深度测评之华润中寰悦府

⏳ 土拍背景 2024年10月，华润置地[搜索高亮]以9.47亿元底价成交福州鼓楼区宗地2024-45号（斗池路原黎明永辉超市地块）推广名为「华润·中寰悦府」。 土拍楼面价10,784元/㎡（含商业配建），考虑到无偿配建3.85万方商业，酒店以及办公楼，实际楼面价测算预估在24000元/m²左右 周边地块分别是 福厝2024-54地块，24.5亩，楼面价21814元/m² 建总2024-55地块，37.13亩，楼面价21861元/m² 分析:综合来看福厝和建总地块，划片凤乐小学，且属于台江，华润划片钱塘小学怡山校区，学校好太多，位置还属于鼓楼。虽然地铁和商圈福厝建总更近一点，但是从拿地性价比来说，个人觉得华润更有性价比。另外福厝和建总兜底很大一部分原因就是市区改善虽然多，但是并不扎堆。所以西二环经历了天琴樾跟璞云，还有华润，各大开发商拿地热情并不高，并且福厝和建总这两个地块入市就很容易造成三国杀的局面，所以开发商对于拿地的要求以及抗风险能力也变高了。 🌈项目基本信息 楼面价：土拍10784元/㎡ ，实际大概在24000元/m² 规模：35.6亩 容积率：地块容积率3.7 ，住宅部分在2.92 户数：344户 楼栋规划：10栋，15 - 31F 产品面积：130㎡、139㎡、168㎡ 交房时间：27年3月底交付 🌍配套 🚗交通：地处鼓楼西二环，主干道交汇，距离二号线地铁祥坂站1.2公里 🍺商业：距宝龙、万象城、华润城万象等商圈不到1公里，自带商业，购物娱乐便捷。 📗教育：划片钱塘小学怡山校区，与本部资源共享，过渡对口杨桥中学。 🏢公建：项目门口16亩自然公园，600米白马河公园 📷面积分布 130㎡共116套，占比34% 139㎡共168套，占比49%， 168㎡共60套，占比17% 合计344套 分析：项目的面积段设计非常迎合市场，这两年开发的楼盘，基本上总价在600万左右还是不愁卖。目前除了天瓒还有库存，其他项目基本上这个总价没什么货，130，139很好的控制了总价。也增加了市场600万左右的产品。 ❌先说缺点 1. 地块含酒店和办公区，虽分区设置，仍可能影响居住氛围。 2. 紧邻黎明高架桥，沿高架的130㎡户型受噪音和粉尘干扰 3. 南侧有建设总高100米的守正安置房，可能会对项目项目头排7-8号楼造成影响，项目南高北低，需要做好采光模拟（图3） ✅再说优点 1. 地处鼓楼 ，生活氛围浓厚 2. 项目产品拉低了起步面积，迎合市场 3. 新规产品，得房率和层高都做了一定提升 4. 新盘+书包+鼓楼+商场，项目的综合抗打性比较强