来自魔都房房房

虽然还没正式过年，但是楼市已经提前热闹起来。

上面才说要给各个城市自主房地产调控权，广州就先响应了号召，“120平米以上全域不限购”。

几天后，苏州楼市又带头裸奔，“全面取消住宅限购”。

于是乎，上海也“不甘示弱”，马上放开外环外住宅单身限购。

你只要社保或者个人所得税满5年，哪怕不是上海户籍、未婚，都可以买！

目前，上海整体的二手房依旧在下行期，整体下滑得很明显，并且挂牌和成交并不成正比，大量二手挂牌无人接盘。

房价跌的同时，租金整体亦跌得很凶。

总之，政策来得越热闹，反衬得楼市越惨淡。

不管怎么看，房东们，包租婆们，靠收租躺平的日子已经一去不返了。

1 跌不见底的房租

一般来说，北上广深的租赁市场是相对坚挺的。

但是根据相关机构研究，一线城市的房租已经连续6个月同比下跌。

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而且2023年12月，一线城市租赁价格同比跌幅达2.45%，不过也可能是返乡、出游潮的提前到来，一线租赁的跌幅变大。

但是根据《中国住房租赁市场发展报告（2023年三季度）》显示：

2023年三季度末，全国40个重点城市的房租指数环比降了0.99%，同比降了0.66%。

北上广三座一线城市中，广州、北京房租三季度比二季度分别降了1.32%、1.28%，其中上海跌幅最狠，达到了2.12%。

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而且，约40-50%的新增租赁房源2023年空置期超过6个月。

据悉，陆家嘴两公里左右的一套一居室老公房以前7800元/月降到5500元/月也没租掉，老静安一套两居室老房子从8500元/月跌到6500元/月，也还空关着。

身边有朋友去年搬了几次家，房租几乎没变，但居住条件却变好了。

最近小区门口的中介门店里，挂牌租赁房源肉眼可见的增多。

租赁机构方面，自如给房东打电话，要求延长房子的空置期，本来一年给房东11个月租金，现在只能给10个月， 要是房东不答应就只能解约赔偿两个月押金。

怎么看，租赁市场都是消极一片，而且未来的租赁市场很可能更惨。

2 怎么会那么惨

需求端，无非就是租房的人变少，没那么多韭菜了呗。

虽然2023年的高校毕业生人数再创新高，达到1158万人，同比增加了82万人。

但是实际上，本科毕业生的就业率只有约24.1%，再创历史新低。

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高校毕业生就业率的低下，说明大学生们来大城市也不一定能找到好工作，在家乡说不定“混得更好”。

从2022年起，四大一线城市的常住人口增量就开始呈现负增长趋势。

到了2023年整体并没有明显好转，上海和深圳甚至还一度下滑。

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不仅一线城市的外来人口在流失，整体的人口情况都不容乐观。

2022年，全国出生人口跌破1000万，而2023年，比2022年还要少208万人。

有专家预计，“中国人口负增长大概率持续到下个世纪”，说不定2022年已经是未来“生育大年”了呢。

只能说，韭菜已经不够割了，但是未来怕不是韭菜苗都要被连根拔起了。

供给端，不少房东“售转租”。

既然房子卖不掉，房东也不想再割肉，干脆先不卖了，哪怕回流点现金也是好的。

所以市面上出租房源就变多了，房源一多，市场怎么可能不卷呢。

另外，zf再添把火，保租房也来冲击市场。

而一线城市的保租房供应量还很大，上海的十四五目标是供应60万套。

目前上海累计供应26.7万套（间）保障性租赁房源，完成“十四五”规划期末总量的67%。

租房的人变少，房源却在增加，还有国家队来抢房东生意，这么一来二去，房东的日子能好过吗。

另外，上海放开了外环外的非沪籍单身限购，不出意外的话，一部分租房的客户会投向买房市场，租房市场还要进一步恶化。

3 上海商办也惨惨戚戚

前一阵子，上海商办叫停的小作文传得沸沸扬扬。

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虽然真真假假，但是一线商办确实空置的厉害。

根据市场主流机构的数据，去年年底，几大一线城市的写字楼空置率都超过了20%。

深圳的空置率最高，甲级写字楼的空置率超过26%，上海的空置率为21.8%，比上年上涨超过5个百分点；北京的空置率为21.7%。

这就意味着，目前一线城市，至少有超过2成的写字楼处于空置状态。

根据高力国际的数据，2023年四季度，上海办公楼空置率达到惊人的20.0% ，租金更是降至十年最低水平。

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不过空置率和租金的下降并不影响商办的海量供应。

2023-2029预计写字楼供应，源于网络

而且去年，上海核心地段的写字楼空置率也在上升，另一面，租金在下滑。

市区的商办都大不如从前，那郊区的商办空置率得惨成什么样啊。

总的来看，

住宅、商办租金的下跌，空置率的升高，背后的原因归根结底还是经济。

虽然住宅方面，还有保障性租赁房这种zf外部干预，不过保障性租赁住房的推动，对于在城市里打拼的有为青年们，的确是好选择。

只是房东们，到梦醒时分了，从前躺平收租的好日子，该结束了。

楼市里，租房需求由庞大刚需组成，这个需求都萎缩了，证明刚需们的收入.....

此时，手机上弹出“沪指失守2700点关口”，不知道该说什么，那就祝大家新年好吧。

以上正文仅代表本人观点。