宅基地就非常难。

第五个问题：乡镇集体该不该成为一级合法的集体。

一说集体，国人就只知道有村集体。其实，我国《宪法》及《农村集体经济组织法》所指的农民集体，是三级集体。即：乡镇集体、村集体、组集体。什么时候消灭了乡镇集体，我也说不太清楚了。如果有乡镇集体——实体法人，整合各村集体、组集体的闲置宅基地等，进行统一规划和开发利用，就可以让闲置宅基地价值倍增，农村宅基地改革的可操作空间就会大很多，集体成员权有偿退出就有很好的可操作性。

第六个问题：房宅使用权流转期限只能20年为限？

全国各地，宅基地使用权“入市”，都只有20年，不得突破。我不明白，为什么只有20年？我觉得可以是50年、100年，或更长才是。

例如，乡镇集体操盘，把各边远村的闲置宅基地（复垦），再把宅基地指标集中到“中心村”使用，变“一户一宅”为“一户一房”，也向返乡老干部、老教师、老医生、老职工等开放，“中心村”变“未来村”，发给他们“未来村”房屋使用权证30年、100年、300年有何不可？

农户的闲置房宅，有偿退给集体或委托给集体房宅合作部，集体把闲置房宅维修好，再给返乡的老干部、老教师、老医生等有偿使用，发使用权50年、100年，有什么不妥的？

有些呆子说，租赁最长只有20年，故房宅使用权出租最长不能超过20年。胡说八道！农民集体经济组织内的房宅合作、土地合作、信用合作、生产合作等，其合作期限是无限期的，参与合作的也可以有集体经济组织的非正式成员，非正式成员的权利是社员大会决定的，大会决定给非正式成员的房宅使用权100年，关他人屁事！与租赁又何干？

闲置房宅使用权进入市场只能20年，这严重阻碍了农村闲置房宅的“活化”的操作。

第七个问题：农村产权交易与金融服务体系可不可以组织化、自主化、在地化。

现在的农村产权产品入市交易，要到城市产权交易所交易，这是个走不通的死路！农村产权产品是非标准化的，谁有能力把农村产权产品标准化？乡村两级干部；农村产权产品交易的收益分配标准化、违约处置标准化谁能做？乡村两级干部；谁对农村产权交易有积极性？乡村两级干部。农村产权交易所就应该设在乡镇，归属乡镇政府。这叫服务组织化、在地化、自主化。

农村产权交易需要金融服务，什么金融能服务农村产权产品交易？只有乡村集体经济组织内的合作金融部能做农村产权交易的金融服务，因为只有乡村两级集体经济组织能处置或经营农村产权产品及借贷抵押物。银行不愿意做农村产权产品交易的金融服务，因为压根做不了。这就需要服务组织化、自主化、在地化。

我们设想一下：几个破破烂烂的空心村庄，有2000多栋住鬼不住人的房宅，乡村两级集体建立房宅合作部、信用合作部、产权交易所……等，通过“飞地活化”整理空心村——原有的宅基地改农地、把宅基地指标“飞”到中心村建设“未来村”，变“一户一宅”制度为“一户一房”制度，节约的宅基地（建设用地）发展产业。未来村的正式成员和非正式成员“合建未来村、共创新生活”，让返乡老干部、老教师、老医生等都持有和正式社员一样的房屋使用权证，有什么不妥吗？当然，返乡老干部、老教师、老医生等的非正式社员权利是要比农村集体经济组织正式成员的权利少一些的，但房屋使用权同等是没有问题的、有益的。

再设想一下：有风水还不错的空心村，乡村两级集体收储（有偿退出）空心村进城村民的闲置房宅，再把集体收储的闲置房宅的50年使用权给返乡老干部、老教师、老医生等，“就地活化”空心村，这样操作，有犯法吗？有害处吗？有益，好处多多。没有犯法，有益无害，让基层干部放开手脚干呀！

宅基地改革，以盘活闲置宅基地（存量）为目标，以恢复集体经济组织所有权权能、废除宅基地所有权派生权利霸权为突破口，一定能为乡村振兴激活数万亿元价值的内生动力！