来自大胡子说房

昨天，杭州动了。

二手房全面取消限购，增值税免征5改2。

毕竟是强二线的典型代表，杭州的政策，市场讨论度还是有的。

这在意料之内，我之前说过，一线城市就算放开限购也正常。

今年的趋势大概就是：

二线城市全面取消限购。

最后倒逼一线城市也放开限购，至于什么程度的取消，暂时未知。

今天我们聊几个问题：

1、杭州放开二手房限购，效果如何？

2、一线城市何时启动？

3、本轮救市，楼市周期有没有可能启动？

不得不说，杭州只针对二手房取消限购，不够大气，但目的性极强。

大家应该了解杭州的楼市，过去火起来就是因为打新。

新房和二手房极大的利差成为炒房客最大的吸引力。

所以搅动了杭州的楼市，但现在房价下跌，新房二手房价差哪怕有，也不像以前那么大了。

新房都不用抢了，二手房怎么可能好卖。

所以你看到的杭州：

截至2024年2月份，杭州二手房挂盘量达到了15万套。

另有数据显示，杭州楼市二手房挂盘量已经接近25万套。

不管是多少套，杭州的二手房库存量都真的很大。

按照杭州去年二手房成交量8万套来算，杭州要消耗现有的二手房库存，至少需要2-3年，也就是24-36个月。

这已经远超于一个健康的去库存周期。

所以你说这个政策的目的还不明显吗？

加速二手房的去化速度呗。

说真的，目的性太强，没考虑全局。

现在当务之急，难道不是彻底扭转市场预期吗？

只放开二手房，从信心维度来看，效果真没想象中大。

从杭州的动作来看，现在还是走挤牙膏的路子。

不是说挤牙膏不行，只是挤牙膏的方式反而会让人觉得后面的招数还会更大，这种逻辑之下，加速大家的观望和纠结。

反而达不到促进楼市成交的效果。

我对杭州此轮救市效果的预判，是成交量会起来，但延续时间不会太长。

此时此刻，杭州算是打了一个样，我觉得再往后，取消新房限购，其他城市陆续跟上，完全有可能。

再然后，应该就是到一线城市了。

全部的目光都集中在一线，现在民间传言还没停过，对于一些话题的讨论都收得很紧，所以有些话题我不便在文中说。

粉丝也应该发现了，我没有对2会的话题延伸，说得面上大家觉得都懂，说深入了，可能又要被和谐了.

所以有些深入话题分析，包括住建部针对房企的态度，万科事件等等，我都放在了闭门直播进一步分析。

大家想关注信息，且读懂背后信号的，可以扫码加我微信，我在闭门直播中给大家把一些基本逻辑说清楚了，现在大家到底是留现金，还是抓紧时间买资产，给大家一次性讲透。

会不会轮到一线城市，这才是大家最关注的。

二线城市全面放开，等于抢三四线城市的资金和购买力。

那一线城市放开，才等于抢二线城市的。

你说一线城市会不会无动于衷？

现在我感觉很巧妙，各个城市好像在打一个时间差一样。

都为了给能级低一点的城市，一些机会。

早点出，早点抢人和抢钱，如果大哥出手，你觉得小弟日子还会好过吗？

我想起之前说过一个话题，要让农民变成市民。

既要主观上让他们愿意且可以，又有一些辅助性的手段。

三四线城市的降价，降利率，给了很多农民一些进城也能安居的机会。

一二线城市也是如此，降低交易成本、减税、降利息、降首付、降门槛，都是为了先把人吸引进来。

短时间你或许仍然有住房压力，没关系，大城市还有保障房，买不起可以租，而且地方可以给你低成本的租房过度。

在人口生育率降低的当下，已经从抢人才变成抢人口，先把人口框进来，再慢慢筛选。

这是大城市大力推动保障房建设的原因之一。

你想想，深圳如果房租1000元，但月薪10000元，小城市500房租，但月薪4000元。

你觉得哪个吸引力大？

大家都知道，除了住房成本以外，其余的生活成本差异真的不大，大家买的猪肉买菜价格，小城市真没比大城市便宜。

这就是大城市的聪明之处。

为什么一线城市还不动呢？一个是要让保障房建设先逐渐落地，这毕竟去年才提出要大力建设。

其次呢，还是要让二线城市先抢一点时间差，也抢点人口。

况且，确实也不可能所有人都会涌入一线城市吧。

所以你说一线城市会不会放开，我觉得会，但是会和二线城市打时间差，政策估计也会是挤牙膏一样的出。

而且四大一线城市不会都松，毕竟北上最贵的不是房子，而是户口和户口背后的资源。

除非，真正落实租售同权，以后不看户口。

不过不排除北上会采取远郊放开，比如上海五大新城、北京的6环外取消限购。

总之，招数肯定有，但不会立马给够，也要给操盘手一些应对时间和让某些政策落地的时间。

各位，有时候我们会容易站在自己的角度去想问题，站在自己利益去思考。

很正常，人性使然。

所以我们往往会忽略了每个政策之间的联系以及他们之间盘根错节的影响，推动城中村旧改、保障房建设、PSL重启、以旧换新、好房子等等这些一系列表态背后到底什么信号？

对于普通人而言，我们又应该关注背后的什么信号？

今年，在政策频出的当下，城市的价值和机会可能在重塑，这种情况下，是各位资产和财富重新洗牌的机会。

我之前说过，房子是财富再分配的工具，我们要懂得把财富放到优质的城市中，买入的是城市的股票，所谓房价上涨，是城市发展的红利。

所以到底哪些城市是未来10年最值得关注的，在一线城市也逐渐放开的当下，如何做好资产的重新优化，把老家房子一步步置换到大城市来？

关于这些真正和大家利益切实相关的话题，我都放在我的闭门直播和大家做进一步的分享了。

今晚6点半开播，人数有限，先到先得。

本轮救市，周期会启动吗？

我觉得这个问题太复杂，因为每一个变量发生变化，都会有完全不一样的结果。

比如M国降息、地缘性问题、货币政

策和财政政策的落实流畅性等等。

这些都是变量，但根本还是要理解：楼市本身是经济周期的体现。

而经济周期从几百上千年的历史来看，都是周而复始的。

如果要关注，那大家关注一个最核心的：嗵胀。

今年我估计还会继续降准，让贷款利率和存款利率进一步下调，再释放一波资金出来。

不用考虑短期楼市的变化，而是站在长期6个月甚至1-2年时间，过去3年淤积的水一定要放出去，关键是放出来的方式和时间周期。

房价能不能涨的底层逻辑，其实就是2个：

1、通胀

2、供需

只要放水，没什么逻辑，房价就是会涨。

其次就是供需，这也是经济学原理，但供需不要看总量，要看结构性的供需。

全国来看，房子已经过剩，但大家心里多少有点数：

老家的房子，真的很多人稀罕，或者回去住吗？

多数人都是出来打工，一年回去住个10来天，一旦以后大城市大力推动保障房建设，5折也能在大城市有套房，普通人更不想回去了。

所以看供需，要看哪里人多、地少、房子少。

你跑到鹤岗，那房子比人还多，怎么涨。

而且未来依然有2亿年轻人，他们会用脚投票去到一些有产业，能找到高薪工作的地方，这样的城市依然有足够强的动力。