在金山买房，选择困难症的噩梦

[哇R]看金山的基本上是以下几类客群，一类是工作或者长期生活在金山附近的地缘客户，第二类是学区，关注金山小，金闽小，三附小这类的客户。基本上在金山跑不开这两种客户群体。那今天来和大家聊聊整个金山房产的格局，以及未来咋选。 [害羞R]金山整个板块发展已经20年了，早期金山这边都是农田，那时候整个板块刚刚开发。配套和入住率尚未跟上。后来仓山万达开业之后带动整个板块的人气，这个板块才算被盘活，包括融侨这个开发商对于金山的开发也是功不可没，捐钱修尤溪洲大桥，开发江滨一片的富人区。对路网，城市界面以及定位上做了很大的提升。那我们再回头看，金山沿江一片的外滩，已经成为富人区，包括江南水都十几年的社区了，价格基本还是徘徊在三万左右居高不下。整个金山从一片农田已经开发成了配套成熟的生活区。地铁二号线五号线，四号线。商场仓山万达，爱琴海。医护省立南院。学校金 山小，金闽小，三附小。无论哪一项拿出来都比较能打。甚至比成熟度，东二环都要略逊一筹 [笑哭R]但是这个板块也有一些问题。金山整个片区的开发到很成熟的地步。这两年福州发展的重心又是东拓南进。新盘聚集在东二环和南二环，造成了金山可以选择的新房和次新项目很少。当一个板块新房多的时候，就会有价格战，没有任何一家开发商拥有定价权。都是互相卷。因为新盘不同于二手，一个小区挂个几十套就很多了，新盘的供应量少则四五百套，多则一两千套，所以如何去化有效的方法要么卷价格，要么卷产品，参考南二环，卷产品代表榕发北源89端头，115一梯一户，江南尚璟115-175产品差异化。卷价格代表就是我新投映南台，反之新盘项目少，该开发商则会拥有定价权。 [汗颜R]有的朋友就会说，新盘贵，那买二手啊，但是金山目前的格局大家是知道的人车分流的小区两只手都能数的过来。开发成熟的背后，是住宅的产品品质或者设计，慢慢就落后，和新产品会有差距。新盘位置好的玺云和玺门槛比较高，偏一点的万科城市之光价格也不便宜。所以一边不接受十年次新，一边有不接受城市之光的位置和价格。这啥大部分金山购房人碰到的问题。 [石化R]目前城市之光涨价，就说明了金山的这些项目短期不会入市。高宅目前有块地要拿出来做看江第四代了，城市之光目前165和132去化会比较困难，单价和东二环的新盘都差不多了。位置也没优势。库存也比较多。接下来年底应该会加速去化，等高宅四代出来，那也就只剩下交房快一个优势了。