5月27日，上海推出的重磅楼市政策。总体总结如下，其中不得不注意的是，上海房地产新政鼓励民营企业购买“老破小”且不限套数，力度很大！

此前，URI报道过，“国家队“出手收储去库存了，杭州打响收储模式“去库存”第一枪，房源要求位于杭州市临安区范围内，收购一批商品住房用作公共租赁住房。同期，重庆市场也再一次开启了国企收储存量房源改作租赁住房的相关实践。

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重庆再次大量收购商品房

用作公共租赁住房

重庆产权交易网信息显示，近日，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司（简称重庆嘉寓）发布《关于公开征集批量收购商品房房源的公告》。公告显示，重庆嘉寓面向重庆全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源，房源收储条件共6条，包括：房源位置上，位于重庆市中心城区（渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区行政所辖范围，含重庆市两江新区与重庆市高新技术产业开发区范围）轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内；房源形态及面积上，整幢、整单元商品房，单套建筑面积不超过90平方米为主；房源权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求；房源在签订正式批量收购协议前没有与房源直接相关的法律纠纷。房源或其占地未纳入政府征收或储备计划；房源须为现售商品房，并已取得商品房竣工联合验收意见书和房屋实测面积报告。产权单位已获得或在交易前能够取得该房源土地及房屋不动产权首次登记（商品房栋证）；房源产权单位需在签订正式批量收购协议前配合落实物业管理事宜。

天眼查显示，重庆嘉寓成立于1988年7月19日，注册资本约为1.2亿元，法定代表人为陈尚毅，由重庆市属国企重庆建工投资控股有限责任公司（简称重庆建工）全资持有。2023年7月24日，重庆嘉寓名称变更，变更前为重庆市渝通公路工程有限责任公司。与此同时，经营范围也由之前的房地产开发经营、销售业务，变更为住房租赁、非居住房地产租赁。

值得一提的是，这并非重庆嘉寓首次批量收购存量房源用作公共租赁房。“重庆住建“微信公众号信息显示，今年2月21日，重庆租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式举行。本次签约的重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目合计4207套房源。投入市场后将有效满足广大新市民青年人多层次住房租赁需求。

首批收购的7个项目，集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下小户型为主。预计24年下半年开始陆续投入运营。

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首付收购总价的20%

基础价、市场价加权平均值定收购价

URI发现在重庆嘉寓此次公开征集批量收购商品房房源，暂未公布相关价格。不过，今年5月8日，重庆建工在其网站上发布了《重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司批量收购商品房管理办法》。该文件指出，房源价格采用收益法进行测算，并结合房源交通便捷性、周边配套情况、房屋自身特性、市场参考价等影响因素，对房源价格进行修正，得出收购测算价格。取测算基础价和市场价的加权平均值（分别为60%和40%），确定收购测算价格。

此外，付款条件及支付比例上，原则上为：在批量收购商品房协议生效且租赁住房贷款获批的前提下，出让方取得房源竣工联合验收意见书、完成房屋网签备案及预告登记，三方签署物业管理协议后15个工作日内支付收购总价的20%。出让方完成房屋验收移交、房屋不动产权证书办理完毕、开具发票、满足收购协议约定的其他条件，且公司为实现本次交易向银行等金融机构申请的融资贷款资金已到账后15个工作日内，公司向乙方支付至收购总价的95%。剩余5%尾款，在房屋交付使用期满两年、无其他争议，且金融机构贷款上账后15个工作日内一次性无息支付。

重庆国企收购商品房用作租赁住房的行为，在业内看来，在一定程度上可减少市场上可流通的商品房数量，不仅有利于稳定房价，同时还解决了房地产企业去库存的问题，从而促进房地产市场平稳、健康发展。

URI观点：

发掘“老破小”背后潜在的投资价值

值得外界关注的一大要素在于：收储的房源到底长啥样？

房源位置表述很清楚：中心城区，轨道交通站点1公里之内。这些房源收购后，将用作公共租赁住房，是要租出去的，这就意味着，地段位置不能太偏，主要位于核心区，由此与公租房区分开。如此一分析，估计就是核心区的“老破小”了，周边配套也相对完善，房子便于出租。

URI认为：这里的“老破小“并非传统意义上的“老破小”，这“老”是指市中心，看上去相对老旧，有一定房龄的房子；“破”指的是，虽然外观看起来陈旧破败，但实际上蕴含着历史和文化价值，有城市更新的潜力；“小”指的是小户型，适合租赁的房子。

其中最容易被外界忽视的点在于：市中心的“老破小“，有些可能位于未来城市规划的重点区域，或者毗邻即将兴起的商业中心，这些因素都可能在未来极大地增加其价值。此外，随着城市更新项目的实施，一些“老破小”可能会成为新兴的商业或文化中心，资产价值易飙升。

另一大要素在于，收储资金的杠杆怎么做？按上述规定来看，首付为收购总价的20%。这就意味着，20%的首付再加上装修改造就可以对外出租了，实现收租现金流。他们“收储”都收的是优质资产，较好的地段，基本上租金就可以覆盖利息，由此一来，就可以期待资产的升值进行“套现”。

最后，就是到底要收多少套？

URI预判，从目前条件来看暂不可知，但从 “整幢、整单元商品房”这一收购条件来看，仅靠 “老破小”，在规模上可能很难在短时间满足其条件，因此，有可能会收购企业原来手上自持物业。

值得注意的是，住建部此前曾出台过相关规定，要求各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，其中去化周期在18-36个月的要减少供地，超过36个月的停止供地，在此背景下，今年以来，土地市场最大的特征之一就是缩量供应。从多个城市披露的2024年供地计划显示，宅地供应量同比明显减少。从开发商层面来看，当前开发商的拿地意愿和拿地能力也有所下降。

在此背景下，如果国企有钱先从百姓手里收购存量房源进行货币化安置，将整个单元进行改造，进而将其出租。

URI分析这一举措好处有三：

一、相当于软拆迁，可以推动老百姓进入新房市场；二、等以后土地价值升值后，再纳入城市更新领域，会更加方便操作，这意味着，房地产的开发模式或从“先拆后迁”转变为“先迁后拆”，这或是政府部门采取的是直接收储而非租赁的原因，毕竟央行设立3000亿保障性住房再贷款并不算太多；三、这些保租房未来的长期租赁收益还可以发Reits，也是盘活的一种方式。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:芝乐

内容复核:繁花

运营编辑:汤梦