小编昨天去看了看华润的一个新盘北京润府。本文还是从地段配套、产品品质、价格来做个测评。不喜勿喷。

新中心or三不管？

感触比较深的是，很多人不了解北神树，说是个三不管地带。

客观说下，北神树是通州台湖镇的一个村，板块属于台湖光机电一体化基地板块。大的位置实际在亦庄新城的范围内，但并非亦庄核心区。（亦庄核心区包括：河西、路东、河东、路南）

北京润府算是这个板块第一个新房，华润也说了希望成为新的城市中心，为城市面貌做更多焕新。项目西南、南侧、东南5公里范围内分别是亦庄河东、亦庄路东、台湖总部基地。其中亦庄核心区尤其路东、河东没什么新房。台湖有招商璀璨时代、丰禾嘉会。

产业是光机电一体化产业底色，生产制造型企业厂房、产业园、科研机构多。

厂房比如华腾橡塑乳胶、第三开关厂、中电科卫星导航、中科信电子装备等。产业园比如普洛斯物流园、中国数码港科技园、新华联科技园。科研机构比如中国汽车工程研究院、北京一轻研究院等 。

南侧有李宁工厂，西南侧有比亚迪、枢密院。再往西南还有北京壹号总部等。局长也得说实话，光机电一体化基地已发展多年，工业为主的产业格局定型。

产业是支撑房价的原动力，那如果配套更成熟，还有TOD、学区、商业、生态，岂不是更加完美？

项目距离地铁17号线北神树站约200米，3战抵达三环、7战到达国贸，便捷通达望京、三里屯。时间距离=空间距离，这个概念在这里消失了。

北京润府，是个真正的TOD百亿大盘，能给更多周边已有资源赋能，创造更多价值。

南侧规划为总建筑面积约18.8万平购物中心-万象商业，建成后大概率是亦庄最大的商业综合体了。开业时间预计是2027年左右。在商业和住宅之间，项目打造了一个500m长的活力街区带。有个观点说，商业在哪儿，城市中心就在哪儿，你们认同吗？

西侧有个体育用地规划，局长一手消息是会建设约3800平的一个体育场馆。

更大的彩蛋是西北侧规划十二年制教育用地，据说会引进人大附等同等量级的名校，值得期待。

项目附近还有北神树垃圾填埋场，局长一手消息是已经填埋，规划是公园。

说完这些，局长提一句，目前城市界面仍有待改进，乱停车等多少还是带来了几分城乡结合部的风格。

强调人与自然的产品？

4月5日，北京润府开放售楼处和4个样板间，分别109-129-133-157平。预计4月底开盘。

项目建面25.4万方，规划户数约1386户，容积率2.5，精装交付。兵营式排布的楼栋，看房时提醒各位，注意楼间距和采光问题。

项目分三期开盘，首期开盘8栋住宅楼，东南方向8号楼、10号楼、11号楼、14号楼、15号楼、17号楼、20号楼、21号楼，包含所有户型:99-109-129-133-157-177平，开盘均价6万出头。局长了解到，177平户型为一梯两户，其他均为两梯两户；177平户型层高3.1米。99平、109平层高2.9米，133平、157平层高3米。

北京润府入门级户型99㎡三居，全明但不通透。南向两面宽，两个卧室，把南向阳光资源给了卧室，北向一个卧室，没有套房设计。但卧室尺度整体水平差强人意，南主卧3米，北侧次卧2.75米面宽。

亮点在于5.9米面宽客厅，西侧270°三面带窗，通风采光也可以。不过，这也使餐厅、客厅、电视墙排布起来比较别扭。

只有一个卫生间，洗手台盆外置。

U型厨房，餐厨客一体化。

这个户型局长不太喜欢，不过看个人需求，如果选房建议优先选西边户。

璀璨时代102平三面宽三居，客厅+双卧朝南，餐客厨一体化，独立餐厅区， U型厨房；主卧套房设计，带独立主卫和衣帽区，还有梳妆台位置；南侧另一间卧室门口预留家政空间；北侧次卧+厨房+次卫，还有三个南向大飘窗。

丰禾嘉会95㎡转角客厅三居，亮点是270°采光宽厅。客厅面宽达4.4米，算上飘窗，南向采光面4.9米，L型转角飘窗，LDK餐客厨一体，主卧套房，北向次卧+儿童房，双卫，赢北京润府99平一局。

北京润府109㎡，边户双明卫，纯明户型。南向三面宽9.6米，南向送三个飘窗。南向次卧面宽略小，2.8米。北向次卧面积很大，面宽和南主卧一样，为3.2米。

中间户的话，就北次卧面宽3.05米。（楼栋南偏西6度左右）

有独立入户玄关，LDK一体化设计，电梯厅在北侧，挨着厨房。

没有北向卫生间，主卫客卫全部朝东或朝西。

交付样板间中，交付标准配置有电视背景墙的岩板、柜体的皮革表面等，尤其是餐边柜，岩板+抽屉+轨道插座可移动电源等贴心细节。

北京润府129㎡，四居成长性户型，南向三面宽10.6米，4米宽厅，客厅做落地窗设计。

主卧套房，北侧设置多变功能间，北向俩卧室可以打通，合二为一。

入户玄关、独立家政间，收纳空间还不错。

餐厅独立，还可以有餐边柜，小岛台。

小遗憾是入户门有些对着客卫门。

交付样板间中，吸睛的是客厅窗户是落地窗整扇开窗、主卧的床头背景墙用的是爱马仕橙色皮革面料，还有小灯带映衬。

璀璨时代约120㎡四居，南北通透，全明，客厅+双卧朝南，三面宽近10米；次卧+多功能间+厨房朝北；LDK一体+X空间格局。

丰禾嘉会121㎡四居，LDK+X空间的可变格局，客厅+双卧朝南，总面宽约10.4米；主卧套间，带独立主卫；北侧两个房间很灵活，既可以做居室，也可以作为书房或多功能间，进行灵活组合。

