跌破3万㎡,万科欧泊投资客也慌了

张郃说房产 2024-08-14 22:00:45

近日,楼主在朋友圈刷到一条消息,万科欧泊竟跌破3万/㎡。

中介放出的万科欧泊这套房为中间楼层两房,总价235万,单价2.93万/㎡。单价首次跌破3万。

中介虽然没有写出这套房的面积,但从户型图不难看出,这是一套约80㎡的两房两厅。

最近成交的一套约80㎡的高楼层北向两房,总价为258万,单价3.2万/㎡,比挂牌价少22万。虽然没有像中介朋友圈发出的那套便宜,但3.2万的单价对比以前确实便宜了很多。

中介朋友圈挂牌2.93万的单价,但只限制当天,不免有博眼球的噱头。不过,中介敢打出如此低价,说明万科欧泊当前挂牌的房源还有议价空间。

万科欧泊共有4672户,目前贝壳有318套房源在售,挂牌率为6.8%。一般来说,一个小区的挂牌率在5%以内比较正常,但超过这个数据就要谨慎了。

楼主查询了万科欧泊最近的成交记录,单价都是3万+,跟以前多数4字头的成交记录已掉了1万。

2024年第二季度万科欧泊挂牌均价为4.9万/㎡,成交均价3.6万/㎡。将该小区的成交均价拉长,近3年,万科欧泊从均价5万/㎡下滑至3.6万/㎡,跌了约30%。

市场环境下行,业主的心态也随之调整,从近3年的业主调价就可以看出来。绿色代表降价,蓝色代表涨价,从下图可以看出,2023年第一季度涨跌比是最高的。

受2023年小阳春影响,悲观情绪转为看好市场,多数业主从2022年下调房价转为上涨房价,导致2023年第一季度涨跌比攀升至最高峰。

但还是被市场打脸,第二季度开始,又有大量业主开始下调房价,直至今天还在下跌。所以,开头中介朋友圈挂出的2.93万的单价并非空穴来风,随着议价空间的加大,万科欧泊整体2字头将很快到来。

万科欧泊位于万博中心区,是万博当仁不让的网红盘,当年涨至5万全靠区位的优势,在热情高涨的市场面前,小区的涨幅就是投资者眼中的利润,于是,小区的房价水涨船高。

在租金方面,万科欧泊两房可以租到4500-4800元之间,按照市场成交价3万+的单价,租金回报率可以达到2%以上,这个租售比放在全广州都是比较高的水平。

如今,随着市场的冷却,如果房价还会进一步下跌,租金在未来有可能上涨的情况下(看这篇文章:央妈:房租有望稳步上涨,高于多数资产回报率),万科欧泊相比其他小区的性价比要高不少。至少小区位于万博中心区,这点是跑不掉的。

不过,小区租的人多了,小区缺点也被放大,租客也变得挑剔了。

有租客反映建筑隔音不行,南大干线开通后,靠近马路的中高层噪音很大。楼上蹦蹦跳跳很清楚,连隔壁打豆浆都听得清清楚楚。

小区丢快递问题严重,捡垃圾阿姨将快递当纸皮收走。没公交,离地铁骑车10分钟,走了20分钟至半小时,出行不方便。

在投资客手里是香馍馍的万科欧泊,没想到在租客眼里有如此多问题。

不过也是,投资客买入后,要不就转手,要不出租,涨幅及租金在投资客眼里才是实实在在的价值。

3 阅读:3372
评论列表
  • 2024-08-17 19:54

    最多1万一平[敲打][敲打][敲打]

  • 2024-08-18 21:45

    万科的楼盘炒作多,如黄埔东荟城、金色梦想、幸福誉等至少降幅40%,不过是挤先前吹涨的泡沫。有人传是内部员工与中介合伙炒作的。别的地产商没那么作妖,它的楼盘怎么样都比周边的高一万大几千的。

  • 2024-08-18 09:47

    80平米三百多万,难道全中国都是有钱人,再过几年估计掉到几十万

  • 2024-08-18 11:51

    边缘区域跌不正常,茅台和其他3000个股本来就不一样。

    Roddy 回复:
    到广州番禺cbd2公里的房子,区位还是不错的,奈何炒房的多,开盘才1万多不到2万,现在抛还是不亏的。
  • 2024-08-18 01:42

    我3千一个月,买一平方要十年,真搞不懂别人的钱是怎么来的?90%的人都是富?我是10%的穷人?

  • 2024-08-18 19:46

    到底是哪里的房价

  • 2024-08-18 09:36

    最多值5000元一方!

  • 2024-08-19 09:39

    跌至二万五一平就差不多了

  • 2024-08-19 11:51

    不要着急,不要着急,再过两三年3900一平

  • 2024-08-17 21:59

    “在租客眼里有如此多问题的万科欧泊”,怎么可能“在投资客手里是香馍馍”?难道投资客就应该傻到非要投资不好租的房产?

  • _- 1
    2024-08-18 10:45

    握草面积都会缩水吗[笑着哭]

  • 2024-08-18 14:01

    开盘价1.5万,急卖的建议2.6万赶紧出手

张郃说房产

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