深度测评之榕发揽湖郡

⏳2022年5月27日榕发兜底拿下宗地2022-20号，楼面价22584元/平，销售指导均价：42000元/平，土地面积：35.42亩；容积率：3.0，限高：100米。 周边土拍对比 保利国贸天琴湖天琴湖楼面价22644元/m² 榕发誉湖楼面价19989元/m² 中海叁号院楼面价20088元/㎡ 分析:从楼面价上来看揽湖郡的楼面价是环晋安湖板块里面偏高的，但是后期成交价又是这几个项目里偏低的。主要还是因为项目本身的产品定位77-126平方，其中89，106，126的户型bug也很多。定位偏刚需，相比起来做大面积刚改的，誉湖天琴就更能卖的上价格，誉湖的楼面价还要低三千左右一平。充分说明了，楼市里，选择一样比努力重要。 🌈项目基本信息 楼面价：22584/㎡ 规模： 35.42亩 容积率：3.0 绿化率：30% 户数： 7栋640户 面积：77-89-106-123-126 物业：融侨物业2.85元/m² 交房：合同25年10月31日 🌍配套 🚗交通：200米四号线横屿站 🍺商业：步行十五分钟泰禾广场 📗书包：比较近的榕博东区，周边还有鼓山中心小学，横屿小学，具体以交付划片为准 🏢公建配套：步行晋安湖公园，东面三创园 📷面积分布 共640户 77共112套 占17.5% 89共112套 占17.5% 106共224套 占35% 123共96套 占15% 126共96套 占15% 分析:截止3月3日，已网签423套，去化率66.1%。实际去化应该更高，据不可靠消息2号楼123基本剩下顶底，126还剩下一些西头的，价格都有不同程度上浮。5和8基本也去化结束。目前剩下的房源主要集中在6，7靠高架的楼栋，主要去化难度还是在106东头靠高架，晋安湖周边新盘进入尾声。 ❌先说缺点 1.前横高架桥正在修建，未来有噪音影响 2.项目户型比较差，89和106户型有点古老，89南北不通透，106厅朝北，阳台在卧室里，隐私性一般 3，项目西边还有很多厂房，未来拆建会有噪音粉尘污染 ✅再说优点 1.环晋安湖，生态环境优越 2.项目126，123是小高层一梯一户，在东二环环晋安湖，还算比较稀缺 3.社区体量适中，比较好管理 4.社区做的比较清爽，一楼有做健身房，书吧，儿童游乐园等架空层泛会所。 ⏩测评感想 1.揽湖郡近期有部分房源价格上浮，主要是因为环晋安湖的新房基本接近尾声。竞品变少。所以新盘一个区域清盘不一定是最低，感觉库存压力不大的时候，开发商压力也变小了 2.其实项目早期户型一直被诟病，但是熬到周边卖完之后，也变成了香饽饽。连续几个月网签登顶。所以买房是选择题，不是填空题。