这一局，北京润府赢。

北京润府133㎡四居，南向三面宽10.9米，主卧套房，面宽给足到3.9米，270度转角飘窗增加采光通风效果，但北侧两个次卧朝西，有点玄学的意思。都是边户，这能解释次卧朝向的问题吗？

该户型做了展示样板间，两间较小的卧室打通，做了一个超大的儿童房。

局长走进去样板间的感觉是层高有点压抑，或和装修有关，进深有点长了，达到12.75米。且一进门就是餐厅区域，餐桌较大的话，只能对着房门，难错开角度，略显尴尬了。

璀璨时代约140㎡四居，经典的四叶草户型。进门独立玄关，LDK一体化设计，而且餐客厅等宽，公区宽敞明亮；主卧配独立卫浴+衣帽区+270°转角飘窗。整体比北京润府133㎡四居胜一筹。

北京润府157㎡四居，南向三面宽12.7米，5.5米宽厅，LDK+X空间格局，整体OK。入户有了独立玄关，墙边收纳空间也不少。

北京润府177㎡四居，经典四叶草格局，主卧配备观景浴缸，南向面宽达13.3米。飘窗赠送面积不少。只有36套，可以入手了。

项目的初心是做生活的守护者，什么样的初心，打造清河橡树湾和凤凰汇的这种初心，同时强调人与自然的关系，将城市资源打包融合进产品设计中，尽心尽力。

社区配建有1200平会所、菜市场、托育用地等，有些多，侵占开发商利润空间，导致部分风险。

装修标准在线，中央空调、新风系统、净水器、垃圾处理器这些全部安排到位，厨房使用了博世的烟机灶、洗碗机，卫生间则用了汉斯格雅、杜拉维特这些世界一线品牌或同档次品牌。

东南西北四个方向上，均设有出入口。其中，东侧+北侧设有社区主入口和车行入口，方便业主直接归家，享受五重归家礼序，尤其是主入口一种安缦酒店度假的松弛感，让生活更轻盈舒适。

园林中，华润置地IP化的达尔文营地是必不可少的。项目在7号楼东侧就做了达尔文营地。

一圈看下来，北京润府产品有好有不足，根据个人需求吧。

顶着6.5万卖贵不贵？

新房定价也需要看看和二手房的价差在哪？

北侧最近的是润枫领尚，知名次新小区，2013年，目前挂牌价4.8万，高的5万多，小户型居多。

润枫领尚再北侧是泰禾拾景园，目前挂牌均价6.4万。个别低价到4.9万，高价到9.1万。比产品品质的话，泰禾的产品力其实也可以。

东侧有首创美林湾，是两站一街、台湖、次渠、北神树的安置房，1600套。刚交房没两年，品质还可以。

西南侧有银河中心，商住50年产权，单价3.5万左右。四梯十八户。

西北侧有天恒恒泰家园，共产房，开发商，2022年上半年交房。产权50%，价格2万。

阳花庭＋京悦府，开发商阳光城集团。阳光花庭是自住房，2016年，保障属性。京悦府原名京兆府，低密商品房，跃层＋别墅类产品。

西北侧有待拍住宅用地。

北京润府指导价6.5万/平，首期开盘可能有优惠，大家认为值不值？

对比才知道怎么买？

前文提到过有竞品是璀璨时代、丰禾嘉会。

简单对比，璀璨时代、丰禾嘉会配套在商业上输，在地铁上输，（璀璨时代、丰禾嘉会距地铁嘉会湖站1.4公里，1.2攻略，地铁距离3站地，房价实际相差7000/平，5.8万，总价480万起，这在北京也是仅此一家；）

在产业上略胜一筹，板块更靠近亦庄路东区，而路东区是亦庄重点产业落地区域，京东总部大楼、小米汽车、京东方等名企就位于此。

路东区的经开区国家信创园，截至目前，已落地了核心芯片、基础软件等领域名企超280家，包含华为、同方、神州数码、中兴等头部企业。

在现有学校上赢（景山学校已经投入使用，周边还确定引进北京八中和北京小学）。北京润府旁是规划中，待定。

在生态上赢（璀璨时代距通明湖公园2公里，东面规划中建嘉会城,规划面积11平方公里，建设规模 380万平）。

在嘉会湖西侧，还有数块规划中的住宅用地。

有些朋友还会去对比17号线沿线的十八里店板块新房，比如朝央和煦，容积率2.8，单价7.8万/平，但体量小，还有少量房源。这个价差你们能接受的话，朝央和煦私信局长吧。