我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，名下有套自住房，计划买二套房，预算在1500万，看了愚源名邸和中山学林苑，这两小区优缺点如何呢？

沪叔：你好，中山学林苑地段不错，交通便利，有2、3、44号线三条轨交环绕，配套丰富，400米直达中山公园，和愚园路一小（第一梯队市重点）相距304米，周边还有延安初中、市三女初等学校，未来发展前景不错；愚源名邸是个旧改项目，周边城市界面一般，前面后面都是老公房环绕，但是地段是很好，在内环内，商圈发达，中学是延安中学，小学也是愚园路第一小学。

提问：沪叔，你好，我现在手上现金有160万左右，在九亭地铁站旁边已经有了一套房子，想再购置二套，我看重了地铁站旁边的青春驿站，41平米左右的房子，复试的（住宅），2007年的房子，租金大概4500左右。 我当时考虑买这个房子的因素有三点：1、钱放手里，自己又不会投资，买个小房子至少能抗通胀；2、青春驿站的房子小，并且是复式的，41平空间还可以，且租金较高，4500左右；3、这个房子是筒子楼，人很多，但靠近地铁站，离漕河泾和徐汇较近，上班族会比较多，未来如果再转手，应该比较好卖。

沪叔：你好，青春驿站梯户比较高，11-16层，2梯11到3梯17，也属于住宅，有点类似于酒店式公寓，确实三价就低的当下，这个现金流没什么很好的选择，睡城九亭当下常住人群在更新，未来还是有潜力的，这种产品属于次级产品整体产品力弱，但这个预算确实没有什么比较好的选择，这种产品肯定是不能长持有，建议5年一轮持有。

提问：沪叔，你好，1.未来上海的房价走势怎样看，现在的租售比很不合适，持有房产（自住除外）是不是对的选择？ 2.本人一直有冲动想卖掉现有的房子，这样积分就很高，可以去打新房，但是打新有风险，该不该去打新，据说九星市场有8块住宅用地，去年已经完成一块世纪古美销售，很热 3.身边人建议卖掉一套两房，去置换一套松江的平层或者叠墅，本人对外环外的房产没有信心，觉得自住可以，投资或者升值比较难，怎样看外环外的投资机会？4.目前金融市场比如优质基金，感觉有点像当年的房地产，还是要坚定持有房产？该不该去打新房

沪叔：你好，①房屋租售比和水涨船高的房价并无直接挂钩的联系，国内住宅租售比不高的原因很多，分地区也分城市，基本住宅租售比都在2%以内，但和楼市期房价涨幅多少无关。

②古美两套卖掉去持资金高分打新可以，有踏空和干等的风险，风险不可避免自己可以评估。

③远郊新房不挨地铁的基本都是一般溢价房产，好产品好配套跟的上大盘，但不会有太多溢价也只是一个基本面产品，如果有郊区置业自住需求可以考虑，不然比较一般。远郊的上限比较明显，也不抗跌，买房还是买地段的好产品，缺地段或产品力都不行。④有比一线楼市涨幅还稳的优质基金？不是做私募和固收难稳收益把，这个看你个人的金融认知。

如果考虑进一步楼市赚钱溢价，可以一起并了，2000w高积分打新现在买到基本能有500-1000w的收益，前提是参考上面打新落空和干等的风险，就是与其换一套不如两套并一套好的，全上海环线内8年内交付次新占比不到6%，非常稀缺的

提问：沪叔你好，我们小两口现在满五年积分58左右，两个人的工作地离得较远，一个南翔一个浦东高东，所以一直在看两地中间宝山区域的房子，预算350左右，新房看了罗店的金融街美兰金悦府，但觉得周边配套不太行，买的都是未来，怕起来的太慢，还有其他地方的推荐吗（或者是其他区域，或者是宝山区域的房源），还有对金融街美兰金悦府怎么看，同时也看了顾村的建发熙和府，但怕总价过太高，压力会很大，沪叔给个建议吧，谢谢！

沪叔：有过炒菜经历的人都明白，你炒的菜再多再大，也多不过大不过炒菜的锅，要么重新再换个更大的锅，要么锅的数量多。你想要未来房产增值升值强，就没有听过三四线城市涨得过一二线城市，远郊区永远涨不过宇宙中心，城市不同就决定资产天花板上限，而我们大部分人的人生轨迹小时候好好读书，上个好的大学，在某个城市找份还算不错的工作，这个方式其实也还不算错，但想发财，却是难于登天的，未来时代必然是财富更加分化，每一轮大放水之后，上涨的顺序依次是：房价-物价-工资。

每一个环节的传导间隔大约2-3年。就是说，从房价开始上涨，再传导到工资上涨，大约4-6年时间。你要做的就是让资产性收入远大于一切其它工资劳务收入。当下如果你要买宝山，美兰湖公园东不如买美兰湖地铁口西边1.2公里的保利云上浔光，积分要求也不高，起码远郊有地铁的依赖性。

建发熙和府4.75w/平联动价，最小89平三房得420w这样，首贷客户相对于350w总价要多付25w首付，多贷45w。但不论是地段还是未来预期，刘行起码美兰湖罗店这边更有确定性。

提问：沪叔好，我想问动迁房和老破小附近的新房能不能买？我最近也有看一些盘，周边配套设施倒是不错，就是周边环境看着一般，不知道哪种更好？值不值得买？

沪叔：你好，一般楼盘项目如果在动迁房基地板块，周边城市界面很长一段时间是难以改善的。但是动迁房群中的商品房会凭借其楼龄、质量、户型、物业管理等优势脱颖而出，周边居民对于舒适居住体验的要求只会随着区域的发展愈越来越高，届时区域内的优质商品房就将成为他们的首选目标。因此，动迁房边上的商品房还是值得买的，尤其是当楼龄相差五年以上，选择区域内更优质的新建商品房是一个不错的选择上海买房建议，详见知识星球内部分享。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。