北京楼市，海淀买房思路变了？

⭕️海淀区中关村二小的对口学区房——华清嘉园的一居室，和2023年的成交价相比也跌了30%左右。成交的是个37平米的占坑一居室，23年9月的成交价是676万，25年2月的的成交价是468万降价了208万，幅度约31%。说实话，这套房子跌非常正常，因为它没有居住属性，仅仅是一套用来占坑学位的工具。 ⭕️虽然海淀成交量起来了，但成交价没有大涨。甚至一部分房子的价格还在下跌，但如果购房者不理解这种房价波动背后的逻辑，就非常容易迷茫。 1️⃣目前北京五环内的土地，可以棚改、开发的有限，未来有建设空间的板块还是在五环外。而在五环外，最强势的一定是产业力最强的海淀北。 2️⃣如果你想在海淀买房，需要记住：海淀北产业力一定优于海淀南部，海淀东一定优于海淀西。 3️⃣海淀很多房子价格已经开始上涨了。像清河老破小，之前永泰西里、永泰园降得比较低，卖家心理预期现在进一步提高，房价涨了一些。四季青这边 1500w 左右的改善次新房去化很快且谈价空间在下降。 4️⃣如果你的预算500万左右，在海淀可以围绕着三四环这个位置买，比如甘家口、北太平庄、牡丹园这些地段不错且十分成熟的商圈，买个没有硬伤的老公房，后续是有基础的流通性的。 5️⃣800万左右在海淀买房，可以奔着两居去，因为这边的次新单价基本都在 10 万以上了，非得选三居大概率要降小区等级选筹，居住属性和保值能力会大打折扣，没有学区需求主要围绕着产业去买，去清河、西二旗、西三旗、西北旺、四季青这些主流的商圈主流的小区去买。 6️⃣如果是1000万左右买房，可以奔着三居去，重点看清河、西二旗、西北旺、四季青或者永丰新房等主流商圈。 7️⃣至于学区房，建议把学区当成消费，五六年前还没有学区概念，随着生源大幅增加，学位不够用才会把价格买上去，等 25 年之后生源又大幅下降，学区的地位就没以前那么稳固了，用完卖掉即可。 8️⃣在海淀，清河、羊坊店、世纪城、上地、翠微、四季青、永丰、西北旺这些兼顾改善和学区需求的板块，整体的保值能力要比纯改善或者纯学区板块强。 9️⃣海淀新房考虑性价比可以看看永丰北嘉华天郡、富华里。考虑品质可以看看功德寺地块。