我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，打算是做孩子的婚房，有1200万的预算，想买一套小一点的3室2厅2卫，房龄新一点，老师可以帮忙选择一下吗？

沪叔：你好，1200w总价的二手次新，可以考虑中环（内外都有）附近的次新小三房，北至大宁的明园森林都市三期，中山北路的上海滩大宁城。西南至古美的万源城四期尚郡，西至天山的天山华庭，南至徐汇田林的爱建园，东南可选三林东的浦发御园，北蔡大华的十四街区，十五街区，东边可选森兰这一片的次新小区。

提问：沪叔，你好，计划2021年11月在上海买房，总价500-600万，首套首贷，有什么好建议吗？

沪叔：1.当前上海新房限价，如果积分不是很低，建议首先选新房，打新不中，在考虑二手房。

2.买房尽量贷足贷长，时间可以帮你跑赢通胀

3.地铁、学区、配套，这三条很重要，预算有限至少要满足一条，这三条都没有房子，居住属性和金融属性都受限，未来涨幅一般。

4.首套房一定要有下家思维，就是未来5年后你的接盘客群要多，切记将房子的外观和新旧列为首要标准。

提问：沪叔，你好，年底计划在上海买房上车，预算在600万，如果遇到合适的可以到700万左右，主要是自住，暂时不用考虑学区，宝山杨行怎么样呢？有没有合适房子，另外还有哪些板块可以考虑呢？

沪叔：你好，这个预算买杨行的房子，没什么好的可以选择，虽然杨行可以受益吴淞城市副中心，往西的顾村板块，以及内环板块的上大，多看看，可以选到品质不错的房子，经纬和保利系列性价比不错。

提问：沪叔，你好，手上有2500左右现金，如果喜欢的房子在3500-4000左右，你们建议贷款吗？还是放低要求合适？房产3-5年的走势有下跌的因素吗？我积分只有35分，有市内的新盘吗？是买新房还是二手呢？目前考虑到了陆家嘴板块和联洋板块？

沪叔：你好，比较难入围，2500w的盘起码要50分朝上入围有戏，积分要70分起，像国信世纪海景，九龙仓目前作为塘桥和陆家嘴交界的次新房，单价也是贵的离谱，联洋比较有标杆意义就是河滨城二期三期，上一波楼市涨幅80%多，目前单价也是不低的，2006年租转售的，在整个世纪公园别墅区里面不算高端，起步小区，2500-3000w选择面积不多。

像豪宅这一类住宅特点就是房龄老，置换客群单一化，仁恒滨江的租户不少，地段肯定是没的说，你这个预算，如果退一步地段，离市区稍微远点离你自己单位稍微近点，小区产品可以更新一点，在当地版块也是领标产品，楼市里面的领跑大哥，有公办学区要求选联洋，有T0核心地段要求选陆家嘴，因为2500w在陆家嘴的十三个一二线核心小区里面当下也属于三房起步门槛，但在联洋公寓里面就属于中高段的价格，仁恒滨江园的户型非常繁多，很多面积段的小复式你预算内都好买，就看上车阶段的挂牌怎么样了。

提问：沪叔，你好，上海本地人，已婚两套房，一套自住，还有套用于投资，现在想卖掉自住的这一套，置换一套大户型改善房，近期上海哪些地方涨价了？对于置换改善您有什么建议吗？

沪叔：你好，上海这一轮补涨主要集中在中心区的一些地段好、品质佳、无硬伤的房源上，而且价格基本上让中产阶级和一般市民望而却步。目前上海的房价逐渐从有明显梯度到扁平化，带有奢侈品属性的顶级豪宅的房价也在变化，但是根据世界其他顶尖城市的房市逻辑，这种扁平化状态并不会持续很久，品质、地段兼优的豪宅会成为富豪们交易的奢侈品，不再遵循土地金融的逻辑。其实，对于刚需和改善群体而言，挖掘有潜力的小区还是比较正确的抉择。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。