近日，合肥二手房成交火爆的消息刷屏全网。

然而火热的成交量背后，终究仍是“以价换量”。

同一板块，新房与二手房、二手房与二手房之间的价格差越来越悬殊。

01南向花园庭院总价200万以内占7成

从2月底开始，合肥二手房成交量开始回暖。

贝系数据显示，近3周周成交量分别为676套、876套、846套。

相较于2月中旬，成交量实现翻倍上涨。

按照贝壳占合肥市场3-4成的市场份额计算，二手房成交量喜人。

然而火热的成交数据之后，仍然是“以价换量”为主。

分区域来看，瑶海、滨湖二手房成交量遥遥领先。尤其是瑶海，成交量占比18%。

分总价区间来看，200万以内占比7成。

不难看出，这波小阳春的主要购买群体还是：刚需。

也有越来越多的房东意识到这一点，导致二手房市场的笋盘不断涌现，也间接导致二手房与二手房、新房与二手房之间的价格越来越悬殊。

02笋盘不断涌现楼市分化加剧 刷新置业理念

3月初，四里河庐州公馆成交一套88.74㎡三房，成交总价238万。

成交价格26819.9元/㎡，远低于目前的挂牌均价。

包河区的置地瑞玺成交一套112㎡三房，成交总价280万，均价25000元/㎡。

比目前市场挂牌均价低了3400元/㎡！

滨湖区，万达悦湖苑挂出一套88.7㎡的房源，总价129万，单价只需1.45万/平。

金融板块荣盛华府106平四房，总价只要170万，单价只需1.6万/平。

蓝鼎观湖苑113㎡房源，总价168万，单价只要1.49万/平。

虽然笋盘不断涌现，但是3月二手房成交量走高，导致笋盘快速成交，也被消耗得差不多了。

接下来，二手房市场再次进入新一轮博弈当中，二手房成交量能否保持呢？

如果能保持，二手房价格有望逐渐企稳。

如果不能保持，二手房价格或将继续分化下调，且随着同一区域房价梯度越来越大，购房者置业观念也要相应调整：

（1）转变“地段为王”的旧观念，“地块、产品、品牌”综合考虑。

当下的市场，同一地段的产品价差非常大，高能级地段上的底部产品，一样不具备保值属性。

过去“地段至上”的单线思考模式要改一改了。

（2）既不要迷恋低价产品，也不要一味追随高溢价产品。

买房要量体裁衣综合考虑，低价产品≠抄底，高溢价产品≠安全。

如果二手房成交量不能保持，未来在新房进入二手房的压力之下，一些高溢价产品或许也会补跌。

总价非常低的老破小、老破大也需要警惕，配售型保障房即将到来，首当其冲会冲击这类房产。

（3）谨慎审视部分新房产品

新房、二手房之间有产品代差，但是代差有多大，需要具体分析。

且代差能否撑得起中间1-2万/平的价差，也需要考虑。

特别是一些新房产品也存在同质化竞争问题。